봄 이사철이 시작됐다. 올해는 전국 각지에서 아파트 입주 물량이 쏟아지는 까닭에 전세난은 여느 때보다 덜할 것으로 전문가들은 예상했다. 그러나 공급 과잉으로 집주인이 세입자를 구하지 못하는 역전세난, 집값이 전셋값 이하로 떨어지는 깡통전세 등 부작용도 우려된다. 임차인들이 전세를 얻을 때 더 세심하게 전세보증금을 지킬 수단을 마련해야 하는 이유다. 전월세 계약 시 주의점 및 바뀐 관련 제도 등을 정리했다.
한경DB
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전입신고·확정일자는 필수

전세계약을 맺을 때 담보대출이 많은 주택은 피하는 게 좋다. 집주인의 선순위 대출금과 전세보증금 합이 집값을 넘으면 안 된다고 업계 전문가들은 조언했다. 다가구주택은 세입자 전체 보증금 합계가 주택 매입가보다 높으면 이 주택이 경매에 부쳐졌을 때 보증금을 못 돌려받을 수 있다.

부동산114 관계자는 “등기부등본, 건축물대장 등을 꼼꼼하게 확인해 집주인의 인적사항, 채무상황 등을 살펴야 한다”고 말했다. 대리인과 계약할 땐 인감이 찍힌 위임장 등을 요구해 대리권이 있는지 확인해야 한다.

원룸 등 전월세 거래 시엔 주의할 필요가 있다. 일부 중개업소가 임대인에게는 월세, 세입자에겐 전세로 거래를 성사시킨 다음 보증금을 중간에서 가로채는 경우가 있기 때문이다. 합법적으로 자격증을 갖고 개업해 중개행위를 하는지도 국토교통부 등 관련 기관을 통해 확인해야 한다.

중개 관련 사고가 날 때 1억원까지 보장하는 공제보험에 중개업소가 가입해 있는지 살펴보는 것은 기본이다. 부실 시공이 많은 다세대·다가구는 하자가 발생했을 때 어떻게 처리할지 특약으로 명시하는 게 좋다.

현행법상 세입자가 보호받는 임대차기간은 2년이다. 1년 계약을 했더라도 세입자가 마음을 바꿔 2년 살겠다고 하면 집주인은 무조건 이에 응해야 한다. 집주인이 바뀌어도 상관없다. 종전 임대인의 권리 의무가 모두 새 집주인에게 승계되기 때문이다.

의무임대기간이 끝나면 집주인은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 이를 통보해야 하며, 이것이 이뤄지지 않으면 계약이 자동적으로 갱신(묵시적 갱신)되는 것으로 본다. 이 기간엔 세입자가 계약을 해지하고 싶다면 3개월 전에 임대인에게 미리 알려야 한다.

보증금을 지키기 위해선 확정일자를 받아야 한다. 관할 주민센터 등에서 전입신고를 마치고 확정일자를 받으면 주택이 경매에 넘어가더라도 선순위저당권만 없다면 보증금을 지킬 수 있는 대항력이 생긴다.

주민등록 이전이 어려운 경우엔 전세권설정등기를 하는 게 좋다. 단 이는 집주인 동의가 필요하다.

바뀌는 전세 관련 혜택 주목

정부는 올해 공급 과잉을 주시하고 있다. 그래서 역전세난, 깡통전세 등을 사전에 방지하기 위해 올초부터 전세보증금반환보증 활성화에 나섰다. 이는 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않을 때 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험이 대신 변제해주는 상품이다. 국토부는 HUG 전세보증금반환보증 요율을 올 들어 개인 0.128%, 법인 0.205%로 종전보다 각각 14.6%와 9.7% 내렸다. 대상 주택은 단독·다가구, 아파트, 다세대·연립, 주거용 오피스텔이다.

보증금 3억원짜리 아파트는 세입자가 기존 45만원(연간)보다 6만6000원 적은 38만4000원만 내면 전세보증금을 보장받는다. 보증 범위도 수도권 5억원, 지방 4억원 이하 주택으로 예전보다 1억원씩 확대했다. HUG 상품과 달리 서울보증보험 상품은 한도 제한이 없다.

HUG 보증 한도는 주택가격의 100% 이내로 늘렸다. 기존에는 보증금이 주택가격의 90%를 넘는 경우 일부만 보증했다. 75％(단독·다가구)~100%(아파트)로 차별을 두던 담보인정비율도 모두 100%로 올렸다. 다만 아파트 외 주택은 담보인정비율이 높아지는 만큼 보증료율을 현행보다 높였다.

또 HUG 전세보증금반환보증 상품은 HUG와 협약을 맺은 중개업소를 통해 가입할 수 있도록 편의를 제공하기로 했다. 기존에는 주택도시기금 위탁 은행(우리 국민 신한 KEB하나 농협 광주) 또는 HUG 지사에서만 가능했다.

이 밖에 국토부는 올 상반기에 기금운용계획을 바꿔 버팀목전세자금대출(수도권 주택) 한도를 1억3000만원으로 기존보다 1000만원 올린다. 취업준비생 등 사회초년생을 위한 주거안정월세대출 한도도 월 30만원에서 40만원으로 10만원 높이기로 했다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com