[8·2 부동산대책] 서울 全지역 투기과열지구 지정…양도세 최고 60%(종합)

'6·19 대책' 이후 40여일 만에 초강경 규제 카드
강남4·용산·성동 등 서울 11개區 투기지역 지정
LTV·DTI 40% 적용…지방·오피스텔도 전매제한
1주택자 양도세 비과세 '2년 보유'→'2년 거주'

지난달 20일부터 이주를 시작한 서울 둔촌동 둔촌주공1단지. 전형진 기자

앞으로 3채 이상 다주택자가 집을 팔 땐 시세차익의 최고 60%를 세금으로 내야 한다. 1주택자의 양도소득세 비과세 요건 또한 까다로워진다. 서울 모든 지역과 세종시, 경기 과천시에선 주택담보대출 한도가 줄어들고 재건축 아파트의 조합원 지위 양도가 불가능해진다.

국토교통부는 2일 양도세 중과와 투기과열지구 및 투기지역 지정 등의 내용을 골자로 하는 ‘8·2 부동산 대책’을 발표했다. 시장 안정화를 위한 초강경 카드가 대거 담겨 있어 참여정부 시절인 2005년 ‘8·31 대책’ 이후 가장 강력한 규제가 될 전망이다. 김현미 국토부 장관은 이날 앞서 열린 당정협의에서 “투자 목적의 다주택 구입 요인을 억제했다”며 “청약제도 개선 등 서민 실수요자들이 내 집 마련 기회를 확대할 수 있는 방안을 주된 내용으로 담았다”고 말했다.

◆ ‘투기와의 전쟁’…서울·세종·과천 과열지구 지정

올해 들어 집값 상승폭이 두드러진 서울과 세종, 과천은 이번 대책을 통해 투기과열지구로 지정됐다. 2011년 강남3구가 투기과열지구에서 해제된 이후 6년여 만에 나온 강경책이다. 아울러 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 11개 자치구와 세종시는 투기지역으로 지정됐다. 이날부터 바로 적용된다.

서울 아파트값 상승의 진원지로 꼽히는 강남 재건축 시장은 타격이 불가피해졌다. 투기과열지구 지정으로 재건축 조합원 지위를 양도할 수 없게 됐기 때문이다.

예외적인 경우 허용되던 조합원 지위 양도는 내달 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’ 개정을 통해 제한이 강화된다. 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유했거나 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유했을 경우에만 조합원 지위 양도가 가능해질 예정이다. 재건축초과이익환수제는 내년 1월 예정대로 시행된다.

재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매는 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기시까지 금지된다. 또한 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원분양에 당첨된 세대에 속할 경우 향후 5년간 이 지역의 일반분양과 조합원분양 재당첨이 제한된다.

앞으로 투기과열지구에서 3억원 이상의 주택을 살 때는 자금조달계획과 입주계획 신고가 의무화된다. 현재는 계약 당사자와 계약일, 거래가액만 신고하도록 돼 있다.

향후 5년 동안 50조원이 투입되는 도시재생 뉴딜사업 대상지에서 서울과 세종, 과천은 제외된다. 국토부는 내년 이들 지역의 집값이 안정될 경우 선정 여부를 검토한다는 계획이다.

◆ LTV·DTI 강화…양도세 중과·비과세 요건 강화

다주택자에 대한 금융규제는 강화된다. 투기과열지구와 투기지역의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 주택 유형이나 대출 만기, 금액 등과 관계없이 40%로 적용된다. 주택담보대출을 1건 이상 받고 있는 세대에서 추가로 대출을 받을 경우 LTV와 DTI는 10%p씩 강화된다.

서울, 세종 등 투기지역의 주택담보대출 제한(1건)은 차주 기준에서 세대 기준으로 바뀐다. 이 지역에서 이미 주택담보대출을 받고 있을 경우 추가 대출은 불가능해진다.

서울을 포함한 전국 40곳의 청약조정대상지역에선 다주택자의 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제가 없어진다. 현재는 양도차익에 따라 6%~40%의 기본세율이 적용된다. 하지만 앞으로 2주택자에겐 기본세율에 10%p의 세율이 가산된다. 3주택 이상일 경우 20%p가 중과돼 양도차익의 최고 60%를 세금으로 내야한다. 이 같은 세율은 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용될 예정이다.

1주택자의 양도세 비과세 요건은 거주 기준으로 강화된다. 현재는 2년 이상 보유한 주택을 9억원 이하로 양도할 경우 비과세가 적용되지만 앞으론 2년 이상 거주한 주택에 대해서만 세금이 면제된다. 3일 이후 취득한 주택부터 바로 적용된다.

아울러 내년부터는 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도세율 50%가 적용된다. 현행 분양권 전매 양도세율은 1년 이내일 경우 50%, 1년 이상~2년 미만일 경우 40%, 2년 이상일 경우 6%~40%다.

◆ 지방 민간택지·오피스텔 전매제한…청약제도 개편

지방 민간택지에서는 오는 11월 입주자모집공고문을 내는 아파트부터 분양권 전매가 제한된다. 지방 공공택지는 전매제한 기간이 1년으로 설정됐지만 민간택지는 주택법상 이를 제한할 근거가 없어 청약시장 과열이 사실상 방치돼 왔다. 하지만 지난달 주택법 개정안이 국회를 통과하면서 전매제한 기간 설정이 가능해졌다.

이에 따라 부산 지역에선 부산진·해운대·연제·동래·남·수영구와 기장군의 분양권 전매가 1년 6개월 또는 소유권 이전등기시까지 금지될 예정이다. 부산 기타지역과 대구, 광주는 최초 계약 후 6개월 동안 분양권을 팔 수 없다.

전매제한이 없어 ‘6·19 대책’ 풍선효과를 입었던 오피스텔 역시 규제가 강화된다. 투기과열지구와 청약조정대상지역에서 분양권 전매가 소유권 이전등기시까지 제한되고 거주자 우선분양이 20%로 일괄 적용된다. 일정 세대 이상의 오피스텔 분양은 과도한 줄 세우기로 인한 수요자 피해를 막기 위해 인터넷 청약 근거 규정이 마련될 예정이다.

‘떴다방’ 등 분양권 불법 전매에 대한 처벌도 강화된다. 분양권을 불법으로 매도하거나 이를 알선한 경우 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금형을 받는다.

내달부터는 청약 제도 역시 다주택자와 투기수요의 진입을 차단해 실수요자의 피해를 줄이는 방향으로 개편된다. 투기과열지구와 청약조정대상지역에서 1순위 자격 요건은 수도권과 지방 모두 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회 이상으로 강화된다. 이들 지역의 가점제 적용 비율도 상향된다. 미계약분 발생시 추첨을 통해 선정하는 예비입주자 또한 앞으로는 가점제를 우선 적용해 무주택 세대의 당첨 기회를 확대한다.

가점제 당첨자의 경우 전국 모든 지역에서 재당첨이 제한된다. 가점이 높은 일부 무주택자가 지방을 ‘순회’하며 인기 아파트에 당첨된 후 분양권 전매를 반복하는 행위가 차단되는 것이다.

아울러 고분양가로 인한 주택시장 불안이 우려되는 지역은 민간택지에도 분양가상한제 적용이 검토된다. 국토부는 내달 주택법 시행령을 개정해 분양가상한제 지정 요건을 개선한다는 계획이다.

전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com