[집코노미TV] "잔인한 4월 온다…기다렸다 '이런 집' 노려라"

최진석 기자

민경진 기자

신세원 기자

입력2019.01.29 07:00 수정2019.01.29 11:24

'집'중탐구

주택시장 전망 with 채상욱 하나금융투자 연구위원(2)

▶최진석 기자
어디든 간다, 무엇이든 물어보세요. 집중탐구! 국내 대표적인 부동산 전문가 채상욱 하나금융투자 연구위원님과 함께하고 있습니다. 올해 집을 사도 될까요? 2019년은 내 집 마련의 기회인가요? 그렇다면 어떻게 해야 될까요? 위원님이 보시기에는 내 집 마련 타이밍은 언제로 보세요?

▷채상욱 위원
제가 계속 강조해서 얘기해 오고 있었는데요. 올해 하반기, 그러니까 5월 이후부터를 내 집 마련의 적기로 생각하고 있으나 구축인 경우에는 그렇습니다. 실수요도 사실 무주택 실수요가 있고 1주택에서 갈아타는 실수요가 있잖아요. 무주택 실수요의 경우에는 분양과 청약을 노리라고 말씀을 드리고 싶어요. 기존 주택으로 갈아타시는 분들은 5월 이후, 이렇게 시기를 얘기하게 돼서 부담스러운데요, 왜냐하면 4월 말에 공시가격이 나오면 시장이 변할 거라고 보기 때문입니다.

▶최진석 기자
무주택 실수요자인데 청약을 노리고 싶어요. 당연히 새 아파트를 분양받고 싶으니까 말이죠. 그런데 청약 점수가 너무 낮은 분들은요?

▷채상욱 위원
그럼 거래가 가능한 분양권이나 입주권을 사셔도 괜찮다고 생각해요. 신축을 원하시는 분들이라면 분양권과 입주권 매도 압력도 높은 상황이어서 이것들도 포괄적으로 보시면 좋을 것 같습니다.

▶최진석 기자
외곽에서 중심으로, 중소형에서 중대형으로 갈아탈 수 있는 적기도 있나요?

▷채상욱 위원
원래 자산이라는 것은 가격이 조정 받을 때가 리밸런싱을 하는 가장 좋은 시점입니다. 자산 가격이 아주 고점일 때 갈아타는 게 아니라 낮을 때요. 본인이 갈아타는 것도 마찬가지인데 상속이나 증여의 경우에도 최고가에서 주진 않잖아요. 바닥이라고 생각하는 자신만의 기간일 때 이사 가고 옮기고 하셔야 좋죠. 지금이 그래서 옮기기 정말 좋은 시기라고 저는 생각하고 있습니다.

▶최진석 기자
1주택 실수요자가 주택을 갈아탈 때 대출 규제가 가장 큰 문제라고들 하는데요. 대출과 관련한 묘수가 있나요?

▷채상욱 위원
대출은 본인이 매수하려는 주택이 어디인지를 이미 어느 정도 잡은 상태에서 대출계를 찾아가 주택담보대출이 얼마나 남았는지 먼저 알아보시는 게 중요해요. 왜냐하면 시세와 담보가액이 다르기 때문이에요. 현금 흐름이 살짝 안 맞을 수가 있거든요. 자칫 계약이 개질 수도 있고요. 본인이 매수에 임하는 주택이 있으면 반드시 자금조달계획을 잘 알아보시는 게 중요하다고 생각합니다.

▶최진석 기자
만약에 무주택자분들이 실수요로 주택을 산다고 한다면 내 집 마련을 위한 추천 지역도 있을까요?

▷채상욱 위원
저는 실수요자들의 내 집 마련 지역은 거의 추천하지 않고 있습니다. 실수요는 거기 살아야 되는 이유가 명확한 분들이 사는 거잖아요. 그게 자금력일 수도 있고, 가족 고향일 수도 있고, 친인척 거주지일 수도 있고, 직장도 있고요. 자기가 살아야 하는 지역의 거주 만족도를 각자 알아서 판단하시면 되는 것 같습니다. 그런데 투자 대상으로 어디가 더 적합한지를 봤을 때는 한국을 통틀어서 서울과 서울 주변의 도시들, 서울의 영향을 받는 도시를 중심으로 보라고 말씀드렸던 겁니다.

