돈맥철 개통지역 풍성해도 지역별로 효과 달라 주의할 필요
과거 교통 소외 지역일수록 시세 반등 상승세 커
새로운 길이나 지하철 등이 뚫리면 거주인구가 늘고 유동인구가 유입되는 기대감이 높아져 주변 집값과 땅값 등이 상승세를 타기 마련이다.
이 때문에 아파트 토지 상가투자등과 같은 부동산 투자에 있어서 교통인프라 개통은 ‘돈’이 지나는 속칭 '돈맥'으로 통하는 확실한 재료로 꼽힌다.
업계에서는 통상 지하철 개통이 반영되는 지역의 경우 지하철역 주변 부동산 값은 개통 직전 5~10%, 개통 후 10~20% 오른다는 것이 일반적인 시각이다.
주요 교통인프라 개선부분들을 보면 수도권 남부권의 경우는 지난 1월 말 신분당선 연장선이 개통한 것을 시작으로 4월에는 수원~광명고속도로, 5월에는 강남순환도시고속도로, 6월에는 KTX 수서~평택 노선, 성남~여주 복선 전철, 11월에는 제2영동고속도로가 개통을 앞두고 있으며 수도권 서부권역은 송도역∼인천역을 잇는 수인선 복선전철 개통지역이 인천지역 내 관심지역으로 떠오르고 있다.
접근시간에 따른 개통효과를 보면 수원~광명고속도로는 수원~광명 간 통행거리가 3.5㎞ 정도 단축되고 소요 시간도 지금보다 20분가량 줄어들 것으로 예상되고 있으며 서울 금천구 시흥동∼서초구 우면동으로 이어지는 강남순환도시고속도로 개통은 금천구과 강남권이 30분대로 가까워질 전망이다. 성남~여주 복선전철의 경우 경기도 광주역에서 신분당선 판교역까지는 3 정거장, 강남역까지는 7 정거장이면 갈 수 있고, KTX 수서~평택 노선이 개통되면 평택에서 서울 수서까지 20분대가 된다. 수도권 서부권인 인천지하철의 경우 인천에서 송도까지 버스 대중교통 대비 20분가량 통행시간이 줄어들고 경인전철과 인천도시철도 1호선과의 환승연결 등으로 지하철 소외지역이었던 이 지역의 이용객이 증가할 것으로 예상된다.
실제 발생하고 있는 부동산 효과를 보면 강남순환도시고속도로 개통이 다가오면서 금천구 아파트 값이 2015년에 5.8% 상승했으며 광명역세권지구 역시 강남 순환고속도로·수원~광명고속도로 등의 영향으로 아파트 값이 상승세를 보이면서 2015년 분양된 새 아파트 분양권에 5000만~1억원의 웃돈이 붙는 형국이다. KTX 수서~평택역 인근에는 지난해에만 아파트 1만 가구가 들어서는 등 주택 공급이 한창이다.
신분당선 연장선의 지역은 광교신도시 일대 아파트의 올 1분기 3.3㎡당 평균 매매 가격은 1756만원으로 2014년 대비 19.3% 올라 경기도 평균 11% 상승률을 웃도는 수준을 보였고 서부권역에서는 수인선 개통역인 인하대역 인근의 인천 SK스카이뷰 분양권이 1월에만도 40개 넘게 거래되면서 동과 층에 따라 프리미엄이 3000만원 가까이 붙어있는 상황이다.
교통개선효과로 인한 지역적 아파트 상승세가 두드러지면서 인근 지역의 상가개발과 단지 내 상가에 대한 상가투자관심도 급증하고 있는데 인하대역 출입구 앞 30m거리에 조성중인 인천 SK스카이뷰 단지의 경우 대규모 매머드급 단일 단지 3971가구와 역세권 주출입구 앞 단지내 상가라는 잇점으로 인해 2016년 6월 입주를 앞두고 주목 받고 있다.
수원~광명고속도로 개통과 금천구 시흥동∼서초구 우면동으로 이어지는 강남순환도시고속도로 개통 후광지역인 수도권 남부권역의 상가개발도 광명역세권 지역에서 근린상가인 행운드림 프라자가 대형마트와 메디컬 등이 속속 입점했고 인근 학교가 과밀학급이 될 정도로 교육수요가 풍부한 학원 선임대를 맞추고 실투자 수익률 8%대로 분양 공급 중이다.
돈맥으로 통하는 교통개선 효과가 있더라도 투자자들의 입장에서는 맹목적인 투자보다는 신중할 필요가 있는데 아파트의 경우 2009년의 사례를 보면 서울·수도권에서는 서울 지하철 9호선, 경의선 복선전철, 서울~용인 고속도로 등의 경우 교통망 개통에도 불구하고 집값이 오른 지역은 많지 않았고 부동산정보업체인 닥터아파트에 따르면 당시 신설 교통망 개통 지역 중 1년 동안 집값이 10% 이상 올랐던 지역은 지하철 9호선이 지나는 서울 강서구가 거의 유일했다.
2009년 용인 등 다른 지역보다 유독 강서구의 상승은 그간 서울권역에서 지하철 교통의 오지였다가 9호선 개통 호재가 작용하면서 주택 수요가 몰리고 개통 효과가 크게 나타난 것이어서 교통개선의 투자효과가 극대화 되는 지역은 교통오지를 중심으로 발생하는 현상을 보여 교통개선효과가 지역적인 요소와 시기적인 요소가 각각 다르게 작용하는 것을 주의할 필요가 있다.
