사업 절차 쉬워…재건축 후 리모델링 추진 사례도
상한제 반사이익…"멸실증가→전셋값 자극 우려"

서울 잠원동 ‘설악아파트’를 재건축해 2002년 입주한 ‘롯데캐슬갤럭시1차’. 강남 1기 재건축에 드는 이 단지는 지난달 리모델링조합설립 인가를 받았다. 한경DB

민간택지 분양가 상한제 영향으로 리모델링 시장의 반사이익 가능성이 높아지고 있다. 준공 20년차 안팎 단지들이 아예 재건축을 포기하고 리모델링으로 돌아설 수 있어서다. 서울 강남에선 재건축을 마친 단지가 또 리모델링에 도전하는 사례도 나왔다.

◆재건축 후 리모델링 도전

5일 서초구청에 따르면 잠원동 ‘롯데캐슬갤럭시1차’의 리모델링조합설립이 지난달 31일 인가됐다. 주민 68%가 동의해 설립 기준인 66.7%를 넘겼다. 앞으로 안전진단을 받고 구 건축위원회 심의를 거치면 리모델링이 가능하다.

아파트는 한남대교 남단에 있던 옛 ‘설악아파트’를 재건축해 2002년 입주했다. 서울 1기 재건축 단지 가운데 사업 속도가 가장 빨랐던 곳이다. 리모델링을 마친다면 ‘재건축 후 리모델링’의 첫 사례가 된다. 당초 지난해 서울시에 ‘서울형리모델링사업’을 신청했지만 심사에서 탈락해 결국 주민들이 자체 리모델링을 추진했다.

준공 17년 만에 리모델링에 나서는 건 주변 상황과 관련이 깊다. 인근에서 2기 재건축 단지들이 속속 입주하자 시설이나 건물이 상대적으로 열위에 있는 점이 부각된 탓이다. 조합은 현재 최고 25층인 단지를 3개 층 증축하고 가구수를 256가구에서 288가구로 늘리는 방안을 유력하게 검토 중이다. 고급화와 지하주차장 증축까지 할 경우 가구당 분담금은 1억6000만원 이상일 것으로 보고 있다. 홍정림 조합장은 “시공권을 두고 대형 건설사 여러 곳에서 관심을 드러내고 있다”며 “재건축과 비교하면 절차가 까다롭지 않아 사업 속도에 대한 기대감이 높다”고 말했다.

◆리모델링 ‘붐’ 오나

서울에서 리모델링 논의가 이뤄지고 있는 아파트는 30여 곳이다. 단지가 소규모이거나 이미 용적률이 높아 재건축은 여의치 않은 곳들이 많다. ‘개포우성9차’가 지난 3월 착공한 데 이어 ‘잠원훼미리’, ‘잠원동아’, ‘한신로얄’, ‘청담건영’ 등이 속도를 높이고 있다. 비(非)강남에서도 초기 단계 논의가 활발하다. ‘가양강변3단지’와 ‘자양우성1차’, ‘대림현대3차’ 등은 추진위 구성을 마치고 조합 설립을 준비 중이다. ‘이촌현대’는 주변 단지들과 통합 리모델링에서 독자 추진으로 선회하면서 사업이 본격화되고 있다.

리모델링 추진 단지는 앞으로 더욱 늘어날 전망이다. 재건축 규제가 갈수록 까다로워지고 있어서다. 재건축은 분양가 상한제가 시행되면 조합원 분담금이 늘어나 사업성이 크게 훼손된다. 반면 리모델링은 가구수 증가에 따른 일반분양 수익보단 수선으로 인한 가치 상승에 무게를 두고 있어 비교적 상한제의 영향이 적다. 재건축 연한을 앞둔 20년차 중후반 단지들까지 리모델링으로 돌아설 수 셈이다. 곽창석 도시와공간 대표는 “리모델링시장이 활성화 될 여건은 갖춰진 상태”라며 “재건축이 위축될수록 반사이익을 얻을 수 있다”고 말했다.

리모델링은 재건축과 비교해 사업 추진 과정이 까다롭지 않은 편이다. 아파트가 준공된 지 15년이 지나면 사업이 가능하다. 재건축 기준연한(30년)의 절반이다. 조합설립에 필요한 주민동의율은 67%로 다른 정비사업(75%)보다 낮다. 행위허가를 신청할 때 75%의 동의율을 채우면 된다. 안전진단 기준도 낮다. 재건축은 D등급 이하를 받아야 하는 반면 리모델링은 B등급만 나와도 수직증축이 가능하다. C등급이라면 수평증축과 별도 건물 증축을 할 수 있다. 재건축초과이익환수제나 조합원지위 양도 제한 등의 규제도 없다.

다만 전문가들은 리모델링이 탄력받으면 전셋값 불안이 나타날 수 있다고 보고 있다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “연한 기준이 낮은 만큼 예상보다 이른 시점에 멸실물량이 확 늘어날 수 있다”며 “분양가 상한제로 신축 공급이 줄어드는 상황에서 리모델링 이주수요까지 더해지면 전세가격이 자극받을 수밖에 없다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com