수익형 부동산도 먹구름…전매·대출 규제에 투자자 이탈 조짐

전매 제한으로 단타 불가능…가수요자 많은 아파텔 직격탄

금융당국, 대출규제도 예고…상환능력 꼼꼼히 따지도록 의무화
공급과잉지역 대거 미분양 우려

지난달 초 ‘힐스테이트 세종 리버파크 오피스텔’ 모델하우스 앞에서 예비 청약자들이 입장을 위해 길게 늘어서 있다. 정부는 수도권뿐만 아니라 지방 투기과열지구에서도 오피스텔 분양권을 전매할 수 없도록 관련법을 개정하기로 했다. 한경DB

주택시장을 잡기 위한 ‘8·2 부동산 대책’의 불똥이 오피스텔 호텔 상가 등 이른바 ‘수익형 부동산’으로 튈 조짐이 나타나고 있다. 전매 제한 규제에 이어 대출 규제가 본격화되면 수익형 부동산 투자자들이 대출을 못 받아 계약을 포기하는 상황이 발생할 가능성이 높다는 우려가 나온다.

◆투기과열지구는 바로 전매 금지

8·2 대책에서는 오피스텔에 대한 직접적인 규제책이 나왔다. 서울 전역과 경기 과천, 세종시 등 투기과열지구로 묶인 곳은 소유권 이전 등기 때까지 전매가 금지되고 해당 지역 거주자에게 20%를 우선 분양해야 한다. 수도권에서는 바로 적용되고, 세종은 하반기 ‘건축물 분양에 관한 법률’ 이후 시행될 예정이다. 조정대상지역에도 하반기 건축물 분양에 관한 법률 개정과 함께 이 같은 규제를 적용한다.

일정 규모 이상의 오피스텔은 분양할 때 인터넷 청약을 시행하는 근거 규정을 만들 예정이다. 모델하우스에서 밤샘 줄서기 하는 풍경이 사라질 전망이다. 사업자가 오피스텔 상가 등을 광고할 때 분양 수익률 산출 근거 등을 명시하도록 하고 허위·과장 광고에 대한 과태료 등 벌칙 규정도 신설한다.

부동산 전문가들은 원룸 또는 투룸 형태의 소형 오피스텔은 타격이 크지 않을 것으로 예상하고 있다. 역세권 소형 임대상품이어서 단기 시세차익을 노리는 투자는 상대적으로 많지 않아서다. 하지만 아파트 구조를 갖춘 전용 60~84㎡ 규모의 ‘아파텔’은 직접적인 타깃이 될 수 있다는 분석이다. 이들 상품은 웃돈을 노린 투자자들이 밤샘 줄서기를 하는 등 부작용이 적지 않았다. 한 대형 건설사 마케팅 팀장은 “가수요와 실수요가 섞여 있는 아파텔에서 가수요가 빠져나가면서 시장의 관심이 크게 줄어들 것”이라고 말했다.

◆금융 규제 강화도 예고

금융당국이 이달 말 발표할 가계부채 대책도 수익형 부동산 시장에 악재로 작용할 것으로 전문가들은 예상했다. 전문가들은 수익형 부동산의 담보대출이나 신규 분양물량의 중도금대출이 줄어들 가능성이 높다고 전망했다.

금융당국은 이미 총부채원리금상환비율(DSR) 도입을 예고했다. 금융회사가 주택담보대출 원리금뿐 아니라 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단하기 때문에 비주거 상품의 대출은 더 어려워질 가능성이 있다.

부동산 임대업자를 대상으로 한 직접적인 대출 조이기도 대책에 들어갈 가능성이 높다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “부동산 임대사업자의 차입 규모가 크고 차입 증가 속도가 빠르다”며 “금융당국이 여신 심사 때 대출상환 능력을 꼼꼼히 살피도록 하는 방향으로 규제할 것”이라고 전망했다.

부동산 전문가들은 현재 매매가격의 70~80%까지 대출이 가능하지만 앞으로는 대출 가능 규모가 50% 이하로 뚝 떨어질 가능성이 있다고 예상했다. 이서복 건국대 부동산대학원 교수는 “경매로 수익형 부동산을 취득할 때 현재는 낙찰가의 70~80%까지 대출이 가능하다”며 “대출 규제가 강화되면 경매와 중개업소를 통한 기존 수익형 부동산 매입이 위축될 수 있다”고 말했다.

분양 상품의 중도금 대출과 잔금 대출 규모도 축소될 수 있다. 수도권에서 다음달 수익형 호텔을 준공할 예정인 개발업체 관계자는 벌써부터 잔금 대출이 걱정이다. 이 회사 관계자는 “분양 중인 호텔도 문제지만 향후 입주 시점 때 시장이 침체되면 잔금 대출에 악영향을 미칠 것”이라며 “투자자들이 계약금을 줄줄이 포기하면 대량 미분양의 후폭풍이 거셀 것”이라고 걱정했다.

김진수 기자 true@hankyung.com