▶최진석 기자
그렇습니다. 다섯 글자죠 결국. 서울세력권.

▷채상욱 위원
실수요도 마찬가지일 수 있어요. 전체 도시의 규모나 이런 것들이 확대되는 지역은 매수를 하기 적합하다고 생각됩니다. 만약 도시가 쇠락하는 지역 같은 경우는 굳이 매수를 하시기보단 임대를 선택하셔도 된다고 생각합니다.

기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 편집 민경진 기자·한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

관련 뉴스

1

[집코노미TV] 족집게 채상욱 "9·13 체제선 집값 반등 기대 말라"

▶최진석 기자이슈가 있으면 어디든 간다, 언제든 한다! 이번 시간은 집코노미TV의 개국 멤버이자 부동산 시장 약세장을 가장 먼저 주장해 화제가 됐던 하나금융투자의 채상욱 위원님 모셨습니다.첫 출연 때 약세장을 주장하셨는데 지금 그런 분위기로 흘러가고 있습니다. 지금 상황 어느 정도로 보고 계신가요?▷채상욱 위원지난해 11월까지는 그래도 주택매매거래가 좀 됐는데 12월부턴 사실상 거의 되지 않아서 실거래 기준으로 보면 작년 여름 고점 대비 10% 이상 하락한 단지가 많이 나왔죠. 그런데 지금 호가를 보면 그 가격보다 더 낮아진 것들도 있어서 하락세가 완연하다, 이렇게 말씀드리고 싶어요. 다만 제가 약세 전망할 때 전국 모든 시장에 공통적으로 약세가 아니라 공시가격 6억원이 넘는 고가주택 중심으로 하락세가 확인되지 않겠나, 이렇게 말씀드렸었죠. 이들 부동산 같은 경우에는 11월에 실거래가격을 경신한 데도 있고, 약세 영향을 같이 받는 데도 있어요. 약간 혼재된 상황인 것 같아요. 지수 전체적으로는 서울시 같은 경우 하락세인 건 맞습니다. 다른 지역은 침체기가 지속되는 지역도 있고 경기도는 지역마다 약간 다르게 나타나네요.▶최진석 기자말씀하신 것처럼 12월부터는 거래량이 굉장히 적어요. 매도자와 매수자의 눈치보기 분위기가 있는 것 같은데 이게 언제까지 갈까요? ▷채상욱 위원저는 이 국면이 4월 말에 2019년 공시가격이 나오면 해소될 걸로 생각합니다. 9·13 대책이나 8·2 대책이나 해당 시점 이후에 매수하려는 투자수요를 잡은 거잖아요. 그러나 현재 이미 다주택자인 사람들이 보유주택을 처분할지 안 할지는 또 다른 시장의 변화요인이에요. 그런데 4월 말에 공시가격이 나와서 다주택자들이 보유 부담 때문에 일부 처분하게 됐을 때, 그게 특히 고가 부동산이라면 투자수요가 받아줄 수 있는 분위기가 아니기 때문에 하락 압력이 더 거세질 수밖에 없다고 생각하는 거죠.매수자들은 유동성을 넓힐 수 있는 상황이긴 한데요. 매수자도 두 종류입니다. 소위 무주택매수는 대출을 일으키고 살 수 있으니까 정말 좋은 기회라고도 볼 수 있고요. 다만 1주택에서 갈아타는 분은 종전주택도 처분이 잘 안 되니까 팔면서 동시에 사고 이런 것들이 아주 부드럽게 연결되는 환경은 아닌 것 같아요. 그래서 자가주택을 처분하고 처분주택에서 전세로 거주하다가 매매로 매수하거나 이런 선택을 하는 게 바람직해 보이는 것 같고요. ▶최진석 기자실제로 그런 시도가 많이 생기겠네요. ▷채상욱 위원서울이나 경기권에 입지가 양호한 주거 상품 가격이 많이 하락했기 때문에 사려는 의지가 올라오고 있다고 생각이 되는데, 그분들도 기존 주택을 처분하고 넘어가야 되는 경우들도 많거든요. 이런 것들이 막히고 있어서 거래가 더더욱 없는 게 아닌가 하는 생각이 듭니다.▶최진석 기자하반기에는 이런 분위기가 더 심화될까요? 어떻게 보세요? ▷채상욱 위원그렇게는 생각 안 합니다. 