[주테크 돋보기] '개발 호재·소액 투자' 강서구 오피스텔 인기

마포·여의도 직장인 수요 흡수
올해 서울서 가장 많이 공급
분양가 2년새 788만→1085만원

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서울 강서구는 마곡지구 개발을 발판으로 올해 서울에서 오피스텔이 가장 많이 공급된 지역이다. 작년 6159실과 올해 4473실이 입주해 2년간 1만 실 이상이 공급됐고, 마곡지구 입주기업뿐 아니라 마포, 여의도권 직장인 수요까지 흡수했다. 분양가격도 2011~2014년 ㎡당 600만원대에서 2015년 788만원, 2016년 894만원, 올해는 1085만원까지 고공 행진했다.

강서구 오피스텔이 인기를 누린 이유는 지역 개발과 함께 소액 투자가 가능한 상품이기 때문이다. 부동산 투자자문회사 알투코리아가 국토교통부 실거래가격을 분석한 결과, 올해 강서구에서 거래된 오피스텔 817건의 평균 매매가격은 1억4594만원이었다. 보증금과 일부 대출을 감안하면 1억원 이하로 투자할 수 있었다. 전용면적별로는 20㎡ 이하가 평균 9987만원으로 1억원 이하였고, 20~40㎡는 1억2699만원, 40~60㎡는 1억9915만원, 60㎡ 초과는 2억9326만원이었다.

건축연도별로는 2000년 이전 오피스텔 가격은 평균 8429만원, 2000년대 공급된 오피스텔은 1억6665만원, 2010년 이후 입주한 오피스텔은 1억4370만원이었다. 분양가격이 올랐음에도 2010년 이후 준공된 오피스텔이 2000년대 오피스텔보다 매매가가 낮은 이유는 공급면적이 작아졌기 때문이다. 2000년대 지어진 오피스텔의 전용면적은 평균 39.7㎡지만 2010년 이후 공급된 오피스텔은 23.1㎡로 40%가량 줄었다. ㎡당 매매가는 2000년 이전 286만원에서 2000년대 424만원, 2010년 이후 624만원이었다.

강서구의 임대료는 평균 보증금 2035만원에 월세 45만원으로 조사됐다. 평균 매매가격과 비교해 보면 세전 연 4%대의 수익률이다. 건축연도별 임대료는 2000년 이전에 공급된 오피스텔은 보증금 1416만원에 월세 36만원, 2000년대는 보증금 2887만원에 월세 47만원, 2010년 이후 입주한 오피스텔은 보증금 1897만원에 월세 44만원이었다. 전용면적 1㎡당 2000년대 오피스텔은 보증금 85만7000원에 월세 1만5000원, 2010년 이후 오피스텔은 82만6000원에 월세 1만9000원으로 역시 신축 오피스텔의 임대료가 높았다.

내년에는 오피스텔 시장도 공급과잉과 금리인상으로 위축될 전망이다. 서울 오피스텔의 30% 이상이 최근 5년간 집중 공급됐고, 부동산 규제로 투자심리도 위축되는 추세다. 특히 금리가 인상되면서 오피스텔 투자자의 대출 부담은 커졌다. 부동산보다 안정적인 금융상품으로 자금이 이동할 가능성도 있어 오피스텔 수요가 줄어들 것으로 예상된다.

하지만 이미 오피스텔을 보유한 임대인으로서는 오히려 적당한 규제 강화와 공급 제한이 장기적으로 임대료 유지에 유리한 측면도 있다. 당분간 오피스텔 과잉공급에 대한 리스크는 다소 줄어들 것으로 보인다.

김혜현 < 렌트라이프 대표 >