[시론] 주택정책 '투 트랙' 접근을

수도권 침체, 비수도권 활황
정책 차별화로 수급 조절해야

박덕배 < 현대경제연구원 전문연구위원 >

금융위기 이후 수도권과 비수도권의 주택시장 움직임이 대조적이다. 수도권 주택가격은 전반적으로 하락 추세가 진행되고 있으며, 신도시와 대형일수록 분명하게 나타나고 있다. 반면 비수도권에서는 강한 상승세를 보이고 있는 가운데 특히 부산, 대전 등 일부지역의 경우 과열에 가까운 모습이다. 가격뿐만 아니라 거래량 면에서도 수도권 아파트 매매거래가 크게 위축되고 비수도권의 거래가 활발한 모습을 보인다. 수도권은 가격하락, 거래량 감소 등 디플레이션이, 비수도권은 가격 상승, 거래량 증가 등 인플레이션이 동시에 진행되는 바이플레이션(biflation) 현상이 나타나고 있다.

이런 현상은 기본적으로 수도권과 비수도권 간의 초과공급 조정 속도, 가계부채 부담의 차이, 주택 구입능력의 차이 등으로 수익률을 좇는 유동성이 비수도권으로 집중되는 과정에서 나타나고 있는 것으로 판단된다.

먼저 초과공급의 조정속도에 차이가 있다. 비수도권 미분양아파트는 주로 소형 미분양 축소에 힘입어 2009년 7월 11만6176가구에서 2011년 10월 3만9361가구로 큰 폭 하락했다. 반면 수도권의 경우 신도시 등의 공급물량 미분양 등에 기인해 오히려 2009년 7월 2만4010가구에서 2011년 10월 2만7101가구로 소폭 상승했다.

둘째, 가계부채 부담의 차이이다. 예금은행 가계대출 중 수도권 비중이 70% 이상으로 절대적이다. 이런 가운데 통계청(한국은행, 금융감독원)의 2011년 2월 기준 가계금융자산 조사에서 나타난 수도권과 비수도권의 가처분소득 대비 금융부채 비율이 각기 139.4%와 78.7%로, 저축액 대비 금융부채 비중도 각기 90.4%와 51.8%로 수도권이 거의 2배 가까이 높은 수치를 기록하고 있다.

셋째, 주택 구입능력의 차이다. 가계 소득과 주택가격 등을 대비한 주택담보대출 원리금 상환 능력을 나타내는 주택구입능력지수(100보다 클 경우 대출상환이 어렵고 100보다 작을수록 그렇지 않다는 것을 의미)를 보면 금융위기 이후 서울은 140 이상 수준에서 움직이고 있지만 부산의 경우 70 이하 수준에서 머물고 있다.

지역별 바이플레이션 현상에 따른 주택시장 전망은 수도권의 경우 체감경기 악화 및 가계부채 문제 등으로 구매수요가 크지 않은 상태에서 침체 국면이 지속될 가능성이 높다. 반면 비수도권의 주택시장 활황은 근본적인 수급요인이 불명확한 가운데 시간이 지날수록 약화되면서 자칫 수도권의 버블붕괴 전철을 밟을 수 있다.

따라서 주택정책 방향도 수도권과 비수도권 간 차별화가 이뤄져야 할 것이다. 수도권에 대한 주택정책은 전세수급 조절과 매매활성화를 통해 침체가 장기화되는 것을 예방해야 한다. 재개발·재건축·뉴타운의 개발 시기 분산을 통한 전세수요의 속도 조절과 미분양아파트 등을 활용한 전세물량 확보로 전세수급을 조절해야 한다. 가계의 대출 원리금 상환 구조를 선진국 수준으로 장기화함으로써 가계부실 문제가 갑자기 불거지지 않도록 유도해야 한다. 반면 비수도권의 경우 투기적 수요를 억제해 현재 진행되고 있는 주택가격 급등 현상이 장기화되지 않도록 해 앞으로 나타날 수 있는 폐해를 최소화시키는 방향으로 유도해야 할 것이다.

박덕배 < 현대경제연구원 전문연구위원 >