이런 게 있는데요. 2019년은 2018년 대비 변화폭이 크잖아요. 일단 9·13 대책 체제가 연초부터 시작한 것이고요. 2019년 공시가격도 대폭 상승될 것으로 예상되고요. 그래서 다주택자 보유부담도 늘어나는 첫 해라고볼 수 있죠. 그런데 2019년 대비 2020년을 생각해보면 공시가격도 어느 정도 현실화가 됐고, 특별하게 또 세금이 올라간다거나 그런 건 아니죠. 그렇기 때문에 시장 역시 변화에 적응할 것이라고 생각해요. 올해 대비 내년은 상대적으로 변화폭이 적을 가능성이요. 4월에 공시가격을 발표하면 5월부터 하반기 장이 제가 볼 땐 9·13 대책 체제를 시장이 적응해가는 그런 과정에서 고가주택이 가장 약세인 시점이 아닌가 싶어요. 2020년이 되면서부터는 계속 유지가 될 거 같아요.▶최진석 기자지금 ‘헬리오시티’도 입주를 하고 있는데 하반기에는 고덕에 입주가 많고요. 개포쪽도 물량이 꽤 있습니다. 특히 강남과 동남권 입주물량은 어떤 영향을 미칠까요? ▷채상욱 위원입주라는 게 확실히 전세가격 하락에 영향을 많이 주는 것 같아요. 장기적으로는 다주택자들이 주택 구매를 꺼리기 때문에 전세가 상승 압력이 좀 높다고 생각을 하고 있는데 단기적으로는 확실히 영향은 있는 것 같습니다. 다만 연단위로 봤을 때요. 작년이 입주물량이 사상 최대였어요. 왜냐면 2015년이 분양물량 사상 최대였거든요. 그래서 3년 시차를 두고 가장 많은 입주가 있었고, 올해는 작년보다 감소합니다. 내년엔 더 감소하게 돼요. 입주의 파고가 이미 약간 정점을 지났다고 생각하고 있어요. 그래서 올해 하반기로 갈수록 전세가는 안정화가 될 것 같아요. 하락세를 멈추지 않을까 이렇게 생각을 하고 있습니다.▶최진석 기자그렇다면 매매가격까지 조정을 받나요? ▷채상욱 위원아뇨. 매매는 매매의 논리가 완전히 적용을 하기 때문에 달라요. 전세는 실수요로만 구성돼 있고요.▶최진석 기자 분양권과 입주권 타격이 좀 있을 거 같은데 어떻게 보세요?▷채상욱 위원 지난해 인터뷰 했을 때 입주권 타격을 말씀을 드렸죠. 지난 7일 세법시행령 개정안 발표했을 때 내용을 보면 분양권과 입주권 관련된 것도 있어요. 그동안은 양도소득세 이월과세를 적용받지 않아서 이렇게 거래를 하시는 분이 계셨어요. 가상의 인물을 말씀드려 볼게요. 예컨대 5억원에 분양을 받았는데 8억원이 됐다면 이걸 배우자에게 증여하는 거죠. 배우자가 이 물건을 10억원에 매매했어요. 그럼 배우자는 8억원에 취득해서 10억원에 팔았으니 2억원의 차익을 낸 거잖아요. 그런데 양도세 이월과세라는 규정이 있어요. 증여받은 자산을 5년 이내에 처분하면 매각한 자산 취득 원가가 8억원이 아니라 5억원이 돼요. 그래서 5억원에 사서 10억에 매각한 세금에 대해 양도세를 내는 거죠. 그래서 보통 증여받은 건 5년 이내에 처분 안 하십니다.그런데 분양권과 입주권은 여기서 예외였어요. 그러니까 증여 받자마자 처분해도 되는 거죠. 이걸 절세라고 해서 굉장히 많이 했었는데 이번 세법 시행령 개정안에 분양권과 입주권도 이월과세를 적용하기로 했어요. 다만 2월에 통과할 걸로 예상한 건데 그렇다면 이달 중에 팔고 싶을 거 아녜요. 프리미엄 붙은 분양권을 절세로 팔고 싶을 테니 분양권과 입주권을 지금 팔려는 그런 의지가 많아진다면 약간 매도 압력이 높아진다고 볼 수 있겠죠.기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 자막 민경진·이주현 기자 편집 오하선 인턴기자제작 한국경제신문·한경닷컴
2

[집코노미TV]"내년 집값 떨어진다"…약세론으로 돌아선 애널리스트 왜?

