재개발ㆍ뉴타운 '옥석 가리기'…장기표류 땐 지정해제

국토부, 임대주택 의무비율 낮춰 수익성 개선
일몰제 도입…단계별 3년 넘기면 자동 취소

정부가 8일 발표한 '도시재정비 및 주거환경정비 제도개선 방안'은 뉴타운,재개발 · 재건축 사업을 솎아내기 위한 조치로 풀이된다. 사업이 원활한 곳은 지원을 늘리고,장기 표류 지역은 구역 해제 등을 통해 정리하겠다는 취지다. "될 사업장은 속도가 붙고 안 될 곳은 걸러질 것"이라는 평가가 나오고 있다. 개별 구역별로 사업이 추진되면 난개발 등의 문제가 불거질 수 있다는 지적도 있다. 국토해양부는 '도시재정비 촉진 특별법'과 '도시 및 주거환경정비법'을 통합한 '도시재정비 및 주거환경정비법'에 개선 방안을 담아 9월 정기 국회에 제출할 계획이다.

◆임대주택 비율 최대 20%포인트 낮춰

개선안은 임대주택 용적률 인센티브제를 전국의 재개발 · 재건축 사업으로 확대했다. 지금은 뉴타운 내 재개발구역과 과밀억제권역 내 재건축구역에만 적용되고 있다.

용적률 인센티브를 받으면 의무적으로 지어야 하는 임대주택 비율을 낮춰 조합원들의 부담을 줄여주기로 했다. 줄어드는 임대주택 수만큼 일반분양분이 늘어 수익성이 개선된다는 게 국토부 설명이다. 과밀억제권역 내 재개발의 경우 30~75%로 하한선이 20%포인트 낮아진다. 재개발구역에 짓는 임대주택 비율도 수도권(과밀억제권역 제외)은 전체의 17%에서 8.5~17%로 완화된다.

사업이 부진한 뉴타운 등의 출구전략도 마련했다. 진행 중인 사업은 지역별로 조합원 2분의 1~3분의 2가 동의하면 조합설립인가를 취소하고 구역을 해제할 수 있게 된다. 신규사업은 진행단계(추진위 · 조합인가 등)별로 3년 이상 인 · 허가를 받지 못할 경우,추진위원회가 구성되지 않은 기존 구역은 법 시행일로부터 3년 이상 추진위 승인신청을 하지 않으면 각각 구역을 해제하는 일몰제를 도입한다.

◆재개발 · 뉴타운 지정요건은 강화

재개발구역과 뉴타운 지정요건은 까다로워진다. 재개발 구역의 경우 노후 · 불량 건축물 수와 연면적이 전체 구역의 3분의 2를 넘어야 지정할 수 있도록 법령에 명시한다. 지금은 지방자치단체 조례(서울 60%，경기도 50%)로 정하고 있다.

주요 안건 처리를 위한 총회 때 조합원이 직접 참석하는 비율을 현재 10% 이상에서 20% 이상으로，사업비 증액 총회 동의율은 현행 과반수에서 3분의 2 이상으로 각각 높인다. 시공사 선정 총회 조합원 참석 비율은 60%로 10%포인트 높아지고 서면결의를 금지한다.

◆소규모 정비사업 활성화

단독주택지를 대상으로 기반시설 설치(지자체)와 주택 개량 · 정비(주민)를 병행하는 '주거지 재생사업'과 주민들이 블록단위(30~100가구)로 집을 정비하는 방식으로 서울시가 추진 중인 '소규모 정비사업'도 각각 도입한다. 뉴타운지역 기반시설 설치비 지원 규모를 확대하고 재개발 구역 내 세입자의 전세자금 대출 상환기간을 최장 20년으로 연장하는 방안도 추진한다.

서울의 한 재개발 조합 관계자는 "그동안 정비사업이 시공사의 지나친 개입，조합원의 무관심，정부 지원 부족 등으로 속도가 더뎠다"며 "개선안이 시행되면 사업 추진이 원활해질 것"이라고 평가했다. 반면 전영진 예스하우스 대표는 "사업성에 직접 영향을 미치는 분양가 상한제와 시세보다 저렴한 보금자리주택 문제를 해결하지 않는 한 정비사업이 탄력을 받기 힘들 것"이라고 진단했다.

강황식/김진수 기자 hiskang@hankyung.com