[Real Estate] 소형 주거용 오피스텔 취득세 면제
오피스텔과 도시형 생활주택 등 소형 수익형 부동산은 임대수익을 거둘 목적으로 투자하는 상품이다. 대부분 전용 12~30㎡의 소형으로 이뤄지며 전체 분양가격도 1억원 남짓이어서 상대적으로 투자 부담이 적다.

오피스텔의 경우 세금 혜택을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. ‘8·18 부동산 대책’ 때 발표한 주택임대사업자 관련 법안이 입법예고되면서 세금혜택이 커졌다. 내달 27일부터 오피스텔도 임대주택 등록이 가능해져 전용 60㎡ 이하는 취득세가 면제되고 60~85㎡ 이하면 20%가 감면된다. 또 전용 40㎡ 이하면 재산세가 면제되고 60㎡ 이하는 50%, 80㎡ 이하는 25% 각각 감면된다.

종부세 및 부가가치세도 주택임대사업자로 등록하면 면제된다. 종합소득세도 주거용이 유리하지만 건물가액의 10%는 부가가치세를 내야하며, 5년 이상 임대주택사업자로 등록해야 한다. 향후 매도 때 양도소득세가 부과되며 중과는 배제된다.

전문가들은 수익형 부동산은 실제 수익률이 얼마나 나오는지 확인하는 게 중요하다고 입을 모은다. 단순한 수익률 산출과 광고에서 제시하는 수익률만 보고 분양받으면 자칫 예금금리보다 낮은 수익이 발생할 수 있어서다. 조민이 에이플러스리얼티 팀장은 “건설사들이 분양 때 이야기하는 것과 실제 현장 인근 월세시장의 분위기가 다를 수 있어 현장을 방문해 임대 상황을 따져볼 필요가 있다”고 지적했다.

주변에 도시형 생활주택이나 오피스텔 등 경쟁 상품이 추가로 공급되는지도 필수 점검사항이다. 임대수익이 높다는 소문이 돌면 주변에서 원룸 같은 단기에 공급할 수 있는 상품이 우후죽순 쏟아질 수도 있다. 때문에 구청 등 관청에서 인·허가 물량을 알아보는 것도 중요하다.

전문가들은 소형 임대상품의 경우 자산가치 상승은 염두에 두지 않는 게 좋다고 조언한다. 서울 강남 등 일부 지역에서 1~2인 가구 증가 등의 영향으로 소형 주택이 인기를 얻어 매매가격이 오르기도 한다. 하지만 이 같은 현상은 국지적이기 때문에 은행 예금금리보다 2~3%포인트 높은 수익률을 목표로 한 투자 전략이 바람직하다.

갈수록 임대관리의 중요성이 높아지고 있다. 소형 임대주택의 수익률은 공실률과 불가분의 관계다. 임차인을 구하고 꾸준히 관리해야 수익률이 유지된다. 1년에 두어 달만 임차인을 구하지 못해도 수익률은 곤두박질친다. 최근에는 임대관리회사에 운영과 관리를 위탁하는 곳도 늘어나고 있다. 자산관리업체인 글로벌PMC의 김용남 대표는 “안정적인 수익을 거두기 위해서는 체계적인 교육과 임대관리 노하우를 갖춘 업체에 맞기는 것도 한 방법”이라고 말했다.

김진수 기자 true@hankyung.com