부동산 시장의 뜨거운 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집코노미TV. 이번엔 시장을 가장 정확하게 예측하는 ‘여의도 학파’를 차례대로 모셔서 전망 들어보겠습니다. 첫 번째로 내년 약세장을 전망한 채상욱 하나금융투자 애널리스트 모셨습니다. ▶최진석 기자채 위원님은 그동안 서울 집값 상승을 가장 정확하게 예측했습니다. 2013년부터 올해까지 강세론의 선봉에 섰는데 그렇게 서울이 상승한다고 보신 이유는 어떤 겁니까?▶채상욱 애널리스트2013년부터 2018년까지 서울 강세장이라고 말씀드렸던 이유는 전 정부에서 발표했던 부동산 대책들은 주택가격 부양책이 사실 굉장히 많았거든요. 그리고 당시 환경은 주택가격이 다시 상승할 분위기였죠. 첫 번째로는 2007년부터 2014년까지 서울의 재건축·재개발이 연평균 2만5000호가 안 돼 구도심의 주택 공급이 상당히 부족했어요. 잘 아시다시피 박근혜정부에서는 택지개발촉진법을 폐지하겠다고 말하면서 신도시 공급을 중단해 공급 부족에 영향을 줬습니다. 그리고 그 사이 아파트의 품질도 굉장히 올라갔어요. 2008년부터는 커뮤니티, 층간 소음 기준, 그리고 주차장 설비 완비, 입면 특화 이런 부분에서 한 단계 올라갔죠. 마지막으로는 그 당시 경제 위기를 극복하면서 구매력이 올라간 상태였습니다. 이 모든 게 맞아떨어지면서 2013년부터 지방보다는 구도심, 특히 서울 중심으로 가격 상승이 나타나지 않았나 생각합니다.▶최진석 기자지난해 부동산 소위 ‘부동산 규제 종합 선물세트’라고 불렸던 8.2 대책이 나왔을 때도 채 위원님의 상승론은 변함이 없었어요.▶채상욱 애널리스트8·2 부동산 대책은 다주택자들에 대한 양도세 중과와 보유세 부담을 강화하겠다는 골자입니다. 그런데 막상 제도를 뜯어보면 임대사업자 등록을 통해서 강화된 양도세를 더 경감시킬 수 있었거든요. 이게 중요합니다. 임대사업자를 등록하게 되면 8·2 대책 전보다 오히려 양도세가 더 경감이 돼요. 근본적으로 그냥 다주택자가 되면 된다는 시그널을 시장에 준 것이 아닌가 이렇게 생각을 하고, 그런 투자 수요와 실수요가 맞물리면서 주택 가격이 좀 올라갈 것이라고 봤습니다.8·2 부동산 대책이 발표되니까 ‘똘똘한 한 채’라는 신조어가 생겼잖아요? 다주택자가 되지 말고 한 채로 가자, 그러면서 똘똘한 한 채라는 신조어가 생겼는데 저는 그것이 위장된 똘똘한 한 채라고 생각하거든요. 다주택자가 더 좋은 혜택을 받았었는데 마치 시장이 똘똘한 한 채로 가는 것처럼 받아들여졌기 때문에 위장된 똘똘한 한 채 시대가 아니었나 이렇게 생각합니다. ▶최진석 기자위장된 똘똘한 한 채?▶채상욱 애널리스트국토교통부에서 나온 데이터를 보면 주택 거래에서 전세를 낀 투자가 올해 7~9월 거의 75%에 육박해요. 주택 수요라는 걸 무주택자가 구매력을 확보해서 유주택으로 전환하는 게 주택의 수요라고 보는 분들이 많죠. 하지만 실제 주택 수요는 70% 이상이 유주택자가 추가로 집을 사는 수요거든요. 유주택자들이 다주택자가 되는 환경이 만들어진 게 작년 말부터 올해까지 1년간의 시장이었다고 생각합니다. ▶최진석 기자그런데 지난달 9·13 대책이 나오자 전망을 바꿨습니다. 전망 내용은 무엇이었나요?▶채상욱 애널리스트9·13 대책이 발표가 되고 나서 최소한 2019년 정도는 1년 동안은 주택 시장이 약세일 수 있겠다고 전망을 바꿨습니다. 9·13대책은 처음으로 보유 중에는 보유세가 올라가고, 양도시에는 양도세가 올라가는 것을 회피할 수 없는 얼개로 짜여 있는 정책입니다. 굉장히 촘촘하죠. 그래서 다주택자가 주택 수요에서 빠지게 된다면 수요 약세라고 봐도 될 것이고요. 