[LH 수익형 토지 투자 가이드] 안정적 월세 수입ㆍ불황기 장기투자…'수익형 상가용지' 눈길

상업용지
10층 이상 대형 점포 상가 업무ㆍ숙박용으로 적합
준주거ㆍ근린생활 용지
5~7층 규모로 지어, 음식점ㆍ병원ㆍ학원 용도로
주차장 용지
연면적 최대 30%까지, 복합시설 지을수 있어

부동산으로 시세차익을 얻기 힘들어지면서 안정적인 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산이 인기다. 최근 오피스텔이나 도시형 생활주택의 분양시장에 수천명의 청약자들이 몰리는 것도 월세형 부동산 상품에 대한 관심을 반영하는 현상이다.

수익형 부동산의 인기는 수익형 건물을 지을 수 있는 토지로도 그대로 이어지는 추세다. 일반인들이 수익형 건물을 분양받는 것보다 직접 수익형 토지에 상가 등 근린생활시설이나 판매시설，업무시설 등을 지을 수 있는 토지를 매입한 후 이를 개발하면 수익률을 훨씬 높일 수 있어서다. 수익형 토지를 공급하는 대표적인 곳은 LH(한국토지주택공사)다. LH는 현재 성남 · 용인 · 수원 · 화성 · 고양 등 수도권 일대는 물론 강원 삼척 · 충북 제천 · 대전 등 전국 주요 택지개발지구 등에 수익형 토지를 다수 보유하고 있다. 부동산 전문가들은 "LH가 보유하고 있는 수익형 토지는 다양해 선택의 폭이 넓은데다 상업용지 등을 선착순으로 매각하고 있어 눈여겨 볼 필요가 있다"고 조언했다.

◆상업 · 업무 · 숙박용 토지 등 다양

LH가 공급하는 수익형 토지는 용도와 기능에 따라 상업용지,준주거용지,근린생활시설용지로 구분된다.

상업용지는 업무 · 숙박용도 등으로 쓸 수 있는 토지로 중심상업용지，일반상업용지，근린상업용지 등으로 나뉜다. 대부분 10층 이상의 대규모 점포 상가를 건축할 수 있다. 준주거용지와 근린생활시설용지는 주거생활에 필요한 음식점，의원，학원 등의 용도로 사용되며 대개 5~7층 규모로 건축할 수 있다.

이 밖에 주차빌딩을 세울 수 있는 주차장 용지도 수익형 토지에 속한다. 주차 빌딩에는 건축 연면적의 최대 30%까지 1 · 2종 근린생활시설，문화 · 집회시설，판매시설，운동시설，업무시설 등을 복합적으로 건축할 수 있어 상가분양이나 임대수익이 가능하다. LH 관계자는 "요즘처럼 주차공간이 갈수록 협소해지는 상황에서는 적지 않은 주차료 수입을 부수적으로 올릴 수 있다"며 "다만 주차장용지에 건축 가능한 근린생활시설 비율은 지구별，지방자치단체별로 조금씩 차이가 나는 만큼 미리 관할 지자체 건축과에서 해당 사업지구 지구단위계획을 확인해야 한다"고 설명했다.

도시지원시설용지，종교시설용지，유치원용지 등 특수 목적의 수익형 토지도 있다.

도시지원시설용지란 택지개발지구에 자족시설을 확충해 도시를 활성화할 수 있도록 하는 목적으로 구획된 곳이다. 이곳에는 도시형공장，벤처기업 등을 유치할 수 있다. 공장 외에 일정면적은 판매 및 업무시설로도 사용이 가능하다. 종교시설용지에는 각 지구별 지구단위계획에 따른 건폐율，용적률을 적용해 교회，성당，사찰，기도원，수도원，수녀원，사당 등 종교집회장을 지을 수 있다. 부속 용도로 목회자 숙소，암자，수양관 등도 건축할 수 있다. 유치원용지의 경우 유치원 외에 일정면적은 보육시설이나 미성년자를 대상으로 하는 학원도 함께 건축할 수 있다.

◆무이자 할부 등 분양조건 다양

수익형 토지는 도심과의 접근성보다는 지구 내 배후 상권이 사업성을 좌우하는 특징이 있다. LH가 분양하는 택지개발사업지구 내 상업용지 등의 경우 전체 사업면적과 수용인구 등을 고려해 적정규모와 위치로 계획하기 때문에 배후수요가 안정적인 편이다.

토지 전문 컨설팅업체인 대정하우징의 박철민 사장은 "택지개발지구 내 상업용지 등의 경우 일반적으로 지 구내 아파트 단지 간 입주 시차가 크지 않고 생활에 필요한 도시기반시설 등이 입주시기에 맞물려 갖춰져 상권형성 속도도 빠르다"며 "아파트 입주 등으로 도시가 성숙해지는 과정에서 추가적인 가치 상승도 기대된다"고 말했다.

LH는 성남 판교，용인 서천 등 아파트 분양이 진행되는 곳과 현재 공사 중인 택지지구의 상업용지에 대해 선착순 분양을 실시하고 있다. 필지에 따라 최장 5년까지 무이자 할부로 판매 중이며 시중 예금금리보다 높은 연 6%의 선납할인율을 적용해 선납한 날짜만큼 토지대금을 할인해 준다.

5년 무이자 할부 토지를 계약과 동시에 완납할 경우 토지대금의 14.8%까지 할인받을 수 있어 실질적인 가격할인 효과를 얻을 수 있다. 5년 무이자 할부 조건이 적용되는 곳은 용인 흥덕지구 및 동백지구의 일반상업용지 주차장용지 등이다. LH 관계자는 "상업용지 등을 분양받기 전에는 사전에 사용하려는 목적에 맞는지，건축 또는 허용용도 등의 제약사항은 어떤 것이 있는지 등을 확인할 필요가 있다"고 조언했다.

그는 또 "같은 사업지구 내 상업용지라고 하더라도 필지별 건축조건이 달리 계획될 수 있으므로 분양받으려는 토지의 건축가능 층수，용도，건폐율，용적률 등을 반드시 확인해야 한다"고 덧붙였다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com