재개발 돈 된다…덜컥 뛰어들었다간 낭패인 이유

부동산 투자자들의 시선이 재개발로 쏠리고 있다. 부동산 규제를 대부분 피해가서다. 재건축과 달리 안전진단 기준 강화, 초과이익환수제 등과 같은 규제가 재개발엔 없다. 재개발 입주권은 종합부동산세 과세 대상도 아니다. 그렇다보니 최근에는 ‘재개발이 돈 된다’는 얘기도 들린다.

하지만 재개발구역 안에 있는 주택을 사고도 분양권을 받지 못하는 사례가 속출하고 있어 각별한 주의가 필요하다는 게 전문가들의 조언이다. 매도인이 하자 없이 조합원 지위를 넘겨줄 수 있는 사람인지, 매수하려는 재개발 물건이 분양대상이 될 수 있는 물건인지 반드시 확인해야 한다고 전문가들은 강조한다. 자신이 조합원 자격을 얻을 수 있는지도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

◆매도인 하자 여부 판단해야

재개발구역 안에 토지나 주택을 산다고 해서 무조건 조합원이 될 수 있는 건 아니다. ‘도시 및 주거환경정비법’은 여러 사람이 하나의 물건을 공동으로 소유하고 있는 경우 이 가운데 1명만을 조합원으로 보도록 규정하고 있다. 예컨대 두 사람이 하나의 건물과 토지를 절반씩 공동으로 소유하고 있더라도 이 가운데 한 사람만 조합원으로 인정돼 새 아파트를 분양받을 수 있다. 공유지분을 매입한다면 입주권을 얻지 못할 가능성이 높은 셈이다.

이미 조합설립인가를 받은 재개발 구역에선 더욱 철저히 매도인의 하자 여부를 주의해야 한다. 매도인이 여러 개의 물건을 소유하고 있을 때 문제가 발생한다. 조합설립인가 이후에는 여러 채를 가지고 있더라도 아파트 분양권을 하나만 배정한다. 한 명의 매도인이 갖고 있던 물건이 여러 사람에게 팔렸을 경우 이 가운데 한 사람만 조합원이 될 수 있다. 예를 들어 재개발구역 안에서 주택 세 채를 갖고 있던 A씨가 이를 각각 B씨와 C씨, D씨에게 매도했다고 치자. 원칙상으론 B·C·D씨 가운데 한 사람만 조합원 지위를 얻을 수 있다. 조합원 자격을 넘겨받지 못한 나머지 주택 소유자는 새 아파트를 분양받을 수 없다. 현금청산 대상이다. 이 물건을 다시 넘겨받는 매수인 또한 현금청산 대상이다.

다만 예외도 있다. 거래 시점이 2011년 1월 1일 이전이라면 조합설립인가를 이미 받았더라도 세 명의 양수인 모두 조합원 지위를 얻는다. 또 원 소유자의 토지나 건축물 소유권의 합이 2개 이하라면 2012년 12월 31일 이전 거래까지 예외를 인정한다. 자신이 매수하려는 재개발 물건의 마지막 거래가 등기부등본상 2011년 이전으로 확인된다면 조합원 지위에 대한 걱정은 덜 수 있는 셈이다.

강영훈 부동산스터디 카페 대표는 “중개업소에서 1차적인 확인을 해주겠지만 책임까지 지는 것은 아니기 때문에 스스로 확실하게 확인해야 한다”면서 “조합에선 거래 이력을 보관하고 있는 만큼 계약 전이나 계약 단계에 조합 사무실에 들러 조합원 지위 양수에 하자가 없는지 꼼꼼히 확인해야 한다”고 강조했다.

◆구역별로 적용 조례 달라

분양자격은 시·도별 정비사업 조례에 따라 다르다. 재개발 구역마다 정비구역으로 지정되는 시점이 다른 만큼 적용되는 조례 또한 다르다. 자신이 투자하려는 재개발 구역이 어떤 조례를 적용받는지 확인해야 하는 이유다.

서울의 경우 2010년 7월 개정 시행된 ‘도시 및 주거환경정비조례’를 기점으로 분양자격에 다소 차이가 있다. ‘지분 쪼개기’를 인정하지 않는 시점이 달라져서다. 지분쪼개기란 단독주택을 다세대주택으로 전환하는 등의 방법으로 분양대상자를 늘리는 수법이다.

