[부동산 프리즘] 집값 전망, 서울은 '쏙' 뺀 국토연구원

국토연구원은 건설 및 주택 분야의 대표적인 싱크탱크다. 국토교통부 등 주요 정부 부처와 LH(한국토지주택공사) 같은 공기관의 연구 용역을 맡고 있다. 주택 쪽을 담당하는 국토연구원 부동산시장연구센터에는 14명이 근무한다. 이곳에서 최근 ‘국토정책 브리프’를 통해 올해 전국 부동산시장 전망치를 내놨지만 온 국민의 관심사인 서울 전망치는 내지 않았다. 왜일까.

이번 브리프에서 ‘올해 전국 매매가격은 보합, 전세가격은 0.5% 하락세를 보일 것’으로 예측했다. 지역별로 수도권 매매가격은 0.7% 오르고 지방은 0.6% 하락할 것으로 전망했다. 전세가격은 준공(입주) 물량 증가 여파로 수도권이 보합, 지방은 1% 안팎 빠질 것으로 예상했다.

국내 연구기관 중 제대로 된 부동산 가격 예측 모델을 갖춘 곳으로는 국토연구원 한국감정원 주택산업연구원 한국건설산업연구원 등이 꼽힌다. 증권회사도 일부 모델을 갖고 있을 수 있지만 시계열 모형 등 가장 단순한 형태일 가능성이 높다. 국토연구원은 거시계량모델, 시계열모델, 시스템다이내믹스 등 다양한 모델을 접목해 결과치를 산출한다. 2010년 전문가를 자문해 모델을 개발한 뒤 8년째 매 분기 주요 변수를 반영해 업데이트하고 있다.

국토연구원 관계자는 서울 주택시장의 핵심 변수로 △재건축·재개발 등 정비사업 공급 규모 △오는 4월 양도세 중과가 매매시장에 미치는 영향 △보유세 부과 때 반응 등을 꼽았다. 정비사업을 통해 시장에 공급되는 물량을 정확하게 예측하는 게 쉽지 않다는 게 첫 번째 변수다. 건설사들이 재건축·재개발 공급 물량과 예정 시기를 잡지만 인허가와 가격(일반분양가) 변수에 따라 분양 시기가 유동적이다. 다주택자들이 양도세와 보유세에 어떻게 대응할지도 미지수다. 일부는 지난해 하반기부터 자녀 증여에 나섰고 지방 등의 아파트를 처분해 서울의 ‘똘똘한 한 채’를 보유한다는 전망까지 다양하다.

공급 물량과 세금 등의 변수에 따라 거래량이 크게 달라질 가능성도 있다. 그래도 수도권 매매가격 전망치가 0.7%로 나온 건 서울의 강세 영향이 크기 때문이라고 유추할 수 있다. 국토연구원 내부적으로는 서울 아파트 상승률을 1.5~2% 정도로 예상하고 있다.

김진수 기자 true@hankyung.com