우리나라는 토지와 건물에 별도의 권리가 인정된다. 현실적으로는 토지와 건물의 소유권이 대부분 동일인에 속하지만 그렇지 않은 경우도 의외로 많다. 타인의 토지 위에 건물이나 수목, 기타 공작물을 소유할 수 있는 권리가 지상권이다. 지상권은 보통 약정에 따라 등기함으로써 성립한다. 토지 소유자와 그 토지 위에 건물을 신축하기로 합의하고 그러한 취지를 등기함으로써 취득할 수 있는 권리가 지상권이다. 지상권이 성립되면 건물 소유자는 토지의 사용 가치를 얻게 돼 사실상 자기의 토지처럼 활용할 수 있게 된다.

경매에서 자주 문제가 되고 있는 지상권이 바로 법정지상권이다. 법정지상권은 법률의 규정에 의하여 상호 약정이 없더라도 당연히 인정되는 지상권을 말한다. 법정지상권이 성립하는 원인은 다양하다. 그중에서 경매 부동산의 매각에 따라 발생하는 법정지상권이 있는데, 이 법정지상권을 이해하지 못하면 사실상 토지 경매는 남의 얘기가 될 수밖에 없다.

우선 법정지상권의 취지를 살펴보자. 토지 소유자가 동의하지 않았는데 지상권을 인정한다는 것은 한편으로 사인의 재산권 침해로 여겨질 수 있음에도 불구하고 법정지상권을 인정하는 취지에는 사회 공익이라는 대의가 숨어 있다. 토지 또는 건물 중 한쪽만 경매로 매각됨에 따라 토지와 건물의 소유자가 달라질 때 법정지상권이 인정되지 않는다면 결국 건축물을 철거해야 한다. 사용 연한이 남아 있는 멀쩡한 건물을 철거한다는 것은 사회적 손실이 아닐 수 없다. 그런 이유로 약정이 없었다고 하더라도 법정지상권을 인정해 철거를 막아 낭비를 피하겠다는 것이 법정지상권의 근본 취지다. 다만 법정지상권을 인정함으로써 선의의 피해자가 발생한다면 법정지상권이 인정되지 않는다. 사회 공익이라는 대의에도 불구하고 개인의 재산권이 보호받아야 할 법익이 우선되기 때문이다.

법정지상권의 내용을 알고 보니 법정지상권이 성립하는 토지를 낙찰 받는 것은 곧 손해를 의미한다는 것을 알 수 있다. 그렇다면 법정지상권이 성립하지 않는 토지를 낙찰 받는다면 의외의 이익이 발생하지 않을까. 이론적으로도 실무적으로도 얼마든지 가능한 얘기다.

경기도 평택시의 K 씨는 3억 원 정도의 투자금으로 적당한 투자 물건을 찾고 있었다. 뭔가 남다른 대박을 노리던 K 씨는 법정지상권에 관심을 갖기 시작했다. 그러던 중 평택시에 있는 토지 경매를 발견했다. 지상에 건축물이 있었지만 건축물의 소유자가 토지의 소유자와 달라 법정지상권의 성립 가능성이 매우 희박한 물건이었다. 토지의 위치는 차량 통행이 많은 국도변에 붙은 정방형 토지였고, 그 지상의 건축물은 2층 근린상가 건물로서 공실 없이 임대료도 불만이 없는 정도였다. 감정가 7억 원의 이 토지를 K 씨는 3억 원에 낙찰 받았다. 지상의 건축물이 경쟁자들에게는 오히려 부담으로 작용한 것이다.

잔금을 납부한 후 K 씨는 건물 소유자를 상대로 철거 소송을 시작했다. 동시에 토지 명도 지연에 따른 손해배상 청구 소송도 함께 진행했다. 4개월 정도 후에 두 소송에서 모두 승소한 K 씨는 철거를 집행하는 대신 손해배상 청구 소송의 승소로 지상 건축물에 대해 경매를 신청했다. 이 지상 건축물을 낙찰 받을 사람은 아무도 없었다. 낙찰 받아 소유권을 취득한다고 하더라도 K 씨가 이미 확보한 철거 확정 판결을 집행한다면 건물이 철거될 수밖에 없기 때문이다. 결국 수회 유찰된 후 K 씨는 단독으로 입찰해 건축물의 소유권을 헐값에 취득했다. 토지와 건물이 동시에 매각 물건으로 나왔다면 10억 원 이하의 취득가격은 꿈도 꿀 수 없을 물건이었지만, 법정지상권의 법리를 정확히 이해한 K 씨는 4억 원에도 미치지 못하는 금액으로 토지와 건물의 소유권을 모두 취득할 수 있었던 것이다.

김재범 지지옥션 강사