정부가 신규 공공택지 지정을 위해 개발제한구역(그린벨트) 해제를 추진하고 있는 가운데 개발 재료를 악용한 기획부동산이 전국에서 기승을 부리고 있는 것으로 나타났다.
토지·건물 실거래가서비스 밸류맵은 지난 7월부터 10월 말까지 실거래가 신고가 이뤄진 토지거래(17만9000여 건) 중 8.1%에 달하는 1만4529건이 기획부동산을 통해 지분거래된 것으로 보인다고 13일 밝혔다. 기획부동산이 지분거래한 것으로 추정되는 면적은 785만4053㎡로, 전체 거래 면적(2억7383만㎡)의 2.9%, 금액은 약 3665억원으로 전체 거래가액의 1.8% 수준이다.
올 하반기 거래량 기준 기획부동산으로 추정되는 거래가 가장 많은 지역은 세종으로, 순수 토지 거래량의 52.6%가 지분거래로 추정됐다. 울산(24.1%), 경기(18.1%), 서울(14.9%), 인천(10.8%) 등이 뒤를 이었다.
기획부동산은 토지를 대거 매입한 뒤 웃돈을 얹어 여러 명에게 쪼개 파는 것을 말한다. 통상 10만~20만㎡ 규모의 큰 땅을 사들인 뒤 지분 형태로 불특정 다수에게 판매한다. 이들은 그린벨트 해제 논의나 신규 택지 지정 등 불확실한 개발 호재를 내세우며 소액 투자로도 큰돈을 벌 수 있다고 투자자를 현혹한다. 이 때문에 개발 호재가 많은 수도권이나 세종 등에서 기획부동산 활동이 활발한 것으로 나타났다.
최근 기획부동산은 ‘경매’ ‘옥션’ ‘토지정보’ 등을 이름에 붙여 경매 정보회사로 위장해 투자자를 모집하고 있는 것으로 알려졌다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “기획부동산이 경매 회사인 것처럼 위장하는 경우가 많지만 판매 대상 토지의 등기부를 확인하면 경매 개시와 관련한 어떤 등기 내용도 확인할 수 없는 허위 광고 사례가 대부분”이라고 말했다. 그는 “기획부동산은 지분을 매입한 뒤 향후 가치가 오르면 개인별로 매매할 수 있다고 광고하지만, 실제로는 소유권자 전원이 동의해야 토지를 활용할 수 있다 보니 지분만 살 매수자를 찾기 힘들다”며 “기획부동산이 이미 매입가의 3배에서 최대 10배까지 웃돈을 붙여 팔고 있어 차익을 얻기도 어렵다”고 설명했다.
이달 서울 아파트 거래량(일평균 기준)이 5년 만에 가장 낮은 수준을 기록 중이다. 과거 아파트 가격과 거래량은 정비례 관계를 보인 때가 많았다. 매매 거래가 늘면 아파트값이 상승했고, 거래가 줄면 아파트값도 하락했다. 그러나 전문가들은 거래량만으로 내년 장세를 예측하긴 어렵다고 설명했다. 양도세 중과, 임대사업자 등록 등에 따라 잠겨 버린 매물이 많아서다.거래 감소는 가격 하락으로 이어져서울 아파트 거래가 ‘9·13 주택시장 안정 대책’이 시행된 9월을 기점으로 급감하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 12일까지 일평균 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 121건으로, 9월(410건)과 10월(330건)에 비해 절반 넘게 줄었다. 지난해 같은 달(213건)보다도 23.5% 줄었다. 급등하던 서울 아파트값도 지난 5일 기준 1년2개월 만에 보합으로 전환했다. 거래량 감소가 집값 하락으로 이어질 것이란 전망이 나오는 이유다.과거 통계를 보면 거래량이 줄 때 매매 가격은 하락하는 양상을 보였다. 한국감정원이 거래량 통계를 작성하기 시작한 2006년부터 올 9월까지 서울 아파트값 변동률과 거래량을 분석한 결과, 매매 거래량이 한 해 14만1812건에 육박했던 2006년 아파트값은 24.1% 급등했다. 거래량도 서울의 12년간 연평균 거래량(8만5616건)보다 1.6배 많았다.반대로 지난 12년간 거래량이 가장 적었던 2012년(4만4771건)엔 아파트값이 최대 하락률(-4.5%)을 나타냈다. 월간 서울 아파트 거래가 1만 건을 넘는 달이 없던 2013년에도 아파트값이 한 해 동안 1.3% 떨어졌다.“현재는 비정상 시장”다만 2016년 이후 아파트값과 거래량 추이는 다른 양상을 보였다. 연간 단위로 보면 지난해 서울 아파트 거래량은 10만7897건으로, 전년(12만2606건)보다 적었다. 하지만 아파트값 상승률은 4.7%로, 전년보다 1.5%포인트 높았다. 올해도 비슷하다. 올 8월 서울 아파트 거래량(7687건)은 전년 동기(1만5421) 대비 절반 가까이 줄었으나 월간 상승률은 0.6%로, 전년보다 0.1%포인트 높았다.