3기 신도시 추가 지역 발표

김범준 기자

입력2019.05.07 15:08 수정2019.05.07 15:12

김현미 국토교통부 장관이 7일 오전 정부서울청사에서 11만가구 규모의 수도권 주택공급계획인 '3기 신도시' 추가 계획을 발표하고 있다.

김범준기자 bjk07@hankyung.com

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'3차 수도권 택지' 5개 지구 61.3㎢…기준 이상 토지 2년간 허가받고 거래3기 신도시 입지로 새로 선정된 경기도 고양시 창릉동, 부천시 대장동 인근의 일정 규모 이상의 땅은 앞으로 2년 동안 지방자치단체장의 허가를 받아야만 거래할 수 있다.개발에 앞서 투기를 막기 위한 조처다.국토교통부는 7일 고양 창릉, 부천 대장, 안산 장상, 안산 신길2, 수원 당수2, 성남 금토 등 총 6곳을 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 토지거래허가구역으로 지정했다고 밝혔다.토지거래허가구역은 국토부 장관이나 시·도지사가 투기 거래가 우려되는 지역을 지정, 이 구역 안에서 일정 규모 이상의 땅을 거래할 때 시·군·구청장의 허가를 받게 하는 제도이다.이번에 토지거래허가구역으로 지정된 6곳 가운데 기존 공공택지인 성남 금토를 제외한 5곳(61.3㎢)은 모두 이날 3기 신도시(고양 창릉·부천 대장)나 수도권 신규 주택 단지로 발표된 지역이다.이들 5곳 신규 공공택지 지역의 토지거래허가구역 지정 기간은 이달 13일부터 2021년 5월 12일까지 2년이다.기존 공공택지인 성남 금토의 경우 1년간 허가를 받아야 한다.허가대상은 부동산거래신고법 시행령 제9조 제1항 제1호에 규정된 기준 면적을 초과한 토지이다.앞서 국토부는 지난해 9월과 12월 각 3만5천가구, 15만5천가구의 수도권 주택 공급 대책을 발표한 이후에도 관련 13개 지역과 인근 89.4㎢를 토지거래허가구역으로 지정한 바 있다.국토부 관계자는 "수도권 30만가구 공급 대책의 후속 조치인 3차 신규 택지가 발표된 만큼 주요 사업지구와 인근 지역의 지가 상승과 투기를 토지거래허가구역 지정으로 사전 차단할 필요가 있다"며 "기존 공공택지인 성남 금토동의 경우, 땅값 상승과 거래량 증가가 이어지고 최근 토지 지분거래도 급증해 허가구역으로 정했다"고 설명했다./연합뉴스
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유출시 5년 이하 징역…"보안 때문에 일찍" vs "시장 다시 불안해서"정부가 7일 고양시 창릉동, 부천시 대장동 일대를 3기 신도시 입지로 추가 발표하면서 '수도권 30만 가구 주택 공급'의 큰 그림이 완성됐다.하지만 이날 오전 10시 발표 시점까지 고양 창릉과 부천 대장 선정 사실을 예측한 사람은 거의 없었다.그만큼 정부가 이번 입지를 '극비' 사안으로서 철통 보안에 부쳤다는 뜻이다.전날까지만 해도 업계와 언론에서는 광명, 시흥 등을 유력 후보지라고 확정적으로 거론했을 정도다.