앞으로 주거·상업·업무시설 등 여러 기능이 합쳐진 복합개발이 필요한 지역과 공장 등 대규모 시설물이 옮겨가고 남은 땅(이전적지)의 개발이 한층 수월해질 전망이다. 지구단위계획을 수립할 때 용도지역 간 변경을 쉽게 해서 용적률 상향 등의 혜택을 얻을 수 있게 됐기 때문이다.

이에 따라 성수동 삼표레미콘 부지(현대차 그룹 소유), 서초동 롯데칠성 부지 등 아직 개발이 안된 서울의 노른자위 땅 개발사업이 탄력을 받게 됐다. 다만 서울시가 기업들이 보유한 1만㎡ 이상 부지개발 사업을 추진할 때 주민·전문가 등의 의견을 반영하는 방안을 마련 중이어서 용도변경 허용 효과가 제한적일 것이라는 관측도 나온다.

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국토해양부는 지구단위계획을 통한 용도지역 변경 범위를 확대하는 내용을 담은 국토계획법 시행령 개정안이 3일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 시행령 개정안은 오는 15일부터 시행될 예정이다.

○대규모 공장부지 개발 탄력 기대

그동안 지구단위계획으로는 ‘동일 용도지역 내’ 세부 변경만 가능했다. 예컨대 주거지역의 경우 전용주거(제1·2종), 일반주거(제1·2·3종), 준주거지역 간 용도 변경이 허용됐다. 하지만 앞으로는 복합용도로 개발하기 위해 지정한 지구단위계획구역이나 대규모 시설을 옮기고 남은 땅을 개발할 때 주거용지의 상업용지 전환 및 공업용지를 주거용지로 바꾸는 등 ‘용도지역 간 변경’이 허용된다. 상향된 용적률만큼 늘어난 토지가치는 지구단위계획구역 내 기반시설을 확보하는 비용으로 쓰게 된다. 다만 기반시설을 충분히 확보한 경우 관할 시·군·구가 지정한 역사문화환경보전지구 방재지구 등 취약한 지역의 기반시설을 설치하는 데 사용, 개발사업의 공공성을 확보하게 된다.

복합개발용도변경을 활용할 경우 서울에서 추진 중인 삼표레미콘 부지, 롯데칠성 부지, 한진중공업의 동서울터미널(구의동), 신세계백화점의 동부화물터미널(구의동) 개발사업뿐 아니라 상봉터미널(상봉동), 성북역사(월계동) 등 자동차터미널과 철도역사 복합화 사업에 가속도가 붙을 전망이다. 삼표레미콘 부지는 현대자동차그룹이 110층 규모의 ‘서울숲 글로벌비즈니스센터(GBC)’ 개발을 추진 중이고, 롯데칠성부지(4만3438㎡)는 롯데자산개발에서 오피스텔과 쇼핑시설로 개발을 검토 중이다.

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국토부는 지구단위계획구역의 지정 대상에 주거·상업 등 복합용도개발이 필요한 지역과 군사·교정시설·공장·공공청사 등 1만㎡ 이상 대규모 시설이 이전하고 남은 땅 등을 포함시켰다. 이 밖에 공원 도로 등 도시계획시설로 결정된 후 설치 필요성이 없어졌거나 고시일로부터 10년이 지날 때까지 시행되지 않으면 이를 해제하도록 했다.

○주민의견 수렴 절차가 변수

이번 제도 개선안은 서울시가 공공기여(기부채납)를 전제로 기업 보유 부지를 개발하는 ‘도시계획변경 사전협상제도’를 활성화하기 위해 국토부에 건의해 이뤄진 것이다. 하지만 서울시가 용도 변경과 공공기여 비율 등을 정할 때 주민과 전문가 의견을 대폭 반영하는 방안을 마련하고 있어 이번 제도 개선안을 호재로만 판단하기 어려울 전망이다.

서울시는 인터넷 홈페이지에서 주민 의견을 실시간으로 접수하고, 주민을 대상으로 한 공청회나 설명회를 열며, 시민단체나 전문가 의견을 청취하는 방안도 검토 중이다. 대규모 개발에 따른 특혜 시비를 차단하고 공공성을 높인다는 취지에서다. 주민의견 수렴 과정에서 개발 계획이 일부 수정될 가능성도 제기된다.

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◆ 복합용도개발

주거·상업·업무 등 세 가지 이상 기능이 합쳐진 건축물 또는 건축물군(단지)의 개발을 말한다. 이는 도심 상가건물의 과잉건설 억제, 도심 공동화 현상 방지, 도심 주거기능 확충, 직주근접에 따른 교통난 해소 등의 효과를 볼 수 있다. 일본 도쿄의 롯폰기힐스 등이 대표 사례다.


김진수/이정선 기자 true@hankyung.com