서울 3.3㎡당 1316만원…高분양가 주의

오피스텔 투자 열풍

투자 주의할 점…전용면적 등 확인을

오피스텔의 투자수익률이 하락하는 것은 건설업체들이 높은 인기에 편승해 분양가를 점점 높이기 때문이다. 임차인으로부터 받을 수 있는 월세 수준은 지역별로 어느 정도 정해진 반면 초기 투자비용(분양가 혹은 매입가)이 증가하면서 수익률이 떨어지고 있다는 얘기다.

부동산114에 따르면 전국 오피스텔의 3.3㎡당 평균 분양가(계약면적 기준)는 2008년만 해도 721만원이었지만 올 상반기 939만원으로 뛰었다.

특히 서울은 2008년 863만원, 작년 1279만원, 올 상반기 1316만원 등으로 가파른 상승곡선을 그리고 있다.그럼에도 일부 투자자들은 오피스텔이 저렴하다고 생각한다. 이는 계약면적을 기준으로 분양가를 제시하기 때문에 일어나는 착시현상이다.

오피스텔의 계약면적은 실제 거주자가 사용하는 전용면적에 복도와 엘리베이터 등을 포함하는 공용 면적, 주차장 등 각종 부대시설 공간이 합산된 수치다. 실제 거주자가 독립적으로 사용하는 전용률(분양면적 혹은 계약면적 대비 전용면적 비율)은 아파트(80% 안팎)보다 크게낮은 40~60%대다. 전용률을 기준으로 분양가를 비교하면 오피스텔이 더 높다.

올해 초 잠실에서 분양한 A오피스텔의 경우 계약면적 55.31㎡의 분양가가 3.3㎡당 1300만~1500만원대, 평균 1400만원대였다. 인근 시세보다 저렴하다고 입소문이 나면서 청약경쟁률이 45 대 1까지 치솟았고 한 채당 2억3000만~2억6000만원 수준임에도 전부 팔렸다. 이 오피스텔의 전용면적은 계약면적의 44% 수준인 24㎡. 이를 기준으로 분양가를 환산하면 전용면적 3.3㎡당 분양가는 3300만원에 달한다.

오피스텔 분양가를 전용면적 기준으로 다시 환산해보면 가격이 더 급격히 오른 것을 확인할 수 있다. 전용면적 3.3㎡당 전국 평균이 2001년 940만원에서 올해 1909만원까지 올랐다. 서울의 경우 지난해 2000만원 초반에 머물렀지만 올해는 3442만원으로 급등했다. 경기도는 작년 1987만원에서 올해 2255만원으로 뛰었다.

분양가는 올라가지만 전용률은 점차 낮아지는 추세다. 전국 신축 오피스텔의 계약면적 대비 평균 전용면적 비율은 과거 오피스텔 공급이 가장 많았던 2001년 58.1%에서 지난해 46.7%로 낮아졌다. 서울에서 분양한 오피스텔도 2001년 평균 57%에서 지난해 50.4%까지 떨어졌다.

주거용 오피스텔의 전용률이 점점 낮아지는 것은 오피스텔 안의 피트니스센터나 옥상 정원, 공동 테라스 등 각종 편의시설과 공용시설이 늘고 있어서란 분석이다. 거주공간은 좁아지고 부대공간은 늘어나면서 전용면적을 기준으로 한 분양가는 크게 오르고 있다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com