2009년 7월 이신용 씨는 나대차 씨에게서 돈을 빌리고 1년 후 원금과 이자를 상환하기로 했다. 채권자 나씨는 돈을 받지 못할 것에 대비해 채무자 이씨 소유 토지에 대해 가등기를 했다. 이씨는 결국 돈을 갚지 못했다. 가등기된 토지를 나씨에게 대물 변제하기 위해 이달 본등기 절차를 거쳐 토지 소유권을 넘겨줬다. 이씨는 양도소득세 신고 준비를 하면서 양도시기를 언제로 잡아야 할지 궁금하다.

○본등기한 날이 양도시점

일반적인 매매거래에서 양도 또는 취득시기는 당사자간 계약에 의해 잔금을 정산한 시점이다. 정산일이 불분명하거나 잔금 정산 전 소유권 이전등기를 한 때는 소유권 이전 등기 접수일이 양도 또는 취득시기로 활용된다.

채무자가 빌린 돈을 갚지 못해 채권자에게 가등기한 재산을 대물 변제할 때는 다르다. 현행 소득세법에선 채권자가 채권담보 목적으로 채무자 소유 부동산에 가등기를 설정한 후 채무자의 채무불이행 때문에 채권자 명의로 본등기를 하는 경우 양도 또는 취득시기를 본등기한 날로 규정하고 있다. 본등기한 날이 채무자 입장에선 양도시기, 채권자 입장에선 취득시기가 되는 것이다.

앞의 사례에서 채무자 이씨의 양도시기는 돈을 빌린 2009년 7월이 아니라 올해 4월이 된다. 채권자 나씨의 취득시기도 본등기한 날이다. 이에 따라 채무자 이씨는 본등기한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내인 6월 말까지 주소지 관할 세무서에 양도소득세 예정신고를 해야 한다. 양도차익이 발생했는지 여부에 관계 없이 신고는 해야 한다.

○피상속인 사망일이 취득시점

상속이나 증여는 유상거래인 매매계약이 아니기 때문에 취득시기 산정 기준이 다르다. 계약금과 중도금, 잔금을 주고 받는 절차가 없어서다. 상속을 통해 자산이 무상으로 이전되는 경우 취득시기는 상속등기를 한 날이 아니라 피상속인(돌아가신 분)의 사망일(또는 실종선고일)이 취득일이 된다. 증여는 증여받은 날이 취득시기가 되지만 등기ㆍ등록하는 자산은 등기접수일이 취득시기다.

피상속인의 부동산은 상속인 명의로 상속등기가 이뤄지지 않은 상태에서 피상속인 명의로 제3자에게 양도되는 경우가 종종 발생한다. 이때 상속인은 상속세를 먼저 내야한다는 것을 유념해야 한다. 상속개시일(피상속인의 사망일)부터 양도일까지의 양도차익이 있는 경우 양도소득세도 납부해야 한다.

부부가 이혼을 해 재산분할청구권을 통해 배우자로부터 재산을 분할받은 경우엔 당초 배우자가 해당 재산을 취득한 날이 취득시기가 된다. 이혼위자료 대가로 배우자로부터 취득한 재산은 소유권 이전 등기 접수일이 취득일이 된다.

양 당사자가 자산을 서로 교환하는 경우는 취득시기가 상황에 따라 달라진다. 가치가 동일한 자산을 맞바꿀 때는 교환성립일이 두 당사자의 양도ㆍ취득시기가 된다. 교환하는 자산 간 가격 차이가 있어 그 차액을 정산하는 경우엔 이를 정산한 날이 양도ㆍ취득시기가 된다. 차액정산 시점이 불분명한 경우엔 교환등기 접수일이 양도 또는 취득시기다.

부동산등기특별조치법에 따라 소유권이 이전될 때는 잔금청산일이 확실할 때는 잔금청산일이, 불분명할 때는 소유권이전 등기접수일을 양도시점으로 활용해야 한다.

이처럼 토지 건물 등 양도소득세 과세대상 자산을 취득할 때는 그 원인에 따라 취득시기가 달라지게 된다. 취득시기는 장기보유특별공제나 적용 세율 등에 영향을 준다.

이용현 < 이현회계법인 세무사 >