'꼬마 빌딩' 공유자 많을수록 세금 납부 유리

고향 부동산 관리법

빌딩투자 ABC

최근 강남 3구(강남 서초 송파), 용산, 마포, 여의도 등 서울 주요 지역의 아파트 가격이 큰 폭으로 오르고 있다. 이 같은 아파트 시장 변화는 꼬마빌딩 시장에도 영향을 준다. 예컨대 50억원 이상 중소형 빌딩 시장은 금액대가 다르기 때문에 영향이 덜하지만 20억원 안팎의 꼬마빌딩 시장은 아파트 가격 상승에 따라 매수자가 줄어드는 등 영향을 받는다. 아파트가 거주가 아니라 재테크 수단으로 사용되면서 강남 아파트 한 채와 비슷한 가격대의 꼬마빌딩은 부동산 투자에서 대체재로 작용하기 때문이다.

꼬마빌딩과 아파트의 재테크 방법은 차이점이 존재한다. 아파트는 대부분이 본인 단독 소유이거나 부부 공동 소유다. 자녀들과 공동으로 소유하는 아파트는 거의 없다. 공동 소유자들이 모두 1주택 소유자로 간주되기 때문에 자녀와 공유로 소유한 등기는 거의 없다. 아파트는 사전증여하려면 지분 100%를 넘겨준다.

하지만 꼬마빌딩은 종합소득세 및 양도소득세 절세를 위해 자녀들과 공동 소유로 매입하는 사례가 많다. 이는 누진세율로 적용되는 소득세 과세구간 때문에 당연한 결과다.

소득세 절세 측면에서 꼬마빌딩은 공유자가 많을수록 좋다. 그리고 그 공유자는 주기적인 소득이 없어도 된다.

상업용 빌딩은 총부채상환비율(DTI) 영향을 받지 않는다. 월 임대료가 소득으로 발생하기 때문에 일정 소득이 없는 것이 문제가 되지 않는다. 오히려 일정 소득이 없는 공유자가 낮은 세율을 적용받으므로 임대소득세를 납부할 때는 더 유리하다.

아파트 가격이 자연스러운 수요와 공급에 의해 형성되는 것이 아니라 정부 규제에 따라 급변하면서 똘똘한 한 채의 중요성이 대두되고 있다. 정책의 시선이 집중돼 있지 않으면서 기존 부동산 투자의 이점을 가져올 수 있는 ‘똘똘한 꼬마빌딩’에 대한 관심도 높아지고 있다. 똘똘한 아파트 한 채와 똘똘한 꼬마빌딩의 장단점을 비교하면서 투자해보면 어떨까.

오동협 < 원빌딩 대표 >