'몸값 3조' 강남·서울파이낸스센터…싱가포르투자청 '잭팟'

3.3㎡당 2800만원 웃돌아 '최고가' 오피스 빌딩 등극

2000년·2004년 두 차례 걸쳐 총 1조2580억원에 매입
투자금 두 배 넘는 평가차익

▶마켓인사이트 7월 17일 오전 11시 4분

서울 강남과 강북을 각각 대표하는 랜드마크 건물인 강남파이낸스센터와 서울파이낸스센터의 합산 가치가 처음으로 3조원을 돌파했다. 공실률이 거의 ‘제로(0)’ 수준까지 하락한 데다 최근 대형 오피스빌딩 거래 가격이 치솟은 점이 반영된 결과다. 싱가포르의 국부펀드로 2000년대 초반 두 건물을 사들인 싱가포르투자청(GIC)은 배당을 제외하고도 두 배를 훌쩍 넘는 장부상 차익을 거두게 됐다.

◆1년 새 몸값 10% 이상 올라

17일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 강남파이낸스센터의 올해 3월 말 기준 공정가치는 2조1060억원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간과 비교해 3160억원(16.60%) 늘었다. 서울파이낸스센터도 같은 기간 공정가치가 1조1173억원으로 전년 대비 773억원(7.45%) 증가했다.

두 건물의 공정가치 합계는 3조2233억원으로 전년(2조8300억원)보다 13.89% 늘었다. 두 회사의 외부감사인인 삼일회계법인이 비슷한 빌딩의 거래 시세를 고려해 부동산 가치를 산출하는 시장접근법 등으로 평가한 결과다. 공정가치를 연면적으로 나눠서 산출한 3.3㎡당 가격은 강남파이낸스센터가 2986만원, 서울파이낸스센터는 2809만원으로 집계됐다. 지금까지 거래된 오피스 건물 가운데 최고가(3.3㎡당 약 2650만원)였던 삼성화재 을지로사옥의 몸값을 넘어서는 액수다.

강남파이낸스센터는 서울 강남구 역삼역 사거리에 자리잡고 있으며 지하 8층~지상 45층, 높이는 206m에 이른다. 구글, 이베이, 나이키, 월트디즈니 등 다국적 기업 한국 법인들이 대거 입주해 있다. 서울 중구 태평로에 자리잡은 서울파이낸스센터는 2001년 준공된 지하 8층~지상 30층 건물로 뱅크오브아메리카(BoA) 메릴린치, 노무라증권 등 외국계 금융회사가 많이 입주해 있다.

◆‘공실률 제로’ 효과

두 건물의 몸값이 뛴 건 최근 오피스 시장이 달아오른 것과 맞물린다. 지난해 9월 코람코자산신탁이 서울 광화문 센터포인트를, 부영이 을지로 삼성화재 사옥을 각각 단위면적당 역대 최고가에 사들인 것이 대형 오피스 건물의 몸값을 전반적으로 끌어올렸다는 분석이다. 부동산업계 관계자는 “서울·강남파이낸스센터는 강북과 강남 노른자 부지에 자리잡고 있는 데다 서울을 대표하는 랜드마크 빌딩들이라는 점을 고려하면 비현실적인 가격은 아니다”고 말했다.

부동산 컨설팅회사인 컬리어스코리아에 따르면 강남파이낸스센터의 공실률은 올해 초 1%가량으로 지난해 초(약 6%)와 비교해 5%포인트 하락했다. 공실률 하락이 건물 가치를 밀어올렸다는 평가다. 한 입주 업체 관계자는 “비싼 임차료에도 불구하고 랜드마크로서의 상징성과 편리한 교통 때문에 사무실 이전이 쉽지 않다”고 전했다.

GIC는 함박웃음을 짓고 있다. GIC는 2000년 유진관광으로부터 서울파이낸스센터 지분 100%를 3550억원에 사들였다. 2004년에는 미국 사모펀드 론스타로부터 강남파이낸스센터 지분 100%를 9300억원에 인수했다. 두 건물의 현재 가치(3조2233억원)가 매입 당시 가치(1조2580억원)의 2.5배에 달한다.

GIC는 이미 유상감자와 배당 등을 통해 인수대금의 68.17%가량을 회수했다. 강남파이낸스센터는 2010년부터 지난해까지 유상감자·배당 명목으로 100% 주주인 GIC에 6088억원을 지급했다. 서울파이낸스센터도 같은 기간 2488억원 규모의 유상감자와 배당을 했다.

김익환/김대훈 기자 lovepen@hankyung.com