가격도 약세, 하락 가능하다고 생각합니다. ▶최진석 기자위원님 말씀은 8·2 대책까지는 오히려 유주택자가 주택을 더 살 수 있게 부추기고 혜택을 부여하는 대책이었지만, 9·13대책은 유주택자가 더는 주택을 살 수 없고 그것에 부담을 느끼도록 하는 대책이라는 거죠.▶채상욱 애널리스트네, 맞아요. 문재인정부 체제에서 총 11번 넘는 부동산 대책이 발표됐는데 거의 빠짐없이 나왔던 대책이 대출 규제였거든요. 아시다시피 대출 규제라는 것은 유(有)대출 가계에 대한 규제고, 이건 어떻게 보면 실수요에 대한 규제와 마찬가지거든요. 그런데 소위 전세 끼고 집을 사게 되면 무(無)대출 가계가 될 수도 있습니다. 임차인이 대출 일으키고, 다주택자는 자신이 직접 대출을 일으키는 게 아닌 거죠. 그래서 그동안의 부동산 대책에서 전세 낀 무대출 가계는 큰 압력을 못 받았습니다. 9·13 대책에서는 처음으로 재산세라든가 종부세, 양도세에 대해서 부담을 느끼도록 설계가 됐거든요. 그렇기 때문에 이전과 비교하자면 비로소 다주택자들에 규제가 시작된 거죠. 다주택자들은 어떻게 보면 동전의 양면 같아요. 투기적으로 볼 수도 있는데 다주택자가 없으면 무주택 가구에 대한 임대차 공급도 안 됩니다. 정부보다 여섯 배 정도 임대시장 공급을 책임지고 있다 보니 약간 공생관계라는 인식이 좀 있었거든요. 그래서 이 같은 정책 변화는 정책의 근간이 바뀐 게 아닌가 생각이 됩니다. ▶최진석 기자또 약세장 전망을 하신 것 중에 장기보유특별공제 강화 이것도 짚으셨는데요.▶채상욱 애널리스트그동안 양도소득을 과세표준액, 즉 세금의 기본이 되는 금액으로 산정하는 게 아니고 일정 부분 공제를 해왔습니다. 8·2 대책 나오기 전까지는 다주택자들도 총 10년간 누적으로 30% 공제를 해줬습니다. 예컨대 3억원짜리 집이 10년 만에 13억원짜리가 돼서 매도한다면 양도소득은 10억원입니다. 하지만 30% 공제한 7억원만 과세표준으로 산정해서 세금을 내게 되거든요. 그런데 8·2 대책 체제에서 임대사업자로 등록을 하면 같은 경우라도 70%를 공제해 줍니다. 그러니까 과세표준액이 3억원이 되는 것이죠.▶최진석 기자세금을 엄청나게 깎아주는 거네요.▶채상욱 애널리스트그렇죠. 그런데 9·13 대책 에서는 공시가격 6억원이 넘는 고가 주택에 대해선 임대사업자 등록을 하더라도 장기보유특별공제를 받지 못하도록 변경했습니다. 그러니까 지금은 고가 주택을 전세 끼고 여러 채 보유하는 형태의 전략이 무용해졌죠.▶최진석 기자전셋값은 어떻게 될까요?▶채상욱 애널리스트강하게 상승할 것이라고 생각합니다. 그동안 매매가격이 강세고 전세가격이 약세였기 때문에 앞으로는 반대로 매매가 약세, 전세가는 좀 빠르게 올라가지 않을까 싶어요. 그런데 9·13 대책에서 종전 다주택자를 해체한 것까진 아닙니다. 앞으로 나올 신규 다주택자들이 적어지도록 만든 것이죠. 신규 다주택자가 적어지면 무주택 가구에 대한 임대차 공급도 원활히 안 이뤄집니다. 다주택자가 임대시장에 공급을 하고 있는데, 신규 다주택자가 안 만들어진다면 임대시장도 영향을 받게 되고, 직접적으로 임차료가 올라가든지 임차료가 동일하더라도 거주 여건이 나빠질 수 있거든요. 밀려나서 이런 것도 간접적으로 임차료가 올라간 효과로 볼 수 있어서 장기적으로는 임차료가 올라간다고 보고 있습니다. ▶2부에 계속기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장 촬영 이구필름 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 자막 전형진 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴
3