2010년 7월 개정 전 서울시 도시 및 주거환경정비조례의 지분쪼개기 방지 규정

서울 시내 재개발구역은 2010년 이전 지정된 경우가 많아 대다수가 옛 조례를 적용받는다. 종전 조례는 2003년 12월 30일 전까지의 지분쪼개기는 인정하되 이 시점 이후부터는 인정하지 않는다. 예컨대 실제로는 단독주택이지만 각 호별로 개별등기를 해서 집합건물로 바꾼 ‘전환다세대주택’의 경우 기준일 이전에 전환된 경우여야 소유주마다 별도의 분양자격이 인정된다. 기준일을 넘겨 전환된 다세대주택을 매입할 경우 입주권을 못 받고 현금청산하게 되는 셈이다. 오래된 재개발 구역의 다세대주택에 투자할 때는 건축물관리대장의 변동사항에서 ‘일반’이 ‘집합’으로 바뀐 시점이 언제인지를 반드시 확인해야 한다.

전환다세대를 통한 지분쪼개기가 막히자 아예 재개발구역 안의 단독주택을 헐고 다세대주택을 짓는 신종 지분쪼개기도 등장했다. 그러자 서울시는 조례를 개정해 2008년 8월부터 이마저 막았다. 2008년 7월30일 이전 건축허가를 받아 지은 다세대주택이어야 각 소유자의 분양자격이 인정된다. 다만 이 시점 이후 건축허가를 받아 짓더라도 개별 주택의 전용면적이 새로 짓는 공동주택의 최소 전용면적 이상인 경우엔 각각 분양대상자가 될 수 있다. 만약 빌라의 전용면적이 60㎡고 분양 계획중인 아파트에 전용 59㎡ 주택형이 있다면 분양대상자가 될 수 있는 셈이다.

지분쪼개기가 일괄 차단되자 부작용도 발생했다. 투기 목적이 아니었더라도 해당 지역이 뒤늦게 정비구역으로 지정되면 분양자격을 얻지 못하고 현금청산하게 되는 경우도 생겨나서다. 이를 구제하기 위해 2010년 7월 16일 개정 시행된 조례에선 ‘권리산정일’의 개념이 도입됐다. 정비구역별로 권리산정일을 달리 고시하고 해당 일자 이전까지의 지분쪼개기는 인정하는 게 골자다. 이날 이후 정비구역으로 지정된 재개발 구역의 다세대주택에 투자한다면 등기나 건축물대장상 변경일이 권리산정일보다 빠른지를 살펴야 한다.

2010년 7월 개정 전 서울시 도시 및 주거환경정비조례의 토지소유자 분양자격. 개정된 조례에서 해당 조항은 삭제됐다.

토지는 조례에 따라 분양자격이 완전히 달라진다. 옛 조례를 적용받는 재개발 구역에선 30㎡ 이상~90㎡ 미만 토지의 소유자도 분양대상자가 될 수 있다. 2003년 12월 30일 이전에 분할된 필지이면서 지목이 도로가 아니고, 도로로 이용되지도 않아야 한다. 또한 사업시행인가 고시일부터 준공 고시일까지 세대원 전원이 무주택인 조건이면 가능하다. 이 때문에 자투리 땅들을 싸게 모아 새 아파트로 분양을 신청하는 투자자들도 있다. 하지만 2010년 7월 개정된 조례에선 이 같은 조항이 없어졌다. 이날 이후 새롭게 지정된 정비구역에선 이 규정이 적용되지 않는다.

◆조합원지위변경·재당첨 제한 규정 주의

지난해 ‘8·2 부동산 대책’이 발표되면서 재개발엔 조합원지위 변경 금지규정이 처음 생겼다. 투기과열지구에서 관리처분계획인가 이후 재개발 물건을 매수한다면 조합원이 될 수 없다는 내용이다. 서울은 전역이 투기과열지구이기 때문에 사업이 막바지 단계인 모든 재개발 구역이 대상이다.

다만 경과규정이 있다. 올해 1월 25일 이후 사업시행인가를 접수한 경우만 이 규정을 적용받는다. 이전에 사업시행인가를 접수한 재개발구역이라면 관리처분인가 이후에도 조합원지위 변경이 가능하다는 의미다. 투자하려는 재개발구역의 사업단계별 시점을 면밀히 확인해야 하는 이유다.

