재건축 30·40년 시도 조례로 결정… 안전진단 강화가 시장에 더 변수

'재건축 규제'절차는…

정부가 재건축 연한을 늘리기로 했지만 사실상 재건축 속도 조절의 키는 조례와 안전진단이라는 게 업계 전문가들의 의견이다. 지방자치단체별로 노후불량 건축물 범위가 도시 및 주거환경정비법 시행령이 허용하는 범위 내에서 가변적이기 때문이다.

2015년 5월 도정법 시행령 개정 전 서울 정비조례상 공동주택은 1982년 이전 준공 건물의 경우 층수와 무관하게 20년 이상, 1982년 이후 준공 건물은 5층 이상이면 2년씩 가산해 노후도를 산정했다. 이에 따라 1986년 준공 건물은 30년, 1991년 준공된 건물은 40년이 지나야 노후불량건축물로 인정받을 수 있었다.

반면 경기도나 인천은 준공 기준점이 1983년이었고 대전은 1985년, 울산은 1979년 등 제각각이었다. 준공 기준점이 다른 만큼 노후도 산정식도 달랐다. 30~40년 범위에서 조례에 따라 얼마든지 재건축 속도가 빨라질 수도, 늦어질 수도 있는 구조였다. 전북 제주 강원은 별다른 규정이 없었다.

서울시는 바뀐 도정법 시행령에 따라 2016년 3월부터 1986년 이후 준공된 5층 이상 공동주택 재건축 연한은 일괄적으로 30년 기준을 적용하고 있다.

서울시는 정부의 이번 아파트 재건축 연한 확대 방침에 따른 대응 방안을 검토중이다. 서울시 관계자는 “국토부가 향후 강화할 재건축 연한이나 안전진단 기준에 맞춰 서울시 조례를 개정함으로써 정부의 부동산 시장 안정 방안을 적극적으로 도울 계획”이라고 말했다.

사실상 형식적 절차로 전락한 안전진단이 강화되면 재건축 속도에 큰 변수가 생길 수 있다. 현재 안전진단 평가항목인 구조안전성, 설비노후도 평가는 기술적 지표 강화에 따라 얼마든지 점수가 바뀔 수 있고 아예 새 지표가 생길 수도 있다. 유지보수·조건부재건축·재건축 여부를 가르는 점수 배점도 마찬가지다. 서울 강남권 자치구의 한 관계자는 “2015년 이후 주거환경 측면이 강조되면서 안전진단을 신청해 탈락하는 경우는 없었다”며 “평가항목 등이 바뀌면 상황이 달라질 것”이라고 말했다.

이해성/조수영 기자 ihs@hankyung.com