[집코노미TV] "소형 아파트 지고 대형 아파트 뜬다"

시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집코노미TV. 부동산 시장을 가장 정확하게 예측하는 ‘여의도 학파’ 가운데 첫 번째로 내년 약세장을 전망한 채상욱 하나금융투자 애널리스트 모셨습니다.▶1편에 이어서▲2편 동영상 보기 ▷최진석 기자그렇다면 이렇게 강해진 대책에 의해서 어디가 직격탄을 맞게 되나요?▶채상욱 애널리스트제가 생각하기로는 현재 공시가격 6억원(수도권 기준)을 넘거나, 혹은 내년에 공시가 6억원을 넘을 것으로 예상되는 그런 옛 30평대 이하 신축 시장이 특히 직격탄을 맞게 될 것이라고 생각해요. 작년과 올해 부동산 시장을 생각해 보시면 30평대 이하 신축에는 실수요만 있었던 게 아니라 투자 수요도 다 몰려있었거든요. 그동안 8·2 체제는 장기보유특별공제를 전용 85㎡ 이하에만 줬어요. 모든 투자자들이 양도세를 절감하기 위해서는 85㎡ 미만만 사야 했죠. 그러니까 옛 34평 이하 주택에 모든 투자 수요가 집중되고 그게 실수요와 합쳐지면서 소위 신축 30평대 가격의 오버슈팅, 이런 과한 상승이 있었다고 생각되거든요. 당장 지금부터는 공시가격 6억원을 넘는 주택을 신규로 매입하고 임대사업자 등록을 하는 것에 대해서 장특공제 혜택을 못 받으니까 가장 타격을 입을 만한 시장은 신축 30평대라고 생각을 합니다.재건축·재개발 같은 사업은 조합원이 갖고 있는 걸 입주권이라고 하죠. 입주권은 현재로서는 공시가격이 없는데 입주 시점 이후에 생기게 됩니다. 그런데 지금 서울의 대부분 재건축·재개발 사업은 준공 뒤 공시가격이 6억원이 넘어갈 가능성이 높아요. 투자 수요로 생각한 사람들은 양도세 절감 방안이 없기 때문에 굉장히 팔고 싶어지겠죠. 그래서 입주권 같은 경우에는 매도 압력이 높아질 수밖에 없다고 생각합니다. 미래의 신축 주택에 대한 매도 압력이 높아서 시세를 제대로 못 받게 된다면 그런 영향은 다른 주택들도 다 같이 받지 않겠는가 생각을 합니다.▷최진석 기자혹시 ‘똘똘한 한 채’의 폭락으로 이어질까요?▶채상욱 애널리스트 8·2 대책 체제는 약간 위장된 똘똘한 한 채고 실제로는 다주택 체제거든요. 그래서 다주택 체제 속에서 특히 강세였던 신축 옛 30평대 이하의 가격 독주가 끝날 거라고 생각합니다. 지금은 진짜 똘똘한 한 채 시대거든요.만약에 9억원짜리 아파트를 3채 가지고 있는 분이 있다고 쳐봅시다. 한 채는 자가로, 두 채는 투자 목적으로 갖고 있어요. 이런 분들은 생각을 어떻게 바꿀 수가 있느냐면요, 주택이 여러 채인 것에 대해서 종부세 부담과 양도세 중과부담이 있기 때문에 1주택을 유지하면서 더 큰 주택으로 갈 가능성이 높습니다. 저는 9·13 체제에서는 진정한 똘똘한 한 채 시대가 열린다고 생각해서 대형 면적을 중심으로 한 가격 강세를 전망합니다.▷최진석 기자 9·13 대책으로 인해 전반적으로 약세장이 펼쳐지는데 그 안에서도 차별화가 이뤄지겠죠. 어떤식으로 차별화가 이뤄질까요?▶채상욱 애널리스트아마도 투자수요가 공시가격 6억 미만 주택을 사면되지 않느냐, 그런 물음이 나올 수도 있습니다. 공시가격 6억원 미만 주택을 사서 임대사업자 등록 후 양도세 경감받는 형태의 투자 방식이 내년에도 여전히 유효하기 때문이죠. 