"내년 강남 상가건물 투자 유망 … 부동산 침체는 DTI 규제 탓"

고준석의 '자산관리 멘토스쿨'
내년 부동산 시장 설문

강남 부자들은 내년 아파트 매매가가 보합세를 보일 것으로 내다봤다. 또 부동산 투자시 유망지역은 ‘강남’, 투자 유망종목은 ‘수익성 상가건물’로 전망했다. 한국경제신문과 신한은행이 공동으로 진행하는 5개월 과정의 ‘고준석 박사의 자산관리 멘토스쿨’ 2기 멘티들을 대상으로 한 ‘부동산 투자성향 및 내년 부동산 시장 전망’ 설문조사에서 나타난 결과다. 설문에 응답한 총 56명의 멘티 가운데 약 53%에 해당하는 30명이 강남·서초·송파구 거주자였고, 이들 중 절반인 15명이 20억원 이상의 자산을 보유한 사람들이었다.

◆투자 유망지역은 역시 ‘강남’

강남 부자들은 내년 아파트 값 전망에 대해 응답자의 절반 이상인 53.6%가 보합세를 나타낼 것이라고 내다봤다. 나머지 응답자 중 37.5%는 ‘상승’을 예상했고, 3.6%만이 ‘하락’할 것으로 전망해 비교적 낙관적인 기대가 우세했다. 상승률은 5%대가 가장 많았으며 일부에선 10% 이상 오를 것이란 답변도 나왔다.

가장 유망한 투자지역으로는 ‘강남지역’이 71.4%로 압도적인 지지를 받아 투자자들은 여전히 강남에 높은 관심을 갖고 있음을 증명했다. 강남에 이어 최근 사업이 재개돼 수요자들에게 주목받고 있는 용산지역(16.1%)이 그 뒤를 이었고 강북지역과 수도권 신도시는 각각 5.4%로 조사됐다.

유망 투자종목은 강남권 재건축 아파트를 제치고 수익성 상가건물이 48.2%로 1위를 차지했다. 재건축 아파트(17.9%)는 소형 아파트(21.4%)에 이어 3위에 머물렀다.

고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 “부자들의 투자종목이 아파트에서 수익성 상가로 변하고 있다는 것을 보여주는 결과”라며 “유망지역으로 강남을 꼽은 것도 재건축 아파트보다는 유동인구가 많아 임대수익률과 시세차익까지 동시에 볼 수 있는 강남지역 상가에 관심을 갖기 때문”이라고 분석했다.

◆가장 필요한 멘토는 ‘부동산 전문가’

강남 부자들은 가장 관심을 갖는 자산관리 분야로 ‘부동산’을 꼽았다. 응답자 가운데 약 42.8%가 부동산에 관심이 있다고 답했고 투자 상품은 28.6%로 2위를 차지했다. 연 3~4%의 낮은 수익률에 만족해야 하는 예·적금이나 높은 수익률을 얻을 수는 있지만 리스크가 큰 주식·채권 등을 자산관리 관심 분야로 꼽은 응답은 7%에 불과했다. 시중은행 금리보다는 높으면서도 안정적인 수익을 낼 수 있는 분야에 관심이 많다는 의미로 풀이된다.

그렇다면 부동산 투자시 기대하는 수익률은 어느 정도일까. ‘연 10%의 수익률을 기대한다’는 대답이 51.8%로 절반 이상을 차지했다. 흥미로운 대목은 연 20% 이상의 수익률을 기대하는 사람들이 20억원 이상의 자산가보다 10억원 미만의 자산을 소유한 사람들이 훨씬 많은 비중을 차지하고 있다는 점이다. 자산이 적을수록 좀 더 높은 수익률을 기대하는 것으로 볼 수 있다. 고 지점장은 “부자들은 이미 부동산 투자를 통한 많은 경험이 있는 만큼 무모한 투자에 나서기보다는 연 10% 수준의 수익률을 기대하는 경우가 대부분”이라고 설명했다.
자산관리 분야에서 부동산에 대한 관심이 가장 높은 만큼 자신에게 필요한 자산관리 멘토 역시 ‘부동산 전문가’가 단연 1위(94.6%)를 차지했다. 자산관리 멘토스쿨의 한 참가자는 “나름대로 재테크 공부를 많이 하지만 부동산은 알면 알수록 어려운 것 같다”며 “투자하는 데 있어 믿고 의견을 교환할 수 있는 부동산 전문가가 멘토로 가장 필요하다”고 말했다.

부동산 전문가에 이어 자신에게 필요한 자산관리 멘토로 세무전문가(3.6%)와 금융전문가(1.8%)가 그 뒤를 이었다. 하지만 주식 전문가는 한 명도 선택하지 않았다.

◆부동산 침체의 가장 큰 이유는 ‘DTI 규제’

부동산 시장이 여전히 침체국면을 걷고 있는 이유에 대해서는 ‘총부채상환비율(DTI) 규제’ 때문이라는 의견이 지배적이었다. 응답자의 절반 이상인 57.1%가 DTI 규제로 시장이 활성화되지 못해 몇 년째 침체를 이어가고 있다고 생각하고 있었다. 분양가 상한제 때문이라는 대답(26.8%)도 적지 않았다.

총부채상환비율은 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 것으로 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시하는 제도다.

반면 부동산 침체 이유로 양도세 중과와 개발이익환수제 때문이란 대답은 각각 7.1%, 1.9%로 나타나 세금과 재건축 규제가 시장에 미치는 영향은 미미하다고 생각하는 것으로 조사됐다. 일부 응답자는 정부의 부동산 시장 규제 정책보다는 글로벌 금융위기에 따른 세계적인 경기침체 때문에 국내 부동산 시장도 활성화되지 못하고 있는 것이란 의견을 내놨다.

이유선 한경닷컴 기자 yury@hankyung.com