[Real Estate] "월세 1천만원 순수입 비결은 '임차인 섬기기'"
유대열 다꿈스쿨 대표(닉네임 청울림·사진)의 투자 강의는 공지했다 하면 20~30초 안에 모두 마감된다. 손놀림이 빠르지 않으면 강의를 들을 기회조차 갖지 못한다. 그런 그가 재작년 말 부동산 투자 강의를 완전히 접었다. 한 달 과정 투자 강의만 몇 번 개설해도 연간 수억원씩 벌 수 있지만 하지 않는다. 진정한 자유인이 되려면 단순한 재테크 스킬이 아니라 자기관리를 할 수 있는 능력을 갖춰야 한다는 판단에서다. 단순히 재테크 기술을 전파하는 것은 별 의미가 없다고 판단했다. 작년 1년 동안 준비해 올해 다꿈스쿨이란 자기경영 학교를 연 이유다.

▶대기업 퇴사 후 3년 반 만에 경제적 자유를 달성했다.

“2009년 잘 다니던 삼성그룹 계열사를 그만뒀다. 심근경색으로 회사 화장실에서 쓰러진 선배 모습을 보면서 이건 아니다 싶었다. 경제적인 자유인이 되기로 결심했다.

경매 공부 등 준비 과정을 거쳐 2010부터 부동산 투자를 시작하면서 3년 안에 월세 순수입 500만원을 달성하는 것을 목표로 세웠다.

주변 사람이 무모한 짓을 한다는 시선을 보냈지만 퇴사 후 3년 반 만(2013년 상반기)에, 본격적으로 투자를 시작한 지 3년 만에 목표를 초과달성했다. 월세 순수입 1000만원을 만들어냈다. 종잣돈은 3억5000만원 정도였다. 월세 순수입 1000만원 달성하고 난 이후부턴 시세차익형 투자를 하고 있다.”

▶어떻게 월세 1000만원을 만들었나.

“주로 경매로 지방아파트 수도권빌라 상가 등에 투자해 월세 시스템을 마련했다. 지방 소형 아파트·수도권 빌라 투자 구조는 단순하다. 흔히 ‘월세투자’라고 부른다. 5000만원에 매입한 천안 A아파트를 예로 들어보자. 경매로 주변 시세보다 조금 싸게 매입했다. 투자금은 거의 들지 않았다. 4000만원은 대출받고 나머지는 보증금으로 충당했다. 월세 30만원 정도를 받아 20만원을 이자로 내고, 10만원을 수익으로 챙겼다. 나중에 결산해 보니 한 채당 매입 비용이 400만원 정도였다. 이런 식의 월세 투자는 부동산 시장 침체기 때 가능하다. 집값 수준, 대출규제 등 모든 여건이 바뀌어서 이런 식의 투자는 지금도 가능은 하지만 아주 어렵다.”

▶공실이 발생하면 수익 구조가 완전히 망가진다. 앞으로 남고 뒤로 밑질 수도 있다.

“나는 다른 임대인과 다르게 접근했다. 우선 집을 깨끗하게 수리했다. 그 동네에서 가장 좋은 상품을 만드는 것이다. 그러면 최우선으로 나가게 돼 있다.

임대차 계약도 차별화했다. 11개월 동안 월세를 꼬박꼬박 잘 내면(1주일 이상 안 밀리면) 한 달치를 안 받는다. 세입자들이 제때 월세를 낼 수밖에 없다. 또 임대료를 같은 금액으로 유지하면서 원하는 기간까지 사는 것도 약속했다. 이렇게 하다 보니 8년째 같은 월세로 내 집에 사는 사람도 있다.

입주 날에는 집사람이 작은 선물과 카드를 보낸다. ‘우리 집에 입주해줘서 고맙다. 불편한 거 있으면 언제든 말하라. 다만 월세는 꼭 제때 내달라’는 문구를 붙여. 임대도 마케팅이다. 다른 임대인과 차별화해야 한다.”

▶올해 부동산시장은 어떻게 흘러갈까.

“지방 시장은 몇 개 지역을 빼놓곤 완연한 하락장이다. 지금 많이 떨어지고 있는 충청·경상 지역은 앞으로 2~3년 더 힘들 것 같다. 김해 창원 거제 등은 내년까지 최악의 경기를 나타낼 것으로 보인다.

수도권은 대세 상승장의 후반기에 들어섰다고 본다. 중대형이나 일부 덜 오른 지역의 추가 상승이 이어지지 않을까. 다만 이번엔 상승장이 끝나도 과거와는 달리 급락할 가능성이 높진 않다고 본다. 대외 여건의 큰 변화가 없다면 현재로선 집값이 내려갈 이유가 별로 없다. 공급을 대폭 늘리기 어려워서다.

지금은 투자자까지 가세한 유동성 장세다. 강남이 저렇게 올라버리면 판교, 분당도 가만히 있을 수 없다. 서울 외곽지역도 마찬가지다. 평형별로도 갭 메우기가 진행될 거다. 중대형이 상대적으로 오르지 못했다. 다만 공급량이 많은 수도권 외곽은 조심해야 한다.”

▶올해 투자 강의 대신 자기경영 학교를 열었다.

“다꿈스쿨은 ‘다시 꿈을 꾸는 어른들의 학교’의 준말이다. 처음엔 부동산 강의만 했는데 어느 시점부터 돈을 버는 것보다 자기관리, 자기경영 능력이 더 중요하다는 생각이 들었다. 전업투자를 하다 보니 돈을 좇는 투자시장이 건조하더라. 투자를 잘한다고 꼭 잘산다는 보장도 없고 행복이 돈 많이 버는 것과 꼭 비례하지는 않는 걸 봤다. 생활 습관이 안 좋다든지, 자기만의 원칙이 없다든지, 눈앞에 보이는 것만 쫓는 사람들은 한때 돈을 벌었다고 하더라도 결국 망하더라. 행복하지도 않더라.

세계적 투자 대가들은 다 철학자다. 피터 린치, 워런 버핏, 벤저민 그레이엄 같은 투자가는 돈을 얘기하지 않는다. 사람 문화 역사 삶을 얘기한다. 그런데 대부분 투자자는 투자 기술에 매몰돼 있다. 프레임이 그렇게 정해져 있으면 행복한 투자자, 훌륭한 투자자는 언감생심이다. 같이 투자하는 사람들이 모여 책도 읽고 공부도 하자는 차원에서 시작했다.”

▶ 어떤 꿈을 좇고 있는가?

“나의 소명은 주변 사람의 삶을 바꾸는 것이다. 사람들이 자기 삶의 주인이 돼서 더욱 풍요로운 삶을 살 수 있길 바란다. 내가 이뤘듯이 다른 사람도 자기가 원하는 삶을 살 수 있도록 돕고 싶다. 2025년까지는 다꿈스쿨 회원을 100만 명으로 늘리는 게 목표다. 대한민국 최고의 자기경영 학교를 만들어 보겠다.”

설지연 기자 sjy@hankyung.com ▶인터뷰 전문은 한경닷컴 참조