전문가들은 최근 부동산시장이 수요와 공급이 맞물려 돌아가는 정상적인 구조가 아니라고 설명했다. 8년 이상 임대주택 등록에 따른 세제 혜택과 높은 양도소득세 등으로 시장에 나온 매물이 적다 보니 거래가 줄어도 가격이 오르는 기현상이 나타나고 있다는 것이다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “거래량이 줄고 가격이 하락하려면 집주인이 호가보다 낮은 가격에 매물을 내놓아야 하는데 양도세가 높아 집을 팔려고 하지 않는다”며 “집주인이 ‘버티기’에 들어가면서 매물 품귀 현상이 나타나 가격이 급등했다”고 진단했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “거래량과 가격은 정비례 관계를 보이는 게 일반적이지만 지금은 연초부터 거래 없이 호가가 지나치게 오른 탓에 시장이 정상 작동하지 않고 있다”고 설명했다.앞으로도 ‘거래량 감소=매매가 하락’ 공식이 유지될지 불분명하다는 지적이 나온다. 시장에 나올 매물이 적어 가격이 오른다는 시각과 공시가율 인상, 공급 대책 등이 현실화되면 매물이 나올 거란 전망이 공존한다. 국토교통부 관계자는 “공시가격이 현실화되면 다주택자 보유 주택이 매물로 나오고, 수도권 신도시 공급 계획이 확정되면 집값이 내릴 것”이라고 말했다. 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 “지난해 ‘8·2 대책’ 등 연이은 정부 규제로 매수자 매도자 모두 관망세를 보이면서 거래가 줄었다”며 “단순히 거래량이 줄었다고 가격이 떨어질 것으로 단정하긴 어렵고, 3기 신도시 조성 등 공급 대책, 기준금리 인상, 공시가율 조정 등이 집값의 변수가 될 것”이라고 말했다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com
대형 학원가가 없다는 것이 단점으로 꼽혀온 서울 마포구 아현뉴타운 주변으로 최근 유명 학원이 속속 들어서고 있다. 대중교통망이 잘 갖춰진 데다 대규모 뉴타운, 재개발을 통해 새 아파트가 급증하면서 학생 수요가 늘고 있어서다. 신촌로, 백범로를 중심으로 학원 진출이 가속화하는 추세다.유명 입시학원 속속 둥지 틀어서울 중구 중림동에 있는 종로학원은 오는 16일부터 강북본원을 신촌으로 옮긴다. 종로학원 강북본원이 건물을 전면 이전하는 것은 40년 만의 일이다. 종로학원은 서울지하철 2호선 신촌역 인근 지하 1층~지상 7층 건물 전부를 학원으로 쓰기로 했다. 종로학원하늘교육 관계자는 “학생 수를 비교해보면 마포구는 ‘뜨는 지역’인 반면 중구는 줄어드는 추세”라며 “교통 접근성 등도 고려해 신촌으로 본원 이전을 결정했다”고 설명했다.서울지하철 6호선 대흥역 인근 백범로 일대엔 ‘사교육 1번가’격인 강남구 대치동의 유명 학원 여러 곳이 분원을 내고 있다. 대부분 이른바 ‘1타 강사’(수강생과 학부모가 선호하는 인기 강사)를 두고 있는 단과 입시학원이다.대치명인학원은 다음달 대흥역 서쪽 서강대 인근에 분원을 연다. 작년엔 대치동에 본원을 둔 이강학원과 이투스24/7학원이 대흥역 동쪽에 각각 분원을 열었다.북아현 뉴타운과 대흥 재개발구역 일대 사이를 지나는 신촌로에도 학원이 늘고 있다. 서울지하철 2호선 이대역 인근엔 대치상상학원이 이달 개원한다. 북아현동의 A공인중개업소 대표는 “지난 2년 전과 비교하면 학원 개원 문의가 네댓 배가량 늘었다”며 “이달 초에도 강남의 한 단과학원에서 분원을 낼 만한 건물을 알아보고 싶다며 문의해왔다”고 말했다.“학생 수요 증가 새 교육시장”아현~북아현뉴타운 일대에 학원이 늘고 있는 것은 학생 수요가 증가해서다. 그간 재개발 등을 통해 대단지가 여럿 조성됐다. 서울시에 따르면 25개 자치구 중 마포구 학령인구 순위가 꾸준히 높아지는 추세다. 서울시 추산에 따르면 2015년에 15위였던 마포구 학령인구는 올해 14위로 오른 뒤 5년 뒤엔 13위를 기록할 전망이다.내년부터 2021년까지 입주를 앞둔 1000가구 이상 대단지도 여러 곳이다. 신수동 신촌숲아이파크(1015가구), 북아현뉴타운 힐스테이트 신촌(1226가구), 대흥동 신촌그랑자이(1248가구), 마포프레스티지자이(1694가구) 등이 대표적인 단지들이다.