[한국경제 TV 부동산전문가 현장진단] "서울 도시재생사업 지역에 투자 수요 몰릴 것"

디원리얼티에셋 대표 조범식

문재인 정부, 5년간 50조원 투자
경제거점형·도심재생형 등 추진
주거 환경 향상시키는 데 큰 역할

직주 접근성 좋아 시세 상승 예상
개발 유형·입지 분석 후 투자를

최근 10년간 도시 개발의 흐름은 확장형 개발이 주를 이뤘다. 신도시, 택지지구, 혁신도시와 같은 새로운 도시가 인기를 끌며 부동산시장을 주도했다. 이곳에서 공급되는 주택이 수도권과 지방 부동산시장의 중심에 자리 잡으며 그 지역 주택 가격을 이끌었다.

하지만 전체적으로 주택 수요를 고려하지 않은 무분별한 택지 개발은 공급 과잉으로 이어지며 2014년 신규택지지구 지정을 중단시키는 결과를 가져왔다. 이 또한 지역적 수요를 고려하지 않은 정책으로 지역적 양극화가 심해져 수도권 특히 서울은 주택 공급 부족에 따른 시장 과열 조짐을 보이기 시작했다.

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서울은 이전 공급량의 절반 수준으로 공급이 이뤄지면서 주택 가격 급등이라는 발등에 떨어진 불을 급하게 꺼야 하는 상황에 이르렀다.

택지 개발이 동반되지 않는 공급 부족 현상은 재건축, 재개발 등을 통한 도심 내 재생사업으로 풀어야 하지만 매년 널뛰는 토지 가격과 10년 이상 걸리는 사업 기간이 공급 부족 현상을 단기간 내에 풀기에 불가능한 상황으로 이어지고 있다.

현 정부는 긴 사업 기간이 필요한 재건축과 같은 전면 개발보다는 현재 상태를 유지하며 거주 환경을 개선하는 방법과 부족한 시설을 소규모로 개발하는 새로운 도시재생사업에 주력하고 있다. 도시재생 뉴딜정책에 5년간 50조원을 투자할 계획이다.

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도시재생사업은 단기간에 시장에 녹아들어야만 현재 서울시에 몰려드는 주택 수요를 해결할 수 있을 것이다.

과거 도시재생사업은 도로 확장과 부족한 기반시설을 채워주는 형태의 개발이 주를 이뤘다. 생색내기용 개선사업이다 보니 실제 주거 환경과 주택 가격은 변동이 없었다.

지금은 도시재생사업이 과거와는 다른 방식으로 진행된다. 개발 유형을 크게 경제거점재생형, 도심재생형, 주거재생형 세 가지로 분류했다.

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경제거점재생형은 주거 기능뿐만 아니라 업무, 상업 기능까지 포함한 복합개발로 진행되고 도심재생형은 그동안 낙후돼 도심 기능이 쇠퇴한 옛도심을 개발해 도심 기능을 회복하는 개발 방식이며 주거재생형은 전면 철거 방식이 아니라 주거환경 개선에 중점을 둔 개발 방식이다.

전국 도시재생사업 후보지는 2241개 다. 서울의 후보지는 333개로 전국에서 가장 많다. 다른 지역에 비해 인구 및 교통 인프라가 잘 형성돼 있어 개발 파급효과도 클 것이다.

서울에선 도시재생사업이 진행 중이다. 두 번에 걸쳐 30개 지역을 발표했다. 영등포, 청량리, 왕십리, 창동상계가 경제거점재생형 지역으로 지정됐고 세운상가, 낙원상가 일대를 중심으로 도심재생형 사업이 계획돼 있다. 주거재생형은 개발이 불가능한 뉴타운 해제 지역 중심으로 지정된다.

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이 중 눈에 띄는 것은 경제거점재생형과 도심재생형이다. 두 가지 개발 유형은 수요를 증가시키고 주거 환경을 향상시키는 데 큰 역할을 하는 개발로 직장과 주거지의 복합 개발이다. 직주 접근성이 좋아지면서 수요자 선호도가 높아져 향후 시세가 상승하는 등 부동산 투자처의 중심이 될 것이다.

도시재생사업은 서울에서 경제거점재생형과 도심재생형으로 개발되는 지역이 중심이 될 것이다. 이로 인해 무게중심이 재건축, 신규분양 시장에서 도시재생사업으로 이동할 것이다.

이 때문에 기존 지정 지역이든 향후 신규로 지정될 곳이든 어떤 유형으로 개발되는지가 관건이다. 단순히 사업이 진행된다며 묻지마식 투자를 하기보다는 개발 유형과 시기, 입지 분석을 선별적으로 해야 할 것이다.