이와 관련 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "교통개선 지역에 호재로 작용해 부동산 가격 상승 등이 있는 것이 일반적이지만 국지적 구조에 따라 온도차가 있기 때문에 개발효과 등에 대한 부분을 따져보고 투자하는 것이 바람직하다" 고 말했다.
"장기적인 관점에서 봤을 때 아직 '무릎' 수준으로 판단한다. 실수요자든, 투자자든 매수할 가치가 있다."양지영 신한금융투자 자산관리컨설팅부 수석(사진)은 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 '송파구 잠실동이 토지허가거래구역이 해제되면서 집값이 오르고 이미 호가가 치솟고 있는데 매수해도 되느냐'는 질문에 이렇게 답했다.토지거래허가구역은 단어 그대로 토지를 거래하는 데 있어 허가가 필요한 지역이다. 지역 개발 등으로 집값이 치솟을 것으로 예상되는 지역을 규제 지역으로 묶는다. 잠실동은 2020년 6월부터 토지거래허가구역으로 지정됐다. 국제교류복합지구를 개발한다는 이유에서다.매년 1년씩 재지정됐다. 부동산을 거래할 때 지자체의 허가가 필요해 거래가 원활하지 않았다. 해당 지역에서 집을 사더라도 2년을 반드시 거주해야 한다는 제약도 있었다. 하지만 지난 13일 관련 규제가 해제됐다. 집값을 억누르던 규제가 사라지니 상승 기대감이 커졌다.양지영 수석은 "실수요자들은 지금 매수를 하게 되면 당분간은 거주한다는 의미이기 때문에 '잠실엘스', '리센츠', '트리지움' 등 실수요자들의 선호도가 높은 단지들을 매수하지 않을 이유가 없다"고 말했다.이어 "투자자들도 마찬가지다. 투자자들마다 보유하고 있는 자산 규모 등이 다르겠지만 토지거래허가구역 해제로 '갭투자' 등의 방식이 가능해진 만큼 잠실 선호 단지에 투자를 고려해볼 수 있을 것"이라면서 "장기적인 관점에서 봤을 때 현 가격은 '무릎' 수준"이라고 부연했다.송파구 잠실동에서 시작된 집값 상승세는 강남 핵심 지역은 물론 비강남권 핵
서울 송파구 잠실 일대 대형 재건축 추진 단지들이 사업에 속도를 내고 있다. 이 가운데 ‘잠실주공5단지’와 함께 잠실 주요 재건축 사업으로 꼽히는 ‘잠실우성 1·2·3차’가 오는 4일 시공사 선정 입찰을 마감한다.지난해 첫 입찰부터 참여한 GS건설에 더해 삼성물산도 수주에 뛰어들지 주목된다. 두 건설사가 도시정비사업 수주를 두고 맞붙는 건 서초구 서초동 ‘무지개아파트’ 이후 10년 만이다. 2015년 수주 당시 승자는 GS건설이었다. 무지개아파트는 2021년 사업이 마무리돼 지금은 ‘서초그랑자이’로 탈바꿈했다. 사업 규모만 1.6조원잠실우성 1·2·3차는 1981년 입주를 시작해 준공된 지 약 45년이 지났다. 최고 15층, 1842가구 규모의 단지다. 재건축이 마무리되면 지하 4층~지상 49층, 2860가구 아파트로 거듭날 예정이다.지난해 9월 시공사 선정 때는 GS건설이 단독으로 참여해 유찰됐다. 이후 조합은 공사비를 3.3㎡당 920만원으로 정하고, 입찰 공고를 다시 냈다. 첫 공고 때보다 공사비가 3.3㎡당 30만원 올랐다.이번 입찰 때는 삼성물산도 참여할 것으로 전망된다. 지난해 말 단지 인근 버스 정류장에 삼성물산의 주택 브랜드인 래미안 광고를 붙이는 등 수주 의사를 적극적으로 보였다. 올 1월 삼성물산이 재건축 최대어인 ‘한남4구역’ 수주전에서 현대건설을 이긴 점도 변수다.공사원가 상승 등의 이유로 건설사들의 선별 수주가 이어지는 가운데 두 대형사가 잠실 1·2·3차 재건축에 눈독을 들이고 있는 건 강남권 단지인 데다 비교적 사업성이 좋기 때문이다. 이 사업의 총공사비는 약 1조6000억원에 달한다.잠실 1·2·3차는 준공 40년이
일산은 1990년대 조성된 1기 신도시의 하나죠. 넓고 아름다운 호수공원을 품은 살기 좋은 도시입니다. 하지만 기업 기반이 취약한 상황에서 인구 고령화, 내수 침체, 온라인 쇼핑의 확산 등이 겹치면서 상권이 갈수록 흔들리고 있습니다. 웨스턴돔부터 라페스타, 그랜드백화점 일산점, 일산 가로수길, 원마운트까지…. 한경 기자와 PD가 함께 하는 '한코마 유람단'이 찾아가 봤습니다.기획·진행 임현우 기자촬영 이종석·임성현 PD편집 이종석 PD디자인 박주형 디자이너▶유튜브 '한경코리아마켓' 채널에서 더 다양한 영상을 볼 수 있습니다.임현우 기자 tardis@hankyung.com