이미 학령인구 최상위권인 송파·노원·강남·양천구 등과는 달리 기존 대형 학원가가 없다는 점도 유명 학원이 새로 몰리는 이유다. 서울교육청에 따르면 약 2년 전인 2016년 12월 기준 마포구 내 학원은 410여 곳으로 송파구(724곳), 강남구(1057곳) 등보다 훨씬 적었다. 이 때문에 학부모들이 단체로 소형 버스 등을 대절해 학생을 인근 목동 학원가 등으로 통학시키는 경우가 많았다.대흥동 B어학원 관계자는 “이 인근은 새 아파트가 많은 반면 기존 학원이 적어 교육시장 측면에선 ‘블루오션’”이라며 “강남 등에 비하면 임대료도 상대적으로 저렴해 학원을 내려는 이들이 많은 것으로 보인다”고 말했다.5~10년 뒤엔 일대에 제법 규모가 큰 학원가가 조성될 것이라는 게 업계의 전망이다. 학원은 건물을 임차한 뒤 주변 환경과 건물 상태 등 심사를 거쳐 교육청 허가를 받아야 영업할 수 있다. 주변에 기존 학원이 많을수록 심사를 통과하기가 유리하다. 대형 학원 주변에 다른 학원이 밀집되는 이유다.현지 부동산업계에선 학원가 형성 분위기가 마포구 일대 집값에도 영향을 줄 것으로 보고 있다. 주요 지역 집값 상승 요인 중 하나가 학군 프리미엄인 까닭이다. 용강동의 한 중개업소 대표는 “마포는 비슷한 평수의 대단지 아파트가 밀집했고 거주자도 고학력·중산층이 많아 교육열이 상당히 높은 편”이라며 “수년 내 대형 학원가가 형성되면 일대가 인기 주거지로 거듭날 것”이라고 내다봤다.선한결 기자 always@hankyung.com
국내 최대 재건축 단지(9510가구)인 서울 송파구 가락동 ‘헬리오시티’의 연내 입주 여부가 13일 결정된다. 이날 열릴 조합원 총회에서 사업시행계획 변경 안건이 부결되면 헬리오시티 입주 시기는 당초 예정된 올해 12월에서 내년으로 넘어간다. 헬리오시티의 입주 물량 규모가 큰 만큼 이번 총회 결과는 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 전망이다.11일 정비업계에 따르면 가락시영아파트 주택재건축정비사업조합은 13일 임시 총회를 열어 사업시행계획 변경, 공사 도급계약 변경 등 8개 안건에 조합원 투표를 한다. 입주 여부를 가를 안건은 사업시행계획 변경 건이다. 조합은 2013년 12월 사업성 악화 우려로 용적률을 2종 230%에서 3종 285.98%로 바꾸는 사업시행계획 변경안을 송파구로부터 인가받았으나 아직 주민총회를 거치지 못했다.사업시행계획 변경안이 총회를 통과하지 못하면 입주와 준공은 내년으로 사실상 연기된다. 현행법에 따르면 총회에 참석한 조합원 과반수 이상이 찬성해야 지방자치단체로부터 준공 및 입주 허가를 받을 수 있다.조합원들은 그러나 조합장을 믿을 수 없다며 총회 인준을 거부하고 있다. 조합이 사업진행 과정에서 LED(발광다이오드)등 설치, 임대주택 발코니 확장 공사 등에 쓰일 공사비 150여억원을 총회 의결 없이 증액했다는 이유에서다. 조합원들은 지난 9월 임시총회에서도 사업시행 변경안을 한 차례 부결했다.송파구 도시재생과 관계자는 “사업시행계획 변경안이 조합원 총회를 통과하지 못할 경우 시공사가 기존 설계 도면대로 다시 공사하는 데 적어도 두세 달은 소요된다”며 “13일 임시총회가 헬리오시티의 12월 입주 여부를 결정할 사실상 마지막 총회”라고 말했다.이번 임시총회를 앞두고 조합원 간 온도 차이는 뚜렷하다. 윤택근 가락시영 재건축조합 사무국장은 “사업시행계획 변경 안건이 부결되면 연내 준공과 입주가 어렵다는 것을 많은 주민이 알고 있는 만큼 이번 총회에선 무리 없이 통과할 것으로 본다”고 말했다. 반면 일부 조합원과 분양자 4400여 명으로 이뤄진 입주자 협의회는 미온적인 태도를 보이고 있다. 한 조합원은 “조합장을 해임해야 한다는 의견이 많아 이번에도 부결될 가능성이 높다”고 강조했다.헬리오시티 입주물량은 9510가구에 이른다. 내년 강남 4구 입주 물량(1만5912가구)의 절반을 웃돈다. 헬리오시티 입주가 내년에 이뤄지면 강남 4구에 입주물량만 2만5000여 가구가 한 번에 쏟아진다. 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 “헬리오시티가 전세 공급을 상당히 많이 가져와 전세가가 빠질 것을 기대한 사람이 있었는데 입주가 늦어질 경우 전세대란이 나타날 수 있다”고 분석했다.양길성/김소현/서유근 기자 vertigo@hankyung.com
