[주테크 돋보기] '8·2 대책' 이후 실수요자들 내집 마련 보류

매매가 안정돼도 전월세 시장 불안은 커져

김혜현 < 알투코리아 투자자문 이사 >

8·2 부동산 대책 발표 후 전국의 아파트 매매값 상승률은 0.07%에 그쳤고, 세종시는 0.47% 하락했다. 규제가 집중된 재건축 아파트는 각각 전국 0.31%, 서울 0.4% 하락하는 등 부동산 시장의 대응도 빠르다. 하지만 전월세 시장의 불안감은 커지고 있다. 내집마련을 보류하거나 대출규제로 주택 구입이 어려운 실수요자들이 전월세 시장으로 몰릴 가능성이 있기 때문이다. 과거 금융위기 이후 아파트 매매가격이 약세를 보인 2009~2013년에도 전셋값은 연 평균 9.6% 상승했고, 2015년 이후 매매가격 상승을 견인했다.

정부는 9월 발표 예정인 주거복지 로드맵에 전월세 대책을 포함할 것으로 알려졌다. 현재 예상되는 제도는 전월세 상한제와 계약갱신청구권, 주택공급 확대 등이다. 전월세 상한제는 연간 임대료 상한을 일정 비율 이하로 제한하는 제도이고, 계약갱신청구권은 현재 2년까지 보장된 임대기간을 임차인이 연장할 수 있도록 보장하는 제도다.

이에 따라 임차인이 2년마다 이사하는 불편함이 줄어들고 예측 가능한 임대료 상승으로 거주안정성이 높아질 것으로 예상된다. 또한 주택공급 확대를 통해 근본적인 주택수급 문제에 대한 방안도 마련될 전망이다.

하지만 제도 변경에 따른 우려도 있다. 우선 시행 초기 전셋값 상승 부작용이 예상된다. 집주인이 계약갱신과 임대료 인상에 제한을 받기 전 임대료를 높일 가능성이 있고, 임대기간이 늘어난 만큼 시중의 전세 물건은 더욱 줄어들어 전세 품귀현상이 생길 수 있다. 또 집주인의 재산권 침해에 대한 반발도 거셀 전망이다. 실제 2년 후 직접 거주하거나 다른 계획이 있었다면 예상치 못한 제도 변화로 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.

월세 비중이 높아질 가능성도 있다. 서울지역 임대거래 중 월세 비중은 2011년 17.0%에서 2016년에는 34.3%로 고점을 찍었으나 2017년 1~8월까지는 33.0%로 낮아졌다. 최근 매매 수요가 증가하며 전셋값 상승세가 진정된 데다 소위 갭투자가 많아지며 전세를 끼고 구입하는 사례도 늘었기 때문이다.

하지만 8·2 대책으로 전세값이 오르거나 마땅한 투자처가 없는 다주택자들이 주택을 처분하는 대신 4~5%대의 전환율이 적용되는 월세로 전환할 가능성이 있다. 내년까지 연간 2000만원 이하의 주택임대 소득자에 대해서는 비과세여서 당장 세금 부담도 적다.

주택공급 역시 만만치 않다. 입지가 우수한 지역의 공급은 초기 분양자에게만 막대한 프리미엄을 안기고, 입지가 떨어지면 미분양 우려를 낳을 수 있다. 또한 1~2인 가구 대상의 임대주택이 늘면서 수요가 많은 전용면적 60~85㎡의 주택 공급은 부족한 상황이다. 대규모 아파트 공급은 개발기간이 길어 적기에 공급이 어렵다. 복잡한 경제상황과 부동산 거래 유형별 문제가 얽혀 있는 상황에서 정부가 어떤 해법을 제시할지 주목된다.

김혜현 < 알투코리아 투자자문 이사 >