“토지 보상은 시작이 반입니다.”

김은유 법무법인 강산 대표변호사(사진)는 최근 한국경제신문과의 인터뷰에서 “자신이 가진 권리와 보상 절차에 대해서 정확하게 파악한 뒤 협상을 해야 한다”며 이같이 말했다. 최근 3기 신도시 보상 문제를 두고 잡음이 잇따르는 것을 염두에 둔 발언이다. 김 변호사는 1995년부터 24년 동안 토지 보상을 전문적으로 다뤘다. ‘보상박사’란 별명으로 불리기도 한다. 탕정산업단지와 세종시 등의 원주민도 보상 문제로 그를 찾았다.
“첫 단추부터 잘 채워야”

김 변호사는 “대책위원회를 제대로 구성하는 게 가장 중요하다”고 강조했다. 대책위가 전문성이 없거나 자칫 여러 곳이 난립하면 제대로 된 협상이 불가능하기 때문이다. 사업시행자 입장에선 누구를 파트너로 삼아야 할지 모르는 상황이 올 수도 있다. 그는 “시행자가 토지조서와 지장물조서를 마치기 전에 대책위 차원의 대책을 마련한 뒤 협상에 들어가야 한다”며 “개발계획 백지화 같은 무리한 요구보단 불합리한 부분에 대한 이의 제기를 해야 협상력을 높일 수 있다”고 설명했다.

보상의 근간이 되는 감정평가액을 산정하는 데 있어서도 대책위의 역할이 중요하다고 조언했다. 주민들에게 감정평가사 추천권이 있는 까닭이다. 토지 보상은 통상 시행자와 시·도지사, 주민들이 선정한 3명의 감정평가사가 책정한 감정가의 평균으로 보상가를 계산한다. 김 변호사는 “토지 소유자의 50% 이상과 토지면적 기준 소유자 50% 이상의 주민 추천을 받아야 감정평가사 선정이 가능하다”며 “대책위가 제대로 구성되지 않으면 감정평가사 선정에서도 잡음이 불거질 수 있다”고 말했다.

통상 보상금은 3차례에 걸쳐 증액될 가능성이 있다고 설명했다. 예컨대 소유주들이 1차 감정평가액에 만족하지 못할 경우 토지수용위원회 수용재결 신청을 통해 다시 2차 감정가를 받을 수 있다는 것이다. 여기서 이의신청을 하면 중앙토지수용위원회에서 다시 감정가를 계산한다. 마지막은 행정소송이다. 김 변호사는 “3심까지 가더라도 보상금이 최초 감정가보다 크게 증액되는 경우는 많지 않다”며 “수용재결이나 이의제기를 기대하기보단 1차 감정평가액이 제대로 산정되도록 노력을 기울이는 게 현명하다”고 설명했다.

대토보상도 대안으로 활용할 만한 방법이라고 김 변호사는 말했다. 대토(代土)란 현금 대신 인근 다른 지역의 땅으로 보상받는 방법을 말한다. 향후 개발이익을 얻을 수 있기 때문에 장기적으론 현금보상보다 유리할 수 있다. 주택용지는 990㎡, 상업용지는 1000㎡까지 가능하다. 돌려받은 땅을 팔기 전까지는 양도소득세를 낼 필요가 없어 과세이월 효과도 있다. 김 변호사는 “대토보상의 경우 땅값을 시행자가 일방적으로 결정한다”며 “실제 가치보다 손해를 볼 가능성이 있기 때문에 합리적인 가격 결정을 요구하는 것이 중요하다”고 말했다.

이주자택지 분양권 전매 주의

김 변호사는 주의해야 할 것도 많다고 당부했다. 대표적인 것으로 이주자택지 거래를 꼽았다. 수용지에 집을 갖고 있던 원주민은 개발 대상지의 땅을 분양받을 수 있는 권리를 받는데 이게 이주자택지다. 최근엔 블록형 택지나 아파트용지 등으로도 공급된다. 그러나 이주자택지 수분양권을 잘못 거래했다간 돈을 날릴 수 있다. 김 변호사는 “이주자와 사업시행자가 분양계약을 체결하기 전에 전매된 건 모두 무효라는 대법원 판례가 나왔다”며 “분양계약 체결 전엔 팔아도 안 되고 사서도 안 된다”고 강조했다.

보상금을 더 받기 위해 ‘꼼수’를 부렸다간 처벌받을 수 있다고 지적했다. 그는 수용지에 벌통을 가져다 두고 양봉업을 가장하거나 나무를 심는 등의 행위를 대표적인 사례로 들었다. 수용지는 이미 개발행위허가제한이 걸려 있기 때문에 이 같은 일을 금지하기 때문이다. 김 변호사는 “저렴한 투기행위를 단속하려면 행정비용이 더 들기 때문에 눈감아주는 경우가 많지만 자칫 처벌을 받을 수 있다”며 “빈대를 잡다가 초가삼간을 다 태울 우려가 있다는 점을 유념해야 한다”고 말했다.

그는 우후죽순처럼 생겨나는 이른바 보상경매도 주의해야 한다고 지적했다. 김 변호사는 “보상금 예측을 잘못해서 낙찰가보다 보상가가 낮게 나올 수 있다”며 “3기 신도시는 지난해 1월 1일자 표준지 공시지가로 보상금을 산정하는데 경매의 1차 감정가는 시세보다 높게 평가되는 경향이 있어 자칫 손해를 볼 가능성도 있다”고 설명했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com