[집코노미] 재개발 아파트, 입주 때부터 매매하세요…세금 확 줄어 거래 숨통 트일 듯

주택 간주시점 이전고시→준공일
토지+건축물 취득세→주택세율로

서울 금호동의 한 재개발구역. 전형진 기자

재개발 아파트를 살 때 내야하는 세금이 줄어든다. 정부가 재개발 신축 아파트의 주택 간주 시점을 앞당기면서 세율도 내려갔기 때문이다. 복잡한 권리관계가 정리가 늦어져 높은 세율이 부과되던 단지들의 거래에 숨통이 트일 수 있을 전망이다.

◆준공일부터 주택 취득세로 계산

14일 행정안전부에 따르면 ‘지방세법 시행령 개정안’이 지난달 31일부터 시행됐다. 재개발로 신축된 아파트의 주택 분류 시점을 준공일로 보는 게 골자다. 종전엔 소유권 이전고시 다음날부터 주택으로 간주했다.

소유권 이전고시란 정비사업에서 얽힌 권리관계를 정리하는 마지막 행정절차다. 분담금 정산이나 소송 등으로 인해 통상 준공 후 1년 안팎 걸린다. 입주 뒤에도 4~5년째 이전고시를 마치지 못한 곳들도 많다. 이른바 ‘미등기 아파트’다.

그동안 이 같은 미등기 아파트를 조합원에게서 매수할 때는 토지(4%)와 건축물(2.8%·원시취득)로 나눠 취득세를 두 번 내야 했다. 8억원에 산 전용면적 84㎡ 아파트의 종전자산거래가격(권리가액+프리미엄)이 5억원이라고 가정해 보자. 이때는 우선 토지분 5억원에 대한 취득세 2000만원(4%·지방세 등 제외)을 낸다. 이후 소유권 이전고시 시점에 나머지 3억원에 대한 건축물 원시취득세로 840만원(2.8%)를 납부한다. 취득세만 총 2840만원으로 계산한다.

하지만 세법이 개정되면서 앞으로 매수인은 취득세를 아낄 수 있게 됐다. 이전고시 전이라도 일단 아파트가 준공되면 주택 취득세율(1~3%)로 한 번만 계산하면 되기 때문에다. 이 경우 8억원에 해당하는 취득세 1600만원(2%)을 내면 된다. 토지분과 건축물분을 따로 낼 때보다 1200만원 이상 세금을 아끼는 셈이다.

재건축의 경우 재개발과 달리 이미 준공일 기준 주택 세율로 과세돼왔다. 과거 지방세법에서의 정비사업 주택 취득 시점이 재개발 위주로 관리된 영향이다. 행안부 관계자는 “두 정비사업의 형평성을 맞추면서 매수자의 세금 부담을 완화하기 위해 개정이 이뤄졌다”고 설명했다.

◆신축 단지 거래 숨통 트일까

통상 준공 이후 소유권 이전고시가 이뤄지기 전까진 입주권 거래가 드문 편이다. 2017년 2월 입주한 서울 교남동 ‘경희궁자이(돈의문1구역 재개발)’의 경우 지난해 8월 이전고시 전까지 1년 6개월 동안 46건이 거래되는 데 그쳤다. 이 아파트 전체 가구수(2415가구)의 2%가량이다.

매수인들이 세금 부담을 줄일 수 있게 되면서 이 같은 재개발 신축 아파트 거래가 활기를 띨 수 있는 여건이 만들어졌다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “다만 입주권 상태일 때의 전체 기간에 대한 취득세 인하가 아니라 준공 이후부터 이전고시 이전까지 한시적 기간에 대한 인하”라며 “이전고시가 상당 기간 늦어지는 일부 단지들의 경우에 국한해서 영향이 있을 것”이라고 내다봤다.

반면 조합원 입장에선 세금 부담 시점이 앞당겨졌다. 기존엔 이전고시일 이전까지 건축물분에 대한 취득세를 내지 않아도 됐지만 앞으론 60일 안에 신규 주택에 대한 취득세를 내야 한다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com