[이사철 알아둘 임대차보호법] 바뀐 집주인 "전세금 올려달라" 요구는 부당

경매 넘어간 전셋집 보증금은…
전입 신고 돼 있어야 우선 변제

이사철을 맞아 서울 및 수도권 지역의 전셋값이 강세를 나타내고 있다. 전세 물건을 찾는 수요자들로선 오른 만큼 자금을 추가 조달해야 하는 등 부담이 적지 않다.

부동산정보업체인 부동산써브는 이사 계획을 잡은 세입자들이 알아 두면 요긴하게 쓸 수 있는 주택임대차보호법 다섯 가지를 17일 소개했다.

먼저 2년 임차 기간 중 집주인이 바뀌고 새 집주인이 전세보증금을 올려 달라고 하면 무시해도 된다. 주택임대차보호법은 세입자에게 임대차 기간 2년을 보장하고 있다. 세입자가 집들이하고 주민등록 전입을 마치면 '대항력'이라는 권리를 인정하고 있다. 세입자는 종전 임차권을 새주인에게도 그대로 행사할 수 있다.

둘째 전세로 사는 집이 경매로 넘어 갔을 때 전셋값 일부는 최우선 변제를 받는다. 주택임대차보호법 시행령은 지역별로 임대차 보증금에 대한 소액 기준을 정했다. 이에 따라 임차 주택이 경매돼도 집값의 50% 범위 내에서 보증금 일부를 받을 수 있다. 세입자보다 우선 순위를 가진 권리자가 있어도 우선 변제가 가능하다. 지난 7월21일부터는 우선변제 보증금의 범위를 물가와 전세가격 인상분에 맞추도록 하고 있다. 최우선 변제권을 행사하려면 경매신청 이전에 입주 · 주민등록 전입신고가 돼 있어야 한다.

셋째 전세 기간이 끝나 보증금을 올려 주고 계약서를 다시 쓰더라도 확정일자는 유지된다. 세입자가 일단 주민등록 전입신고를 하면 대항력은 보증금을 올려도 지속된다. 하지만 확정일자는 소급이 되지 않아 첫 계약서를 그대로 보관해야 한다. 올린 보증금에 대한 임차계약서를 따로 써서 확정일자를 다시 받으면 인상된 보증금에 대한 우선변제권이 추가로 생긴다.

넷째 집주인이 전세 만료 6개월 이전부터 한 달 전까지 임대갱신 여부를 알리지 않거나,계약조건을 바꾸지 않으면 기존 계약이 그대로 유지되는 것으로 본다. 묵시적 갱신이다. 이때 임대기간은 보통 2년이다. 묵시적 갱신의 경우 세입자는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다. 집주인이 통지받은 날로부터 석 달이 지나면 해지 효력이 생긴다.

다섯째 세입자가 전입신고하면서 건물의 동 · 호수를 잘못 적으면 대항력이 인정되지 않는다. 아파트 · 다세대주택 등 공동주택은 주소,동 · 호수가 확실해야 한다. 잘못 기재했으면 빨리 고쳐야 한다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com