그동안 서울에 집중됐던, 고가 주택을 전세 끼고 사는 형태보다는 소위 서울·경기권, 비(非)서울 지역에 투자 수요가 분산될 가능성이 있다고 봅니다. 두 번째는 말씀드린 대로 실수요가 대형으로 집중되지 않을까 생각을 해서 대형 면적대 중심의 가격 강세, 이렇게 생각을 합니다. ▷최진석 기자하지만 그 서울의 대형 비중이 그리 높지 않죠?▶채상욱 애널리스트네. 잘 아시다시피 최근에 건설되는 단지는 옛 40평대, 그러니까 편의상 대형 평형은 국민주택규모(전용 85㎡)를 넘는 면적대를 대형 평형이라고 부르겠습니다. 옛 40평대 이상이라고 통칭할 텐데, 40평대 이상의 비중이 전체 분양 가구에서 1%도 안 되는 단지들도 있어요. 예를 들어 가재울뉴타운에 분양한 아파트 단지들은 600가구인데 대형은 6가구예요. 대형 평형 비중이 5~6%인 곳도 많죠. 그래서 대형 평형이 가격 강세를 띌 만한 환경이기도 하고요. 사실 대형은 아무래도 서초·강남·송파에 가장 많이 분포가 돼 있습니다. 그래서 ‘강남3구’ 대형 형평 가격은 앞으로 시사점이 굉장히 클 것이라고 생각하고요. 현재 급등한 가격에서는 추격 매수하기가 굉장히 부담스러운 상황이어서 면적대별로 가격 변화가 있지 않겠나 말씀을 드렸습니다.▷최진석 기자지금 자금에 여력이 있는 분들은 서울에 있는 대형을 빨리 사야겠네요?▶채상욱 애널리스트자가로 하신다면 사는 게 맞다고 생각하고 있습니다. 다만 지금까지 투자 시장에서 대형 평형이 소외된 이유가 명확합니다. 양도세를 절감 받을 수 있는 방법이 없거든요. 본인이 직접 2년간 거주하지 않고서는. 그래서 그동안 투자수요가 옛 30평대에 집중됐던 거고요. 하지만 9·13 대책 체제는 다 정리하고 한 채로 가라고 시그널을 던지는 것이거든요. 선제적으로 대응한다면 대형으로 가는 게 맞다고 생각해요.▷최진석 기자지금 집이 없는 무주택 실수요자들은 언제 집을 사야 하죠? ▶채상욱 애널리스트실수요자이면서도 막상 주택을 싸게 사고싶은 게 사람들 심리잖아요. 실수요자들의 주택 매수 기준은 더 깐깐하다고 생각해요. 시세보다 싸게 살 수 있는 기회가 무엇이냐고 생각해봤을 때 첫 번째는 분양권입니다. 청약을 넣어서 당첨이 될 수 있다면 서울·경기권에선 지역 불문 대부분 청약을 넣을 만 하다고 생각합니다. 분양가 산정하는 방식이 주변 시세보다 10% 이상 높으면 분양을 못 하도록 세팅이 돼 있기 때문이죠. 분양을 받을 수 있다면 근본적으로 남들보다 싸게 살 수 있는 기회를 얻게 되는 것이기 때문에 현재 무주택인 분들은 계속 청약 기회를 노려보는 게 어떨까 싶어요. 만약에 구축을 살 생각이 있다면 앞서 말씀드린 것처럼 다주택자들이 보유한 주택 입주권이죠. 올해 안에 매도 압력이 높아질 수밖에 없거든요. 구축은 내년으로 구매시기를 6개월 이상 지연하는 게 어떨까 싶어요. 내년 1월에 공시가액(표준주택)이 나오는데 이때 다주택자들이 어떤 판단을 하는지 알 수 있게 돼요. 지금 선제적으로 대응하기보다 내년 공시가격 발표하는 걸 보고, 시장 움직임도 보시면서 천천히 대응해도 괜찮을 거라고 생각합니다.▷최진석 기자진정한 똘똘한 한 채를 보유하는 현명한 전략은? ▶채상욱 애널리스트종부세는 인별 과세이기 때문에 부부가 공동소유하게 되면 부부가 각각 한 채를 갖게 됩니다. 주택 가격을 반으로 나눠서 갖는 개념이어서죠. 그리고 1주택은 종부세에 대해서 9억원까지 공제받습니다. 