김종필 세무사 "임대사업자 등록·증여로 절세전략 마련해야"

한경닷컴 '다주택자의 양도세 절세방안' 세미나 성료

23일 한경닷컴이 주최한 '다주택자의 양도세 절세방안' 세미나에서 참석자들이 김종필 세무사의 강연을 듣고 있다. 전형진 기자

“배우자를 아껴주셔야 합니다. 증여를 통해서도 세금을 아낄 수 있기 때문이죠.”

23일 한경닷컴이 주최한 ‘다주택자의 양도세 절세방안’ 세미나에서 강연자로 나선 김종필 세무사는 단계별 양도소득세 절세 전략을 설명하며 이같이 말했다. 양도세 중과 시행이 일주일여 앞으로 다가왔지만 세금 폭탄을 피할 방법은 아직도 많다는 게 그의 설명이다.

이날 오후 2시 서울 중림동 한경아카데미에서 진행된 세미나에는 양도세 절세 전략을 찾는 다주택자들의 발길이 이어졌다. 사전 예약 인원은 물론 현장 접수자들까지 몰려들어 좌석을 추가로 들이고서야 모두 입장할 수 있었다. 강연은 예정된 2시간을 넘겼다.

강연장을 꽉 메운 참석자들은 “4월1일 이후 임대사업자로 등록하면 양도세 중과를 피할 수 있느냐”, “지방에 있는 집도 임대등록을 해야 하느냐”라며 궁금증을 쏟아냈다. 김 세무사는 강연이 끝난 후에도 한참 동안 참석자들에게 둘러싸여 개별 세무상담을 받아내야 했다. 구체적인 상담 진행을 위해 김 세무사의 명함을 챙기는 참석자들이 대부분이었다.

김 세무사는 세미나에서 “다주택자라고 해서 모두 양도세 중과 대상이 되지는 않는다”면서 “자신이 소유한 주택이 어떤 조건인지부터 정확히 아는 게 중요하다”고 강조했다.

그는 “우선 개인별이 아닌 세대별 주택수를 파악해야 한다”면서 “세법은 동일 세대원이면 그들의 소유주택을 모두 포함해 주택수로 계산하기 때문”이라고 말했다. 세대를 분리할 경우 해당 세대원이 소유한 주택은 주택수에서 제외할 수 있다는 의미다.

소유한 주택 가운데 중과세 제외 대상인 주택이 있는지 파악하는 것도 중요하다. 김 세무사는 “장기임대주택과 조세특례제한법상 감면대상주택, 장기사원용주택, 문화재주택, 저당권실행 또는 채권변제를 위해 취득한 주택은 중과세 적용이 배제된다”면서 “1세대 2주택자와 3주택자에게 적용되는 범위가 다르기 때문에 꼼꼼히 확인해야 한다”고 말했다.

이에 해당하지 않으면서 조정대상지역에 소재한 주택은 다음 달 1일 이후 매도할 때 양도세 중과세가 적용된다. 1세대 2주택자는 16~52%, 1세대 3주택 이상일 땐 26~62%의 중과세율로 정리된다. 장기보유특별공제는 적용되지 않는다.

김 세무사는 “이달 말일까지 주택을 양도할 수 있는 상황이 아니라면 증여와 임대사업자등록을 통한 절세전략을 활용해야 한다”고 말했다.

우선 별도세대를 구성하는 자녀에게 증여하는 방법이 있다. 이 경우, 세대별 주택수에 포함되지 않기 때문에 양도세 중과를 피할 수 있다.

김 세무사는 “단순증여나 부채를 승계하는 부담부증여 가운데 선택하면 되지만 부담부증여는 전체 평가액 가운데 부채승계액을 제외한 금액에 대해선 증여세를 계산하고, 부채승계액에 대해서는 양도세를 계산한다”면서 “4월 이후엔 세금이 늘어날 수 있기 때문에 시기 선택에 주의해야 한다”고 말했다.

또 “배우자에게 증여한다면 주택수에서 제외되진 않지만 5년이 지난 뒤 해당 주택의 취득가액이 현재의 증여가액으로 바뀌게 된다”면서 “취득일부터 증여일까지 발생한 양도차익을 배우자공제 6억원을 활용해 없앨 수 있기 때문에 증여일 이후 가격이 오른 부분에 대해서만 중과세를 부담하면 된다”고 덧붙였다.

임대사업등록은 두 가지 방법이 있다. 주택임대업법인과 개인임대사업자 등록이다. 김 세무사는 “개인 소유주택 가운데 일부를 법인에 양도하면 해당 주택은 주택수 합산에서 제외되기 때문에 다주택자 상태를 벗어날 수 있다”면서 “다만 법인 소유로 바꿀 때 양도세가 발생하기 때문에 4월 전에 완료하는 게 세금 부담을 줄이는 방법”이라고 설명했다.

개인임대사업자 등록은 4년 이상인 단기임대와 8년 이상인 준공공임대로 나뉜다. 김 세무사는 “다음 달 이후 임대사업자로 등록한다면 8년 이상 의무임대를 해야 양도세 중과에서 제외될 수 있다”며 “준공공임대로 등록해 10년 이상 임대를 할 경우엔 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다”고 말했다. 그는 “구청에 등록한 뒤 정작 세무서엔 등록하지 않아 임대사업자들에게 주어지는 세제혜택을 놓치는 경우도 발생하기 때문에 등록 절차를 꼼꼼히 확인해야 한다”고 강조했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com