앞으로 주거·상업·업무시설 등 여러 기능이 합쳐진 복합개발이 필요한 지역과 공장 등 대규모 시설물이 옮겨가고 남은 땅(이전적지)의 개발이 한층 수월해질 전망이다. 지구단위계획을 수립할 때 용도지역 간 변경을 쉽게 해서 용적률 상향 등의 혜택을 얻을 수 있게 됐기 때문이다.

이에 따라 성수동 삼표레미콘 부지(현대차 그룹 소유), 서초동 롯데칠성 부지 등 아직 개발이 안된 서울의 노른자위 땅 개발사업이 탄력을 받게 됐다. 다만 서울시가 기업들이 보유한 1만㎡ 이상 부지개발 사업을 추진할 때 주민·전문가 등의 의견을 반영하는 방안을 마련 중이어서 용도변경 허용 효과가 제한적일 것이라는 관측도 나온다.

국토해양부는 지구단위계획을 통한 용도지역 변경 범위를 확대하는 내용을 담은 국토계획법 시행령 개정안이 3일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 시행령 개정안은 오는 15일부터 시행될 예정이다.

○대규모 공장부지 개발 탄력 기대

그동안 지구단위계획으로는 ‘동일 용도지역 내’ 세부 변경만 가능했다. 예컨대 주거지역의 경우 전용주거(제1·2종), 일반주거(제1·2·3종), 준주거지역 간 용도 변경이 허용됐다. 하지만 앞으로는 복합용도로 개발하기 위해 지정한 지구단위계획구역이나 대규모 시설을 옮기고 남은 땅을 개발할 때 주거용지의 상업용지 전환 및 공업용지를 주거용지로 바꾸는 등 ‘용도지역 간 변경’이 허용된다. 상향된 용적률만큼 늘어난 토지가치는 지구단위계획구역 내 기반시설을 확보하는 비용으로 쓰게 된다. 다만 기반시설을 충분히 확보한 경우 관할 시·군·구가 지정한 역사문화환경보전지구 방재지구 등 취약한 지역의 기반시설을 설치하는 데 사용, 개발사업의 공공성을 확보하게 된다.

복합개발용도변경을 활용할 경우 서울에서 추진 중인 삼표레미콘 부지, 롯데칠성 부지, 한진중공업의 동서울터미널(구의동), 신세계백화점의 동부화물터미널(구의동) 개발사업뿐 아니라 상봉터미널(상봉동), 성북역사(월계동) 등 자동차터미널과 철도역사 복합화 사업에 가속도가 붙을 전망이다. 삼표레미콘 부지는 현대자동차그룹이 110층 규모의 ‘서울숲 글로벌비즈니스센터(GBC)’ 개발을 추진 중이고, 롯데칠성부지(4만3438㎡)는 롯데자산개발에서 오피스텔과 쇼핑시설로 개발을 검토 중이다.

국토부는 지구단위계획구역의 지정 대상에 주거·상업 등 복합용도개발이 필요한 지역과 군사·교정시설·공장·공공청사 등 1만㎡ 이상 대규모 시설이 이전하고 남은 땅 등을 포함시켰다. 이 밖에 공원 도로 등 도시계획시설로 결정된 후 설치 필요성이 없어졌거나 고시일로부터 10년이 지날 때까지 시행되지 않으면 이를 해제하도록 했다.

○주민의견 수렴 절차가 변수

이번 제도 개선안은 서울시가 공공기여(기부채납)를 전제로 기업 보유 부지를 개발하는 ‘도시계획변경 사전협상제도’를 활성화하기 위해 국토부에 건의해 이뤄진 것이다. 하지만 서울시가 용도 변경과 공공기여 비율 등을 정할 때 주민과 전문가 의견을 대폭 반영하는 방안을 마련하고 있어 이번 제도 개선안을 호재로만 판단하기 어려울 전망이다.

서울시는 인터넷 홈페이지에서 주민 의견을 실시간으로 접수하고, 주민을 대상으로 한 공청회나 설명회를 열며, 시민단체나 전문가 의견을 청취하는 방안도 검토 중이다. 대규모 개발에 따른 특혜 시비를 차단하고 공공성을 높인다는 취지에서다. 주민의견 수렴 과정에서 개발 계획이 일부 수정될 가능성도 제기된다.


◆ 복합용도개발

주거·상업·업무 등 세 가지 이상 기능이 합쳐진 건축물 또는 건축물군(단지)의 개발을 말한다. 이는 도심 상가건물의 과잉건설 억제, 도심 공동화 현상 방지, 도심 주거기능 확충, 직주근접에 따른 교통난 해소 등의 효과를 볼 수 있다. 일본 도쿄의 롯폰기힐스 등이 대표 사례다.


김진수/이정선 기자 true@hankyung.com