조합원지위 변경 금지규정에 해당하더라도 매도하는 조합원이 장기보유한 경우라면 지위를 넘겨받을 수 있다. 해당 조합원이 1가구 1주택으로 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 조건이어야 한다. 상속받은 경우라면 피상속인의 보유기간과 거주기간을 합산한다. 이 같은 물건을 매수할 때는 1가구 1주택 요건을 제대로 확인하는 게 관건이다. 보유기간과 거주기간은 등기를 통해서도 손쉽게 확인이 가능하지만 세대원 전체의 1주택 여부는 꼼꼼한 챙겨봐야 할 부분이 많아서다. 매매계약을 할 때 번거롭더라도 매도인과 그의 배우자 등 세대원들에 대한 지방세납부증명서와 가족관계증명서를 요구해야 한다고 전문가들은 조언한다. 사소한 서류 하나라도 잘못 확인할 경우 피해는 매수인이 보기 때문이다. 계약 때 확인한 내용은 잔금을 치를 때도 똑같이 다시 한 번 확인하는 게 좋다.

재당첨 제한규정도 면밀히 살펴야 한다. 투기과열지구의 재개발·재건축 아파트를 한 번이라도 조합원분양을 통해 받거나 일반분양에 당첨된 경우엔 투기과열지구 내에서 5년 동안 다른 정비사업의 조합원분양이나 일반분양을 받을 수 없게 된다. 이때 조합원분양의 당첨일은 관리처분인가 시점이고 일반분양 당첨일은 청약 당첨일이 기준이다.

재개발 물건을 보유한 상태에서 다른 재개발구역의 주택이나 재건축 아파트를 취득한다면 신중해야 한다. 두 정비사업의 관리처분인가시점이 5년 이상 차이나지 않는다면 재당첨 제한에 걸리기 때문이다. 이때는 분양자격을 잃고 현금청산하게 된다.

일반분양도 조심해야 한다. 정비사업을 통해 공급된 일반분양 아파트에 당첨된 경우에도 5년 재당첨 제한을 받는다. 다만 지난해 10월 24일 도정법 개정 전에 소유하고 있던 주택에 대해선 재당첨 제한이 적용되지 않는다.

◆재개발도 1+1 분양 가능

재개발구역 안에서 자격에 하자 없는 물건을 여러 채 갖고 있다면 새 아파트 역시 여러 채로 받을 수 있을까. 같은 세대에 속한 가족들이 같은 구역의 재개발 물건을 각 한 채씩 소유하고 있다면 여기서도 이를 대표하는 한 사람만 대표 조합원이 된다. 세대 전체가 새 아파트 한 채만 분양받을 수 있다는 의미다. 세대분리를 한다면 각각의 조합원으로 인정된다.

조건을 맞춘다면 새 아파트를 두 채까지 받는 것은 가능하다. 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 새로 분양받는 공동주택의 전용면적이 종전 주택의 전용면적을 넘지 않으면 된다. 예컨대 종전에 전용면적 100㎡와 60㎡의 주택 두 채를 소유하고 있다면 새 아파트 전용 84㎡와 59㎡ 두 채를 받을 수 있다. 새로 분양받는 공동주택의 전용면적 합계가 143㎡로 종전 주택의 160㎡를 넘지 않기 때문이다. 가격기준을 적용한다면 새로 분양받는 아파트의 가격이 종전주택의 권리가격 합계를 넘지 않으면 된다.

다만 이때 추가로 받는 한 채는 전용면적 60㎡를 넘을 수 없다. 또한 이전고시 익일부터 3년이 지나기 전엔 전매도 할 수 없다. 원래의 1주택 또한 이전고시 전까지는 개별적으로 팔 수 없다. 이전고시는 새로 지은 아파트를 조합원들의 명의로 돌리는 절차로 재개발 사업의 마지막 단계다. 분담금 정산과 행정 등의 이유로 준공 후 수년 동안 고시 자체가 미뤄지기도 한다.

강영훈 대표는 “1+1 분양의 경우 무조건 공급이 가능한 게 아니라 조합에 따라 채택이 가능하도록 도정법에 단서를 둔 것일 뿐”이라면서 “노량진1구역 등 최근 조합을 설립한 곳들은 이를 정관에 규정하고 있으므로 투자하기 전에 살펴볼 필요가 있다”고 설명했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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[집코노미] "재개발 돈 된다"…덜컥 뛰어들었다간 '낭패'인 이유