지난해 말 이후 지방자치단체와 수차례 협의를 거쳤음에도 중앙정부나 지자체 어느 곳에서도 입지 정보가 새어나가지 않은 것은 지난달 30일 공포된 '개정 공공주택 특별법'의 영향이 컸다는 분석이 관가에서 나오고 있다.개정 특별법은 공공주택 지구 지정 등과 관련된 기관·업체 종사자는 관련 정보를 주택지구 지정 또는 지정 제안 목적 외로 사용하거나 타인에게 제공·누설할 경우 5년 이하 징역이나 5천만원 이하의 벌금형을 받도록 규정하고 있다.이번 발표의 '성공적 보안'은 지난해 하반기 신도시 등 수도권 택지 발표를 전후로 잇따라 불거진 '유출 논란'과 비교하면 더욱 대조적이다.LH 인천지역본부 지역협력단 소속 간부 A 씨는 지난해 3월께 수도권 3기 신도시 유력 후보지로 거론되던 경기도 고양시 삼송·원흥지구 개발도면을 다른 직원과 함께 부동산업자들에게 넘긴 혐의로 올해 3월 불구속 입건됐다.이 사건과 별개로 수도권 신도시 개발 후보지 관련 정보가 발표에 앞서 국회 국토교통위 소속 국회의원에게 전달돼 정치권에서 크게 논란이 되기도 했다.김현미 국토교통부 장관도 이날 발표에서 "지난해 말 두 번째 발표(2차 택지 발표) 이후 지방자치단체와의 협의가 순조롭게 진행됐고, 늦추는 것보다 빨리하는 것이 보안 문제 등을 고려할 때 나을 것 같았다"며 비밀 유지에 최선을 다했다는 점을 강조했다.하지만 당초 6월 말로 예상된 3차 수도권 택지 공개가 결과적으로 두달 가까이 앞당겨진 것이 전적으로 '보안' 때문만은 아니라는 분석도 있다.부동산 업계는 최근 서울 일부 지역의 주택가격 반등 조짐 등을 보고 정부가 시장에 다시 '부동산 시장 안정' 메시지를 주기 위해 발표를 서두른 것으로 보고 있다.실제로 부동산114에 따르면 4월 다섯째 주 서울 아파트 매매가격은 전주대비 0.01% 떨어졌지만, 하락 폭은 작년 11월 둘째 주 이후 가장 작았다.업계에 따르면 강남 일부 재건축 단지의 경우 급매물이 거의 소화되면서 오히려 호가가 다시 오르는 현상도 확인되고 있다.이런 분위기에도 불구, 정부는 일단 대외적으로는 현재 주택시장을 '안정' 상태로 진단하고 있다.김규철 국토부 공공주택추진단장은 "서울 주택가격은 작년 11월 둘째 주 하락 전환한 뒤 25주 연속 떨어지고 있다"며 "2022년까지 수도권 주택 수급도 안정적이지만, 이후를 대비해 공급 기반을 마련할 필요가 있다"고 이번 3차 택지 공급 계획의 취지를 설명했다.앞서 지난달 23일 김흥진 국토부 주택정책관도 '주거종합계획'을 발표하는 자리에서 "최근 강남 등에서 급매물 소진에 따라 가격 하락 폭이 축소된 것은 사실"이라면서도 "하지만 추격 매수세가 있는 상황이 아니고, 시장 안정세는 시간이 갈수록 오히려 더 견고해질 것"이라고 강조했다.주택가격 하강기에는 급매물이 빠지면 일정 기간 관망세가 우세하다가 다시 떨어지는 '계단식' 하락 양상이 나타나는데, 현재 시장이 그 계단의 평평한 부분에 있다는 게 정부의 시각이다./연합뉴스
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3기 신도시, "수도권 집값 안정에 도움 vs 공급과잉 우려"

