[5~6월 분양 대첩] 수익형 부동산, 자신의 투자성향 파악이 우선
지난해 한국은행 통계에 따르면 현금통화, 수시입출금식 저축성예금 등을 근거로 한 국내 유동자금은 3203조원 규모다. 3년 전보다 767조원(31.5%) 증가했다. 올해 국가예산이 400조원에 이르는 것을 고려하면 엄청난 규모다. 수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심이 꺾일 줄 모르고 계속 증가하고 있는 이유도 여기에서 찾을 수 있다. 상담을 하다 보면 50억원 내외의 수익형 부동산 매수를 희망하는 수요자들도 적지 않다.

그렇다면 이런 유동자금을 보유하고 있는 대기 수요자들은 어떤 고민을 하며 자금을 단기로 운영할까?

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수익형 부동산 물건의 유형은 크게 세 가지로 분류할 수 있다. 즉 ‘자본수익형’ ‘운용수익형’ ‘자본+운용수익형’이다.

자본수익형은 철저히 미래 가치만 따지는 유형이다. 되는 자리, 유명한 상권이 이런 사례다. 현재 운용수익인 수익률을 기대하기는 어렵다. 본인 자금으로만 매수 가능한 범위에서 구매를 결정해야 하는 물건 유형이다.

투자자 대다수는 운용수익형을 선호한다. 현재 수익률이 대출이자를 내고도 남는다. 임대차 구성도 큰 어려움 없이 깔끔한 수준이다. 당분간 크게 유지보수도 필요하지 않아 보인다.

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마지막으로 두 가지를 합한 자본+운용수익형이다. 이론적으로 가장 이상적인 투자지만 현실에서는 고민이 많다. 우선 입지적인 미래가치와 현재 건물의 운용상태의 개선 가능성을 봐야 한다. 투자자 단독으로는 결정하기 어려운 부분이다. 신뢰하는 전문가와의 호흡이 중요하며 개선 기간의 고통도 감내해야 하는 적극적 투자다. 운용수익의 개선으로 자본수익이 따라오는 구조이며, 종국에는 운용수익형으로 매수자 물색이 가능한 선순환을 이룰 수 있다.

투자자 성향에 따른 유형 분류도 가능하다. 첫 번째는 ‘독재형’이다. 본인의 기준과 시장 전망이 확고한 투자자가 해당된다. 정규 분포를 벗어난 독특한 지역과 물건을 과하게 선호하는 경향이 있으나, 전문가와 신뢰가 쌓이면 그의 제안에 대한 빠른 의사결정을 보이는 장점도 있다.

두 번째는 ‘캠프형’이다. 주변에 물어볼 사람이 너무 많다. 오히려 투자 대상 물건의 장점을 열거하면서 정작 무언가 아쉬움을 토로하며 최종 결정은 못하는 유형이다. 참모진 모두가 만족하는 기준을 찾고 있는 듯하다.

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마지막 투자자 유형으로는 ‘시한부형’이 있다. 돌격형으로 바꿔 말할 수 있다. 과거 오랜 조직생활에 몸담았던 사람이 많다. 투자 대상 물건 분석이 빠르며 습득능력도 빠르다. 문제는 불필요하게 시간에 쫓긴다는 점이다. 후반부에는 지쳐 포기하거나 적당한 물건에 자신을 맞춰 안위하기도 한다.

투자에 앞서 투자자 자신들의 성향을 파악해보는 것도 투자 성패를 가르는 데 참고가 될 수 있다.

이영진 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >