3주택 이상 양도세 최대 62%…1주택자도 2년 살아야 비과세

8·2 부동산 대책

다주택자 양도세 중과 부활

내년 4월부터 시행…주택처분 유도
임대사업자 등록 땐 취득세 면제 "당근과 채찍으로 다주택자 양지로"

내년 1월부터 조정대상지역 분양권 전매 땐 양도세율 50%

< 주택대출 ‘꼼꼼하게’ > 정부의 ‘8·2 부동산 대책’이 발표된 2일 오후 서울 여의도 국민은행 본점 주택자금대출 창구에서 한 고객이 직원과 상담하고 있다. 신경훈 기자 khshin@hankyung.com

‘8·2 부동산대책’이 겨누고 있는 핵심 표적은 전세를 끼고 집을 여러 채 사들이는 일명 갭(gap) 투자자 등 다주택자들이다. 갭투자는 매매가격과 전세가격의 차액만으로 집을 사들이는 투자방식을 말한다. 정부는 양도소득세를 대폭 높여 집값이 올라도 다주택자들이 별 이익을 보지 못하도록 했다.

정부는 다만 다주택자들이 임대사업자로 등록하면 취득세 면제, 양도소득세 비과세(1주택자) 등의 혜택을 그대로 유지키로 했다. 이른바 ‘당근과 채찍’을 통해 다주택자들을 양지로 끌어올려 정부의 통제하에 두겠다는 의도로 풀이된다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 “투자이익만 누리고 사회적 책임은 지지 않는 다주택자들을 임대사업자로 유도해 공정과세의 기반을 마련하기 위한 것”이라고 설명했다.

◆다주택자에게 양도세 ‘폭탄’

서울 전 지역과 과천시, 세종시, 성남시, 하남시 등의 청약조정 대상지역에서 앞으로 2주택 이상(조합원 입주권 포함) 다주택자들은 양도세가 중과된다. 기본세율(6~42%·2017 세법개정안 기준)에다 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트의 가산세율을 적용한다. 또 현재 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제했던 장기보유특별공제도 받을 수 없도록 했다. 그동안은 양도차익 규모에 따라 기본세율로만 납부했다.

이현호 현우세무회계컨설팅 대표세무사는 “양도세 중과 조치가 시행되면 종전의 세금보다 세액이 2~3배 되는 사례도 나올 수 있다”며 “특히 단기 양도차익을 노리고 주택 매입에 나선 갭투자자들의 수익이 크게 줄어 투기 행위가 위축될 것”이라고 내다봤다.

다만 수도권의 기준시가 1억원 이하 주택(정비구역 제외)이나 지방의 3억원 이하 주택, 5년 이상 임대사업자로 등록한 장기임대주택, 상속 이후 5년 미만의 상속주택, 새 집을 산 뒤 3년 이내 매각하는 기존 주택(일시적 주택) 등은 2주택 소유자라도 양도세 중과 대상에서 제외한다. 장기보유특별공제도 그대로 유지한다.

정부는 이 같은 양도세 강화 방안을 내년 4월1일 이후 양도하는 주택부터 적용할 계획이다. 다주택자들이 대책 시행 전에 집을 매물로 내놓도록 유도해 집값을 떨어뜨리기 위해서다.

원칙적으로 다주택자에게 무거운 세금을 물리겠다는 것이 정부의 의도지만 임대사업자로 등록하면 이 같은 규제를 피해갈 수 있도록 했다. 임대사업자에게는 오히려 다양한 세제 혜택이 주어진다. 예를 들어 60㎡ 이하 주택을 임대주택으로 등록하면 취득세를 면제한다.

재산세도 면제하거나 감면해주고 있다. 정부는 임대주택 등록이 저조하면 일정 수 이상의 주택을 보유한 다주택자의 임대주택 등록을 의무화하는 방안도 검토 중이다.

◆1주택 비과세 요건도 강화

다주택자 외에 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 요건도 까다로워진다. 그동안은 9억원 이하 주택을 2년 이상 보유한 소유자가 주택을 매각할 때 양도소득세를 부과하지 않았다. 하지만 이달 3일부터 취득하는 주택에는 ‘2년 이상 거주’ 요건을 추가하기로 했다. 실제 거주하지 않으면서 투자 목적으로 매입하는 주택에는 비과세 요건을 적용하지 않겠다는 뜻이다.

과열 양상을 보이는 분양권 시장에도 세금 철퇴가 뒤따를 예정이다. 조정대상지역에서 내년 1월1일 이후 양도하는 분양권에 대해서는 보유기간과 관계없이 양도세율 50%를 적용한다. 지금은 분양권 보유기간에 따라 6~50%를 적용하고 있다.

관심을 모았던 보유세 인상 방안은 이번 대책에 담기지 않았다. 청와대 핵심 관계자는 “(부동산 보유세는) 세제개편 때문에 당장 시행할 수 없어 이번 대책에서 빠졌지만 앞으로 세제 개혁에 맞춰 다룰 수 있다”고 가능성을 열어뒀다. 향후 부동산시장 추이에 따라 ‘히든카드’로 쥐고 있겠다는 의미로 풀이된다.

■ 투기과열지구

주택법에 근거해 국토교통부 장관과 광역 시·도지사가 지정·해제하는 지구다. 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중에서 선정한다. LTV·DTI 40% 적용, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 분양권 전매제한 등의 규제를 받는다.

■ 투기지역

소득세법에 근거해 기획재정부 장관이 지정한다. 직전월 주택(토지)가격 상승률이 소비자물가 상승률의 30%를 초과하고, 직전 2개월 평균 주택가격 상승률이 전국 평균 주택가격 상승률의 30%를 초과하는 지역 등이 대상이다. 양도소득세율을 높이고, 주택담보대출을 가구당 1건으로 제한한다.

■ 조정대상지역

국토부 장관을 위원장으로 하는 주거정책심의위원회에서 지정한다. 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5 대 1 이상인 지역 등이 대상이다. 분양권 전매제한, 1순위 청약자격 강화, 재당첨금지 등의 규제를 적용한다.

이정선 기자 leeway@hankyung.com