공시가 6억원 초과 주택소유자도 임대사업자 등록하는 까닭은

전용 85㎡ 이하 신규 구입 주택 3개월내 등록, 10년 이상 임대하면 양도세 감면
2014년 주택 침체기 때 시행, 올해 말 종료…정부 "추가 연장 없다"

서울 마포에 거주 주택이 있는 박모(51)씨는 최근 강남구의 전용면적 84㎡ 재건축 대상 아파트를 15억원에 매입한 뒤 전세를 주고 이 주택으로 임대사업자 등록을 했다.

2주택자가 되면서 양도소득세 중과 대상과 종합부동산세 과세 대상이 되지만 이 아파트를 10년간 임대후 매각하면 양도소득세를 100% 감면받을 수 있기 때문이다.

김씨는 "공시가격 6억원 초과 주택은 임대주택으로 등록해도 전혀 실익이 없을 줄 알았는데 중소형은 올해 말까지 등록하면 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다길래 임대사업자 등록을 했다"며 "아직 재건축 초기 단계이고 실거주는 어려운 상황이어서 임대사업을 해도 무방할 것 같다"고 말했다.

최근 강남권을 중심으로 공시가격 6억원 초과 주택 보유자들의 임대사업자 등록 문의가 증가하고 있다.

올해 4월 청약조정지역 내 양도소득세 중과 시행으로 임대사업자 등록이 급증했지만 대부분의 등록자는 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 초과 주택 보유자다.

양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 혜택이 주어지는 임대사업자 주택의 요건이 전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하(지방은 3억원 이하)로 제한되기 때문이다.

그런데 공시가격 6억원 초과 주택이라도 전용 85㎡ 이하 중소형이라면 2주택자도 양도세 감면 혜택을 받을 길이 있다.

주택시장 침체기였던 2014년 말 소득세법과 조세특례제한법을 개정해 2017년까지 3년 동안 신규 주택을 구입하고 3개월 안에 8년 장기임대주택(준공공임대주택)으로 등록하면 이 집을 팔 때 양도세를 면제해주기로 한 조치 때문이다.

이 조항은 작년 세법 개정에서 올해 말까지로 시행이 1년 더 연장된 상태다.

강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "임대주택 등록을 하면 양도세라도 깎아준다고 하니 집을 새로 구입하면서 임대사업자 등록을 검토하는 사람들이 더러 있다"고 말했다.

주택 보유자의 신규 대출이 집값의 30∼40%로 제한돼 있는데 최근까지 시중은행에서 주택 임대사업자에 대해서는 사업자 대출을 적용해 대출 가능 금액을 늘려준 것도 임대사업 등록을 고민하게 하는 요인이 됐다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

이처럼 6억원 초과(전용 85㎡ 이하) 주택을 매입해 3개월 내 임대사업자로 등록하면 양도세가 얼마나 줄어들까.

2주택자인 박씨가 거주 중인 마포 집을 그대로 두고 15억원에 매입한 대치동 아파트를 10년간 임대하고 최종 23억원에 매각한다고 가정해보자.
김종필 세무사에 의뢰해 박씨가 내야 할 세금을 산출한 결과 총 7천71만원이 부과될 것으로 예상됐다.

양도세는 전액 감면되고 양도세의 20%인 농어촌특별세(7천71만원)만 부과되는 것이다.

반면 박씨가 임대사업자로 등록하지 않으면 양도세가 10% 중과돼 이보다 3억1천820만원가량 많은 총 3억8천892만원의 양도세를 내야 한다.

임대등록 여부에 따라 세금이 5.5배 늘어나는 것이다.

다만 이런 혜택은 올해 말로 종료될 것으로 보인다.

집값 안정, 실거주 주택 외에 투자 목적의 주택 구입을 장려하지 않는 현 정부의 정책 기조로 볼 때 신규 주택 구입에 따른 세제혜택은 주지 않을 것으로 예상되기 때문이다.

국토교통부 관계자도 "해당 조항에 대한 일몰을 연장할 계획이 없다"고 밝혔다.

이 때문에 공시가격 6억원 초과 주택에 대해서도 양도세 감면 혜택을 누리기 위해서는 앞으로 5개월 동안 주택 구입부터 임대사업자 등록까지 모든 절차를 마쳐야 한다.

그러나 신규 매입주택이 아니더라도 전용 85㎡ 이하를 8년 장기임대주택으로 등록할 경우 공시가격과 상관없이 최대 70%(10년)까지 주어지는 장기보유특별공제 혜택은 받을 수 있다.

박씨처럼 15억원짜리 주택을 23억원에 매도할 경우 기존에 갖고 있던 주택을 10년 이상 임대하면 장특공제를 받아 양도세가 9천622만원으로 줄어든다.

신규 주택을 매입해 임대등록하는 것보다는 양도세가 2천500만원 이상 많지만, 임대등록을 하지 않았을 때보다는 2억9천200만원 줄일 수 있다.

단, 두 경우 모두 임대 등록주택을 먼저 팔아야지, 등록하지 않은 주택을 먼저 팔면 양도세 감면 혜택이 없으므로 유의해야 한다.

임대등록 주택에 주어지는 양도세 중과, 종합부동산세 합산 배제 혜택은 전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하에만 해당되기 때문이다.

전문가들은 그러나 무작정 임대등록을 할 필요는 없다고 조언한다.

자신의 보유 주택 수와 주택 매도 시기, 향후 집값 전망 등을 먼저 고려해야 한다는 것이다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "절세 측면에선 임대사업자 등록이 유리하지만 이 경우 임대료 인상률이 연 5%로 제한되고, 8∼10년 이상 집을 팔기가 어려워 재산권 행사가 여의치 않으며, 임대 기간 동안 집주인이 거주할 수 없는 등의 문제가 있다"며 "여러 상황을 종합적으로 판단해 임대등록 여부를 결정하는 게 좋다"고 말했다.

/연합뉴스