큰 주택을 부부가 공동 소유하는 게 종부세 감면받는 방법이죠(다만 1가구 1주택을 부부가 공동소유할 경우 인별 6억원씩 최대 12억원 공제). 지금부터는 부부간 증여가 많아질 것으로 생각합니다.▷최진석 기자공시가격 6억원 미만 풍선효과는 규제지역과 비규제지역 상관없이 공통적으로 나타날까요.▶채상욱 애널리스트공시가격 6억원 넘는 고가주택에 대해서 장기보유특별공제 없어진 만큼 풍선효과로 공시가격 6억원 아래 주택에 대해서 다시 보는 투자수요가 있을 거라고 생각합니다. 서울 강북이 용산구나 마포구 중심이었다면, 노원·강북·성북구, 강남권에도 영등포·강서구, 이런 식으로 투자수요가 넘어간다고 생각합니다. 이 같은 풍선효과들이 서울을 벗어나면 김포 등지와 신도시도 다 포함됩니다. 내년 부동산 시장은 서울 중심이라기보단 소위 서울세력권, 서울과 근교도시의 시장이 아니겠는가 생각해요.▷최진석 기자 현재 1주택자인데 하나 더 사려는 분들은 어떻게 하면 1가구 2주택 전략을 효율적으로 세울 수 있을까요.▶채상욱 애널리스트9·13 대책은 일시적 2주택자에 대해서는 규제가 적습니다. 메시지가 심플한 거죠. 다주택자 규제 많이 할 거니까 다주택자 되지 말고, 1주택자 혹은 일시적 2주택자까지는 OK 해준다는 내용이거든요. 그래서 일시적 2주택자가 약간 규제의 사각지대입니다. 일시적 2주택을 활용해서 양도세를 절감받아 투자할 분들도 많아질 거라고 생각해요. 다만 작년부터 달라진 건 일시적 2주택자라 하더라도 신규로 매입하는 주택에 대해서는 거주하셔야 됩니다(2년). 이사를 다니면서 ‘일시적 2주택자가 되겠다’고 하는 거죠. 그런데 그건 진짜 실수요입니다. 그런 것에 대해서는 규제로부터 자유롭다고 보시면 좋을 것 같아요.▷최진석 기자다주택자들은 규제지역 피하고 지방에 투자를 해야될 것 같은데요.▶채상욱 애널리스트 그게 말씀드린 풍선효과예요. 수도권은 공시가격 6억원 미만, 비 수도권은 공시가격 3억 미만으로 신규 주택을 취득하고, 임대사업자 등록해서 양도세 감면 받고…. 이런 풍선효과는 있을 것 같은데 이게 무제한적으로 되진 않을 것 같아요. 얼마 전에 주택을 가장 많이 소유하신 분은 신고한 게 600채가 넘었잖아요. 신도림에 있는 모 아파트는 개인 한 분이 다 소유하고 있거든요. 그런데 이런 분들이 종부세를 거의 안 냅니다. 종전 임대사업자 등록제도에 공시가격 6억 미만 주택을 등록하면 종부세 합산 배제였거든요. 그러니까 600채가 있는 분을 생각해보세요.한 채당 평균 4억원이라면? 시가 2400억원에 해당하는 부동산이 있는데 임대사업자 등록이 됐으면 종부세는 0원입니다. 하지만 9·13 대책 이후론 신규로 주택을 취득하고 임대사업자 등록을 하면 종부세 합산입니다. 지방에 있는 아파트 단지 몇십 채씩 사들이는 행태 것에 대해서 보유세 부담이 강화됐기 때문에 풍선효과가 막 일어날 것이라고는 생각하지 않고 있어요. 다만 일부 풍선효과는 있을 것이고, 그래서 서울세력권 주변에는 주택가격 상승 압력이 조금 있을 거라고 봅니다.▶3부에 계속기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장 촬영 이구필름 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 자막 전형진 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