다주택자 중과세 유예…집 팔려면 상반기에

양도세 절약

최근 다주택자들은 언제쯤 주택을 양도하는 게 좋은지 고민을 많이 하고 있다. 지난주 상담했던 자영업자 이모 사장도 그런 경우다. 이 사장은 현재 본인 명의로 3주택을 보유하고 있다. 딱히 다른 노후자금이 준비돼 있지 않아 임대 중인 2채는 양도를 고려하고 있다. 하지만 양도세 탓에 망설이고 있다고 했다.

실제 이 사장은 거주 중인 주택은 그냥 두고, 투자용으로 구입한 나머지 2채는 처분하려고 한다. 1997년 외환위기 직후 1억원에 구입한 아파트는 현재 시세가 3억원 정도다. 2002년 2억원에 매입한 또 다른 한 채는 현재 시세가 5억원으로 가격이 많이 상승한 상황이다. 이 사장에게 줄 수 있는 답은 한 채는 올해 양도하고, 다른 한 채는 배우자에게 증여하라는 것이다. 최근 변경된 부동산 관련 세제가 그 답을 주고 있다.

올해 바뀐 부동산 세제의 가장 특징은 다주택자에 대해 장기보유특별공제를 부활시켰다는 점이다. 즉 2주택 이상 보유한 다주택자도 주택을 양도할 때 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 한 것이다. 또 하나는 올해 말까지 다주택자에 대한 양도세 중과가 유예돼 일반세율이 적용된다는 점이다.

이 사장의 경우도 양도세 중과 유예와 장기보유특별공제까지 받을 수 있는 올해가 매도의 좋은 기회라 할 수 있다. 다만 2주택을 연내에 모두 처분한다면 양도차익이 합산돼 양도소득세 부담이 커질 수 있다. 특히 올해 소득세가 과세표준 기준으로 3억원을 초과하면 세율이 38%(지방소득세 포함시 41.8%)로 높아졌기 때문에 이에 대한 추가부담이 발생하기 때문이다.

두 채 중 한 채를 연내 양도할 경우 가능하면 재산세 및 종부세 부과 기준일인 오는 6월1일 이전에 매각해 해당 주택에 대한 보유세를 절약하는 것이 더욱 좋을 듯하다.

연내 한 채를 처분한다면 나머지 한 채는 배우자 증여를 통해 양도세 절세를 사전에 준비하는 것도 좋은 방법이다. 다른 5억원짜리 아파트를 배우자 증여한도 6억원을 활용, 배우자에게 증여해 취득가격을 5억원으로 높인 뒤 5년 후에 매각한다면 양도세 부담이 줄어들 수 있다.

결론적으로 이 사장의 경우 양도차익이 작은 3억원짜리 아파트는 장기보유특별공제 및 다주택 양도세 중과가 유예되는 연내에 처분하고, 5억원짜리 아파트는 배우자에게 증여한 후 5년 후에 양도하는 것으로 노후자금을 마련하는 것이 바람직해 보인다.

최근 주택가격 상승에 대한 기대가 크지 않은 상황에서 다주택을 보유하는 것은 바람직한 자산관리 방법은 아니다. 다행히 부동산 세제가 다주택자에게 양도의 기회를 제공하는 측면이 있으므로 적극 활용하는 지혜를 발휘할 필요가 있다.