[정충진 변호사의 실전! 경매](50) 갭투자·무피투자·플피투자…소액 종잣돈으로 경매 경험해 볼까

한때 ‘갭투자’가 유행했다. 열풍이라 불릴 만큼 그 기세가 대단했다. 갭투자란 매매가 대비 전세가 비율, 즉 전세가율이 높은 지역의 부동산을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다.

시세가 3억원이고 전세가가 2억7000만원이라면 총 투하자금이 3000만원에 불과하니 종잣돈이 소액인 투자자에게는 제격이다.

지금처럼 전세가율이 전반적으로 높은 시기는 갭투자가 유망한 투자 수단임을 부인할 수 없다. 정부의 시각처럼, 투기꾼에 불과한 갭투자자들이 전세가와 매매가를 동시에 올려놓은 것이 아니다. 거꾸로 전세가율이 높다 보니 갭투자가 성행하고 있는 것이다.

갭투자의 리스크는 전세만기 도래 시점에 대규모 물량 공급으로 전세가가 떨어지는 것이다. 국토교통부나 기타 관공서에 제공하는 입주물량예정표를 분석해 입주 물량 흐름을 철저히 분석하거나, 혹여 만기가 도래했을 때 전세가가 떨어지면 임차인을 설득해 종전 금액으로 전세 계약을 갱신하는 등으로 리스크를 통제해야 안전한 투자가 될 것이다.

‘무피투자’는 현재 경매계에서 유행하는 투자 방식이다. 전세가보다 싸게 낙찰받아 투하자금을 전액 회수하면서 전세를 놓는 방식이 있고, 경락잔금 대출을 85% 이상 받고 월세를 놓아 그 보증금으로 투하자금을 전액 회수하고, 월세로 이자를 감당하는 구조의 투자 방식도 있다.

초저금리 시대에는 은행이자가 월세수입보다 낮아 자기 자본 한푼 없이 오히려 월세와 은행이자 차액만큼 현금 흐름이 발생할 수도 있어 후자가 경매인들이 좀 더 선호하는 방식이다.

물론 이 경우에도 철저한 리스크 통제가 중요하다. 금리인상 시 고정금리제도를 활용하거나, 주거지역으로서의 선호도가 높은 지역 매물을 낙찰받아야 든든한 임대수요를 배후로 투하자금 증액을 막을 수 있다.

무피투자가 투하자금이 없는 방식이라면 ‘플피투자’는 종잣돈이 오히려 플러스된다고 해서 붙여진 명칭이다. 앞선 무피투자의 사례에서 신용도가 높아 대출을 90%를 받고 월세 보증금을 매매가의 20%로 늘려 받으면 무피가 아니라 플피가 된다. 초과액 10%만큼 종잣돈이 불어나는 것이다. 전세가 수준에 낙찰받고 느긋하게 명도해 전세 성수기 때 전세매물을 내놓으면 그동안 전세가가 상승하는 효과로 이때도 플피투자를 성사시킬 수 있다.

경매투자는 정부가 말하는 투기가 아니다. 채권의 강제적 회수절차인 경매는 자본주의사회 유지를 위해 꼭 필요한 제도기 때문이다.

갭투자, 무피투자, 플피투자는 소액 종잣돈으로 경매 투자를 경험해볼 수 있는 아주 좋은 투자 수단이다.

정충진 < 법무법인 열린 대표 변호사 >