전문가 수요분산 효과 기대…2기 신도시는 미분양 우려에 '비상'광명·과천 등 기존 후보지 주민 반대로 '삐걱'…주민 설득 우선돼야정부가 3기 신도시를 포함한 수도권 30만 가구 공급계획에 따른 입지를 모두 확정했다.전문가들은 정부의 수도권 30만 가구 공급 계획이 차질없이 진행될 경우 오는 2020년부터 순차적으로 분양이 시작됨에 따라 주택시장 안정에 효과를 낼 것으로 보고 있다.그러나 인천 검단신도시, 파주 운정3지구 등 2기 신도시 분양도 아직 남아 있는 상태에서 상대적으로 입지여건이 좋은 곳에 신규 공급이 이뤄지면서 미분양 발생 등 공급과잉에 대한 우려도 제기된다.고양 창릉·부천 대장에 3기 신도시…사당역 등에도 1만 가구 공급 / 연합뉴스 (Yonhapnews)김현수 단국대 도시계획·부동산학과 교수는 7일 "이번 정부 발표는 수도권, 특히 서울 집값 안정을 위해 서울 도심과의 접근성에 주안점을 둔 것으로 보인다"며 "3기 신도시 후보지인 고양·부천은 1기 신도시보다도 서울과 가깝기 때문에 앞서 발표한 과천, 하남, 남양주 신도시와 함께 서울 주택수요 분산에 도움이 될 것"이라고 말했다.특히 고양 창릉은 서울 접경과 1km 이내로 강북지역 수요를, 서울과 거의 붙어 있는 부천 대장은 서울 서남부와 수도권 주택수요를 분산시킬 것으로 전문가들은 예상한다.국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "수도권 30만가구 공급 계획을 서둘러 발표한 것은 정부가 사실상 '집 사지 말고 신규 분양을 기다리라'는 메시지를 시장에 던진 것"이라며 "최근 서울 집값이 다시 꿈틀거릴 조짐을 보이자 무주택자의 불안 심리를 해소하기 위해 서둘러 발표한 것 같다"고 말했다.그러나 30만가구가 한꺼번에 쏟아짐에 따라 공급 과잉을 우려하는 목소리도 나온다.특히 3기 신도시보다 입지여건이 떨어지는 인천 검단, 파주 운정3, 화성 동탄2, 김포 한강 등 2기 신도시 주민들 사이에 미분양, 집값 하락을 걱정하는 불만이 커지고 있다.당장 인천 검단신도시에서 올해 1만2천여가구의 공급을 앞두고 있는 건설사들은 분양성이 더욱 악화하지 않을까 우려하는 분위기다.한 중견 건설사 관계자는 "정부의 잇단 신도시 발표 계획으로 투자수요가 한풀 꺾인 상황이었는데 수도권 서부쪽에 추가 신도시 건설 계획이 발표돼 곤혹스럽다"고 전했다.고양시의 한 중개업소 대표는 "고양 원흥·삼송지구에 새 아파트 대거 들어섰는데 또다시 신도시를 짓는다고 하니 공급과잉을 우려하는 주민들이 많다"며 "특히 서울로 진입하는 도로교통은 더욱 악화될 것"이라고 우려했다.이 때문에 일부 전문가들은 '탄력적 공급 계획'을 수립할 것을 주문한다.조주현 건국대 명예교수는 "재개발·재건축뿐만 아니라 서울시내 용도규제 완화로 다가구나 오피스텔 등 신규 공급이 많이 늘어난 점을 감안해야 한다"며 "한꺼번에 물량을 쏟아내기보다는 주택공급의 흐름을 봐가며 순차적, 탄력적으로 공급하는 게 바람직하다"고 조언했다.김갑성 연세대 도시공학과 교수도 "수도권에 가용택지를 많이 확보해두는 것은 바람직하지만 잇단 개발계획 발표로 2기 신도시 등 여타 지역에는 미분양 등 피해가 우려된다"며 "앞으로 예상 가능한 빈집 문제, 교통문제 등을 면밀히 살피며 공급계획을 조정할 필요가 있다"고 주문했다.막대한 보상비가 단기적으로 수도권 집값을 자극할 수 있다는 우려도 있다.직방 함영진 빅데이터랩장은 "하반기 수십조원 규모의 대토 보상금이 부동산 시장에 재유입될 가능성이 큰 상황에서 추가 공급 계획이 확정됨에 따라 시중의 유동자금이 토지 등 부동산 가격 상승의 도화선이 될 수 있다"는 전망을 제시했다.그러면서 "보상 방식을 현재의 대토(대체토지), 채권, 현금보상 외에도 연금방식의 보상으로 다양화해 시장에 자금이 풀리는 것을 최소화해야 한다"고 말했다.시민단체는 개발 자체를 반대하는 입장이다.경제정의실천시민연합(경실련) 김성달 부동산건설개혁본부 국장은 "신도시 정책은 집값 안정책이 아니라 투기조장책"이라며 "택지를 판 공기업과 건설사가 이익을 나눠 갖는 구조로 분양가가 내려가지 않고 주변 집값을 끌어올리는 문제가 반복되고 있다"고 말했다.김 국장은 이어 "공급 확대정책은 투기로 인해 집값을 올릴 가능성이 크다.대신 주거안정에 기여할 방법을 찾아야 한다"고 강조했다.수도권 30만 가구가 차질없이 진행될 수 있을지에 대한 회의적인 시각도 있다.앞서 발표한 3기 신도시나 공공택지 개발계획이 주민 반대 등으로 차질을 빚고 있어서다.지난해 공공주택지구로 지정된 광명 하안지구의 경우 환경영향평가도 하지 못하고 있고, 부천 괴안과 원종, 화성 어천, 군포 대야미 등지도 일정이 지연되고 있다.작년 말 3기 신도시 후보지로 발표한 과천지구는 최근 국토부와 한국토지주택공사(LH)가 공공택지 개발 관련 주민설명회를 열 계획이었으나 토지주 등 일부 주민들의 반대로 연기됐다.지존 신태수 대표는 "정부는 지자체와 충분한 협의를 거쳤다고 하지만 현재 정부의 택지개발계획중 상당수가 주민들의 반발로 개발 일정이 차질을 빚거나 지연되고 있다"며 "정부 계획대로 공급이 이뤄지려면 주민 설득이 우선돼야 한다"고 지적했다.전문가들은 신도시의 성공적인 공급을 위해서는 자족여건을 강화해야 한다고 말한다.조주현 교수는 "주택수요 분산의 결정적인 영향력은 자족성"이라며 "새로 만든 신도시에 충분한 일자리가 만들어지면 서울까지 인프라를 확충할 필요도 없어진다"고 설파했다.김현수 교수는 "일자리와 주택공급, 교통정책이 한 박자가 돼야 한다"며 "수요 진앙지와 접근성이 높은 곳부터 단계적으로 개발하고, 광역교통인프라 연결이 어려운 곳이나 수요가 적은 곳은 순차적으로 개발하는 것이 바람직하다"고 강조했다./연합뉴스