[봄 분양 청약 전략] 청약 가점 60점 넘으면 서울 강남권·마포 알짜단지 노려 볼 만

강남 디에이치자이 1690가구
서초 우성·삼호가든3차 재건축
마포 염리3 재개발 내달 분양

개포주공 8단지를 재건축하는 디에이치자이 조감도. / 서초 우성1차 재건축 조감도.

부동산업계 전문가들은 봄 분양장에선 청약 전략을 특히 꼼꼼히 세워야 한다고 조언한다. 올해 총 분양물량(25만2247가구)의 4분의 1가량이 향후 두 달 안에 몰려나오는 데다 인기 지역 알짜 단지도 여럿 공급돼서다. 투기과열지구에선 실수요자 선호가 높은 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택형에 100% 가점제가 적용되는 만큼 청약으로 내 집 마련에 나서기 좋다는 평가다.

◆“인기 단지 당첨 안정권은 가점 60점대”

서울 주요 재개발·재건축 지역에서 연이어 브랜드 아파트 단지가 공급될 예정이다. 다음달엔 현대건설과 GS건설, 현대엔지니어링이 강남구 일원동에 ‘디에이치자이’(개포주공 8단지) 1690가구를 일반에 분양한다. 서초구 서초동에선 삼성물산이 시공하는 우성1차 재건축 단지 225가구가 일반분양된다. 서초구 반포동 삼호가든3차 재건축 단지(현대건설), 마포구 염리3구역 재개발 단지(GS건설) 등도 분양을 앞두고 있다.

업계 전문가들은 인기 주거지 브랜드 단지의 청약 당첨 안정권에 들기 위해선 가점이 60점대는 돼야 한다고 전망한다. 지난해 청약가점제로 공급된 단지 중 서울 강남 3구에 있는 단지는 당첨자 평균 가점이 60점대를 나타내서다. 작년 서울 전역 39개 단지의 당첨자 평균 가점은 51점이었다. 대형 건설사가 시공한 단지는 그렇지 않은 단지보다 당첨 가점 평균이 높았다.

일부 단지는 ‘로또 분양’ 기대감에 청약자들이 몰리며 당첨 커트라인이 좀 더 높아질 가능성도 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가로 인한 집값 상승을 우려해 분양가를 사실상 통제하고 있어서다. 신축 단지 분양가가 주변 시세보다 조금씩 낮게 책정되는 경우가 많다. 지난해 9월 분양 당시 주택형별로 주변 시세보다 2억~3억원가량 저렴하게 분양된 ‘신반포 센트럴 자이’는 전체 청약 당첨자 평균 가점 70점을 기록했다. 당첨자 최저가점은 64점에 달했다.

반면 서울·수도권 전반적으로는 가점 커트라인이 다소 낮게 잡힐 수 있다는 분석도 나온다. 최지태 씨엘케이 상무는 “지난해부터 청약 1순위 자격 요건과 대출규제가 강화된 데다 분양권 전매 제한 적용 지역도 확대돼 청약 시장에서 투자 목적 가수요가 줄었다”며 “서울 개포 등에선 대단지 물량이 풀리고 재건축 단지 분양이 잇따를 예정인 만큼 당첨 최저가점 수준이 이전보다 낮을 수도 있다”고 말했다.

◆청약 면적·지역·특별공급 등 따져봐야

가점이 충분히 높지 않아도 청약 당첨의 길은 있다. 청약 단지 면적이나 지역 등을 잘 알아보면 당첨 확률을 높일 수 있다. 서울 전역과 경기 과천·분당, 세종 등 투기과열지역에선 전용면적 85㎡ 이하 주택에 대해 100% 가점제로만 당첨자를 선정한다. 반면 전용 85㎡ 초과 주택은 분양물량의 50%만 가점제로 공급한다. 나머지 물량은 추첨제로 뽑는다. 자금 여유가 있거나 가점제에서 제외되는 유주택자라면 중대형 주택을 노려볼 만한 이유다.

인기 주거지지만 청약 경쟁률이 낮은 지역에선 적은 가점으로도 청약으로 내 집 마련을 할 수 있다. 지난달 경기 과천 부림동 일대에서 공급된 ‘과천 센트럴파크 푸르지오 써밋’(과천주공 7-1단지)은 청약가점이 10점대인 당해지역 당첨자가 여럿 나왔다. 당해지역 당첨자 최저 가점은 전용 84㎡B형에서 나온 15점이었다. 반면 당해지역에서 당첨자를 못 채우고 수도권 기타지역으로 넘어간 물량은 가점 최저점 평균이 60점을 기록했다. 이 단지의 당해지역 1순위는 과천에 1년 이상 거주한 무주택 가구주 중 지난 5년간 청약 당첨 이력이 없는 경우여서 경쟁률이 상대적으로 낮았다.

신혼부부라면 경쟁이 치열한 일반공급 대신 특별공급 물량을 공략해 볼 만하다. 함영진 부동산114 센터장은 “신혼부부들이 인기 단지에 청약하고자 한다면 특별공급을 통해 보다 수월하게 내 집을 마련할 수 있다”며 “특별공급에 청약했다가 떨어지더라도 일반공급 청약을 또 넣을 수 있다는 것도 장점”이라고 설명했다.

◆청약 부적격 유의

가점 외에 꼭 따져봐야 하는 것이 또 있다. 자신의 청약 기본조건이다. 기껏 청약에 당첨됐다가 조건 부적격자로 청약이 취소되는 경우도 종종 나온다. 국토교통부에 따르면 지난해 청약 부적격 처리된 건수는 2만1800건에 달했다. 총 분양 공급 가구 수 23만1404개의 9.4%에 달하는 수치다. 청약 가점 오류, 가구주·무주택자 여부 오류, 지역 위반 등 단순 실수로 인한 부적격 처리 건이 1만4437건으로 전체의 66% 이상을 차지했다.

청약저축 1순위 자격을 얻기 위해선 청약 통장에 가입한 지 2년이 지나고 납입 횟수 24회를 넘겨야 한다. 통장에는 예치기준금액 이상이 있어야 한다. 예치기준금은 청약신청 지역과 단지 주택형 면적 등에 따라 각각 다르다. 납입 횟수 24회가 넘었지만 금액이 모자란다면 나머지를 일시금으로 넣어도 된다.

가구 상황도 꼼꼼히 파악하는 것이 좋다. 현행 청약가점제는 부양가족 수(35점), 무주택기간(32점), 청약통장 가입 기간(17점)에 따라 가점이 달라진다.

김지연 리얼투데이 팀장은 “청약 단지 정보만큼 청약자 기본 요건도 꼼꼼히 조사해 청약에 나서야 한다”고 조언했다.

선한결 기자 always@hankyung.com