정지영 씨(닉네임 아임해피)는 스타 부동산 강사로 불린다. 팟캐스트 부동산 분야 1위를 달리는 ‘부동산 클라우드’를 공동 진행하고 있다. 부동산 앱(응용프로그램) ‘직방’에선 칼럼니스트로 활동하고 있다. 아임해피의 ‘똑똑한 부동산 투자’란 카페를 운영하고 실전 부동산 투자를 위한 ‘해피투게더 임장팀’도 운영 중이다. 유튜브에선 ‘아임해피TV’를 서비스하고 있다. 최근 ‘부동산효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자’(스마트북스)란 책까지 내놨다. 교보문고 예스24 등에서 부동산 분야 베스트셀러에 올라 있다. 그를 만나 ‘내 집 마련’ 팁을 들어봤다.
[Real Estate] 스타 부동산 강사 정지영 씨 "내집 마련 한 번에 어렵다면, 집 갈아타며 종잣돈 늘려라"
▶온라인에서 실전 투자 고수로 통한다. 부동산을 몇 건 보유하고 있나.

“20채의 아파트와 오피스텔, 빌라, 아파트형 공장 등을 보유하고 있다. 경매부터 시작해 갭투자, 월세 투자, 분양권, 재개발·재건축 등으로 투자 영역을 넓혔다. 대학 졸업 후 정보기술(IT)업계에서 일하다 결혼한 뒤 자녀를 출산하고 양육하면서 ‘경단녀(경력단절여성)’가 됐다. 하지만 실전 투자자로 변신해 제2의 인생을 살고 있다. 임대수익 및 시세차익으로 ‘경제적인 자유’를 누리고 있다.”

▶부동산에 관심을 둔 계기는 무엇인가.

“결혼하고 나서 신혼부부라면 누구나 그렇듯 내 집 마련을 목표로 잡았다. 4500만원에 전세를 살다가 악착같이 돈을 모아 재건축 대상 아파트를 2000년대 중반 매입했다. 이 집이 재건축되면서 2억원 정도 시세차익을 볼 수 있었다. 하지만 본격적으로 ‘투자’에 관심을 두게 된 것은 친정 부모님이 이사할 집을 알아보면서다. 새 집을 원하는 부모님에게 집을 조금 더 싸게 사드릴 방법이 없을까 고민하다 경매를 알게 됐다.”

▶책에서 ‘징검다리 내 집 마련’ 전략을 강조하고 있다.

“나는 희망하는 집을 당장 살 수 없다면 한 칸, 한 칸 계단을 밟고 가라고 조언한다. 내가 원하는 곳으로 당장 들어갈 형편이 안 된다고 포기할 것이 아니라 하나둘 단계를 거쳐 내가 꿈꾸는 집으로 들어가는 방법이다. 꾸준히 집을 갈아타면서 종잣돈의 크기를 키우면 된다. 투자를 지속하다 보면 내공이 쌓이면서 어느 순간 종잣돈이 눈덩이처럼 불어나는 걸 경험할 수 있을 것이다.”

▶‘징검다리 집은 미리 사두는 것’이라고도 강조했다.

“어느 정도 돈이 모이면 거주하는 집 외에 나중에 이사 갈 수 있는 또 하나의 내 집을 미리 장만하라는 것이다. 원하는 곳으로 한 번에 점프할 수 없는 상황에서 내 시간과 자산을 저축해두는 것과 같다. 내가 원하는 집으로 한 번에 가기는 어렵다. 그래서 적절한 시기에 미리 이사 갈 집을 사두자는 얘기다. 집값이 다소 싼 지역에서 거주하면서 필요시 언제든 내가 살 수 있는 또 하나의 집을 마련해두는 것은 심리적으로 안정감을 줄 뿐 아니라 경제적으로도 매우 효과적이다.”

▶‘징검다리 집’을 고를 때 고려해야 할 사항은.

“무엇보다 내가 살고 싶은 지역에 내 가족이 실거주하기 적당한 조건을 갖춘 집을 골라야 한다. 집의 크기는 물론 상권, 학군, 교통 등 입지를 꼼꼼히 따져 상품 경쟁력이 있는 집을 마련해야 한다. 또 돈을 최대한 적게 들여야 한다. 대출을 받더라도 자신이 감당할 수 있는 수준에서 해야 한다. 그래서 나는 경매나 급매를 권한다. 내가 잘 아는 지역이라면 경매나 급매에서 잘못된 선택을 할 가능성은 현저히 떨어진다. 징검다리 집을 장만한 다음에는 가능하면 월세를 놓는 것이 좋다. 내가 언제든지 이사를 갈 수 있으려면 전세 임대보다 월세 임대가 절차나 비용 면에서 처리하기 쉽기 때문이다.”

▶급매는 어떻게 잡을 수 있나.

“급매는 매도자가 뜻하지 않은 사정으로 급하게 내놓는 물건이다. 그렇다 보니 보통 내가 잘 아는 지역, 내가 익숙한 지역 또는 나와 평소 친하게 지내는 부동산 중개인을 통해 거래가 이뤄진다. 급매물의 기준은 첫째, 최근에 팔린 유사 물건보다 가격이 낮아야 한다. 국토교통부 실거래가 시스템에서 유사 물건의 매매, 전·월세 시세를 확인할 수 있다. 둘째, KB 시세를 확인한다. KB일반평균가나 경매 낙찰가보다 낮으면 급매라고 볼 수 있다. 급매는 부동산에 방문했을 때 우연히 만나는 행운이 아니다. 평소 부동산을 자주 들락거려야 한다.”

▶부동산 현장조사 노하우를 소개해달라.

“현장조사의 팁은 ‘손품 입품 발품’을 파는 것뿐이다. 현장에 가기 전 사전조사 단계를 ‘손품’이라고 한다. 지도를 보면서 지역 분석을 한다. 네이버 부동산 등에서 매물을 살펴보며 손품을 판다. 관심 지역 관심 매물의 호가, 면적, 준공일, 지하철과 거리, 주변 환경 등을 체크한다. 그런 다음 확인매물일자순, 가격순으로 검색해 급매를 찾아본다. 관심 지역에 현장조사를 나가기 전 부동산 중개업소에 전화를 걸어 사전조사(입품)를 한다. 직접 중개업소에 찾아가 ‘발품’을 팔 땐 매수 의사가 확실한 것처럼 행동해야 한다.”

▶집값을 잡겠다는 정부 의지가 강력한 상황에서 주택을 매수하는 게 맞는지.

“무주택 실수요자에겐 지금이 기회다. 특히 청약에 부지런히 도전해야 한다. 새 아파트 분양권을 취득하면 좋은 점이 많다. 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 분양권을 가지고 있어도 기존 아파트를 취득하고 2년 거주(조정대상지역이라면)하면 양도세 비과세 혜택을 받는다. 청약가점제가 무주택자에게 유리하게 설계돼 있어 좋은 기회다. 가점이 낮다면 미계약분이 나오는지를 늘 주시하고 있다가 노려야 한다.”

▶서울 집값은 꼭지인가.

서울 입주 물량과 재건축·재개발 이주 수요 등을 고려할 때 당분간 더 오를 것으로 본다. 게다가 직주근접, 새 집을 찾는 수요는 줄지 않는다. 정부 정책이 강력하다지만 중장기적으로 시장을 이길 수는 없다. 다만 과거 부동산 정책과 그에 따른 부동산 시장의 흐름을 인지하고 나에게 맞는 부동산 투자 방법을 찾는 것이 중요하다. 설령 보합장, 하락장이라고 해도 반드시 투자할 부동산은 있다.”

설지연 기자 sjy@hankyung.com