내년부터 2000만원 이하도 과세… 임대소득 같아도 세금은 '제각각'

"다주택 임대사업자 등록해야"

내년부터 주택 임대소득이 연 2000만원 이하인 사람도 과세 대상에 포함된다. 이때 임대사업자 등록 여부, 종합소득금액, 임대 대상 주택 규모, 임대 기간 등에 따라 과세 금액이 최대 16배까지 차이 날 수 있어 주의가 필요하다고 전문가들은 조언했다.

7일 세무 전문가들에 따르면 임대소득이 같고 똑같이 분리과세를 한다 해도 본인 급여 등 다른 소득, 임대 기간 등에 따라 납부해야 할 임대소득세가 몇 배씩 차이 난다. 민간 주택임대사업은 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 6억원 이하인 주택을 임대할 때 가장 유리하다.

지난달 말 정부가 발표한 내년 세법개정안을 적용하면 연 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우 임대 등록과 미등록에 따라 임대소득세가 16배가 넘게 차이 난다. 임대소득이 연 1956만원일 때 공시가격 6억원 이하의 중소형 주택을 8년 이상 장기임대(준공공임대) 주택으로 등록하면 분리과세 대상이 돼 총 7만1910원(지방소득세 포함)의 임대소득세가 부과된다. 같은 조건에서 임대사업 등록을 하지 않으면 16.7배인 119만8120원을 내야 한다.

여기에서 기본공제(200만원, 400만원) 혜택은 임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하일 때만 받을 수 있다. 전업주부나 은퇴자가 아니라 일반 직장인이나 자영업자라면 다른 소득 때문에 기본공제를 못 받을 수 있다는 얘기다. 세무전문가들은 급여소득자는 다른 소득이 없더라도 연봉이 3000만원 이상이면 종합소득금액이 2000만원을 초과해 기본공제 대상에서 제외될 것으로 보고 있다. 이 경우 8년 장기임대로 등록할 경우 총 22만5910원, 임대사업 미등록자는 150만6120원의 소득세가 부과된다. 전용 85㎡ 초과 중대형이거나 공시가격이 6억원을 초과하는 주택은 임대사업 등록에 따른 실익이 크지 않다. 원칙적으로 양도소득세 중과·종부세 합산 과세 대상에서 제외된다.

국민은행 WM스타자문단의 박원갑 수석부동산전문위원은 “임대소득세 세액감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%) 혜택도 받을 수 없다”며 “종합소득금액이 2000만원 초과인 경우 굳이 임대 등록을 할 필요가 없어 보인다”고 말했다.

하지만 최소 3주택 이상 다주택자는 임대 등록을 고민해야 한다고 전문가들은 설명했다. 정부는 올해 9월부터 3주택 이상자부터 임대사업 등록을 하지 않은 사람을 찾아내 임대소득을 과세할 방침이다. 임대 등록을 하지 않을 경우 임대료 수입(면세 공급가액)의 0.2%의 가산세도 부과한다.

김종필 세무사는 “주택 임대사업을 하겠다면 임대소득세를 내더라도 등록을 해 각종 세제 혜택을 받는 게 바람직하다”며 “다만 자신의 보유 주택 수와 주택 규모 및 가격, 세제 감면 혜택 등에 따른 득실을 따져봐야 한다”고 설명했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com