[Real Estate] 부동산시장 상승기엔 '첫 입찰'에 베팅해볼 만

정충진 변호사의 실전! 경매 (9)

집값 오를 것 같은 분위기라면
감정가 등에 매몰돼선 안돼
매수세 붙으면 수익률 뛸 수도

부동산 경기가 상승곡선을 그릴 때에는 경매투자 전략을 과감히 바꿀 필요가 있다. 상승기에는 응찰가를 산정할 때 감정가, 지역평균 낙찰가율, 동종물건 낙찰가율 등은 고려할 필요가 없다. 순전히 현재의 시세, 미래의 시세만이 중요하다. 그러나 상승장에서는 매수인이 원하는 가격과 매도인이 부르는 가격 갭이 크다보니 정확한 현재 시세를 파악하기도 어렵다.

이때에는 입찰자 스스로 과거 시세의 흐름과 현재의 급매물 호가를 분석해서 앞으로 매수세가 따라붙을 만한 ‘추정시세’를 산정해 낼 수밖에 없다. 올 2월 낙찰된 서울 강서구 가양6단지 전용 58㎡ 물건을 통해 상승장에서의 경매투자 전략을 점검해 보자.

별 특징이 없어 보이는 평범한 아파트를 누군가 감정가(2억8800만원) 대비 100%를 넘겨서 낙찰받았다. 단독도 아니고 경쟁자가 한 명 있었다. 당시만 해도 시장의 반등여부에 대해 의견이 분분하던 시점이라 감정가 대비 100%를 넘겨서 낙찰받아갈 때마다 경매법정 여기저기서 경매인들의 볼멘 한숨소리가 들려왔었다. 경매투자로 수익내기는 힘든 시절이라고.

과연 그럴까. 이 물건의 낙찰가가 감정가 대비 100%를 넘어선 건 분명하지만 당시 시세를 기준으로 보았을 때는 어떨까. 현장에선 동 평형대 3억원 이하 매물이 없었다. 그나마 등록된 3억대 매물도 혹시나 싶어 전화해 보면 중개사가 호가를 슬그머니 높인다. 아주 급한 사정이 있지 않는 한 올 1월부터 대세적으로 상승기류를 타고 있다는 분위기를 매도인들도 인지한 상태라 일단 급한대로 3억원대에 내놓긴 하지만 막상 거래가 임박하면 호가를 높여 부르는 상황이 지속되고 있었다.

부동산 경기가 전반적으로 저점을 찍었다는 인식이 확산되는 시점에서 흔히 볼 수 있는 전형적인 풍경이다. 사정이 이렇다 보니 조만간 봄철 이사철에 맞춰 움직여야 하는 실수요자들은 3억1000만원 이상에도 매매 계약을 체결할 가능성이 높았다.

결국 당시 이 아파트의 추정시세는 감정가인 2억8000만원대가 아니라 3억원을 훌쩍 넘어선 금액이었다. 대단지 역세권 로열층 남향 등의 조건을 갖춘 데다 평수마저 소형과 중형의 이점을 두루 갖추고 있는 26평형이라면 감정가 100%를 넘겨서 잡아도 충분히 수익이 남는 것이다. 그리고 이 물건은 올 3월에 신논현역에서 잠실까지 연장구간이 개통되는 9호선 라인에 있는 아파트다. 연장선의 개통과 함께 추가상승 여력 또한 있었던 것이다.

경매투자는 명도(점유자 내보내기) 과정 때문에 낙찰 후 매각까지 최소 3개월 이상 걸린다. 당시 완만한 상승곡선을 그리고 있던 아파트 시세 그래프를 고려할 때 이 아파트는 낙찰 3개월 후에는 3억2000만원까지 호가가 상승할 여력이 있었다. 결국 실수요자라면 제대로 싸게 산 것이고 경매투자자로서도 어느 정도 수익창출이 가능한 게임을 한 것이다.

이렇듯 여러 사정을 종합하면 이 아파트는 필자가 보기에 참 괜찮은 아파트였다. 그러나 당시 경매법정에서는 고가낙찰을 비웃는 한숨소리가 드높았고 연일 신문에는 경매시장의 과열을 우려하는 내용을 담은 기사들이 주를 이루었다.

이 물건의 지금 시세는 어떨까. 매매시세는 꾸준히 올라 어느덧 3억2000만원 이상에서 거래가가 형성되고 있다. 부동산 상승기에는 첫 기일에 과감하게 응찰하는 것도 구사해볼 만한 전략이다.

정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >