[한국경제TV 증권 고수에게 듣는다] "경기 침체기는 우량물건 넘치는 경매 황금기"

"경매 황금기가 다가오고 있습니다. 지금부터 차근차근 준비하면 큰 수익을 낼 수 있을 겁니다. "

부동산 경매정보 전문업체인 지지옥션의 강은 기획팀장(37 · 사진)은 경매 분야에선 알아주는 고수다. 지지옥션에서 8년째 경매교육과 자문 · 상담 업무를 맡고 있는 그는 이론과 실전을 탄탄하게 갖춰 강연 및 출연 섭외 요청이 밀려들고 있다. 한국경제TV '부동산투데이－손에 잡히는 경매',KBS라디오 '이영권의 경제포커스',TBS교통방송,RTN,강남케이블TV 등에서 부동산 경매에 대한 고정 상담과 해설을 진행 중이다.

강 팀장은 "체감 경기나 실물경기 침체가 장기화하며 경매 물건 수가 많아지면서 우량 물건도 쏟아지는 시점이 경매 황금기의 전제 조건"이라며 "여기에 경기가 회복되는 시점이 맞아 떨어지면 순간적인 피크타임을 맞게 된다"고 설명했다. 강 팀장은 "경매에서 실패하지 않으려면 기초 지식과 실전 경험이 반드시 필요하다"며 "무작정 덤비지 말고 기초 지식부터 확실하게 쌓아야 한다"고 강조했다.

강 팀장은 처음 경매를 시작하는 사람일 수록 뚜렷한 목표를 세우는 게 중요하다는 확신을 갖고 있다. 자신의 포트폴리오와 자산 상황 등을 분석하고 목표를 구체적으로 정해야만 확실한 전술을 세울 수 있다는 지적이다.

예를 들어 실수요자라면 동원할 수 있는 자금 액수,출퇴근 거리,자녀 교육 등 고려 사항을 먼저 정하고 그에 맞는 물건을 고르라는 조언이다.

투자 목적이라면 나보다 남들이 좋아하는 물건을 사는 게 바람직하다고 강 팀장은 말했다. 그는 "호가가 올라도 원하는 시점에 팔리지 않으면 소용이 없다"며 "가급적 많은 사람들이 선호하는 주거 유형과 입지를 선택해야 한다"고 강조했다. 전원주택，도예작업실 등 환금성이 떨어지는 물건은 투자 목적으론 적합하지 않다는 의견이다.

목표를 세웠다면 적합한 목표물을 고르는 게 다음 수순이다. 강 팀장은 이때 '손품'을 강조했다. 그는 "발품도 중요하지만 그에 앞서 손품이 필요하다"며 "경매정보지와 경매정보제공 사이트에 쏟아지는 수많은 경매 물건 중에서 손품을 통해 입찰에 들어갈 물건을 확실히 추려낸 뒤 현장 조사를 나가야 불필요한 에너지 소모를 줄일 수 있다"고 설명했다.

이 과정에서 특히 중요한 것이 '경매 자료 4종세트'로 불리는 등기부등본,현황조사서，감정평가서，매각물건명세서를 꼼꼼히 들여다보는 일이다. 이 서류들을 꼼꼼히 살피면 부동산에 대한 가치 판단,명도(세입자 내보내기)의 수월성,권리관계 분석 등이 70% 이상 가능하다고 강 팀장은 조언했다.

'손품'을 팔아 물건을 걸러냈다면 다음은 현장에서 '발품'을 팔 차례다. 강 팀장은 "최근 경매정보 제공업체들이 제시하는 정보가 워낙 자세하다 보니 손품에서 그치는 사람들이 많다"며 "하자 있는 물건을 잘못 건드렸다간 한 번에 회복할 수 없는 손실을 볼 수 있어 발품은 필수"라고 강조했다. 실제 시세보다 싸게 나온 아파트를 잘 아는 지역이라는 이유로 현장에 가보지 않고 낙찰받았다가 나중에 가보니 고가도로가 창을 가리는 위치여서 낭패를 본 이도 있었다고 한다.

그는 현장 조사에선 '5가지 체크리스트'를 절대 잊지 말라고 강조했다. △부동산 상태 조사 △점유 현황 확인 △관리비 미납 조사△시세 조사 △동사무소 전입세대 조사 등이 그것이다. 강 팀장은 "기본적으로 경매는 정보 싸움"이라며 "현장의 모든 것이 정보가 될 수 있기 때문에 남보다 적극적인 자세로，마치 탐정이라도 된 것처럼 조사해야 한다"고 설명했다.

조사를 끝냈다면 입찰가격 산정이 마지막 고비다. 이때 현장 조사로 알게 됐던 시세와 과거 낙찰 사례，낙찰가율과 경쟁률 통계，권리분석，실거래가，미래가치，명도비용，경락잔금대출 여부 등을 고려해야 한다. 강 팀장은 "경매는 낙찰이냐 패찰이냐 둘 중 하나"라며 "낙찰을 받되 2등과 간발의 차로 적절한 가격에 사는 것이 최고"라고 말했다. 경주는 독보적인 1등이 박수를 받지만 경매는 1등과 2등의 차이가 좁을수록 이익도 커진다는 얘기다.

강 팀장은 처음 경매를 시작하는 사람，특히 신혼부부 등 실수요자에게 "대출을 두려워하지 말라"고 조언했다. 그는 "대출은 역발상적 적금"이라며 "일단 집을 마련한 뒤 부부가 정신을 바짝 차리고 대출금을 갚는다면 돈을 모아 집을 사는 것보다 더 효과적일 수 있다"고 말했다.

강 팀장은 "옥션(auction · 경매)은 액션(action)"이라고 강조했다. 행동하지 않으면 소용이 없다는 설명이다.

그는 "경매 과정이 어렵고 집비우기 등의 과정에서 마찰을 겪는 경우도 많은 게 사실"이라면서도 "자전거 타는 법과 마찬가지로 한 번 익혀 놓으면 언제든 활용할 수 있기 때문에 관심의 끈을 놓지 말고 꾸준히 도전해보라"고 권했다. 한편 강 팀장은 최근 경매 과정에서 살펴야 하는 체크리스트를 담은 책 '경매 100일 프로젝트'를 출간했다.

이승우 기자 leeswoo@hankyung.com