서울 강서구 방화뉴타운 내 방화5구역에 걸려있는 조합원 분양신청 현수막. 사진=이정우 기자
서울 강서구 방화뉴타운 내 방화5구역에 걸려있는 조합원 분양신청 현수막. 사진=이정우 기자
김포공항 앞 서울 강서구 '끝동네'가 바뀌고 있다. 방화뉴타운 6구역이 '래미안 엘라비네(방화뉴타운 6구역)'로 새롭게 태어났다. 뉴타운 내 다른 단지들도 기대감에 가격이 들썩이고 있다. 다만 호가가 실수요자가 진입하기 어려운 수준으로 올랐고 강력한 대출 규제 등 자금 조달 방법이 어려워지면서 입주권 거래는 사실상 끊긴 상태란 전언이다.

고분양가 논란?…현장에선 "마곡 시세 대비 합리적"

서울시 강서구 방화6구역 현장 /사진=이정우 기자
서울시 강서구 방화6구역 현장 /사진=이정우 기자
지난 12일 강서구 방화뉴타운 6구역 현장은 높은 펜스 너머로 타워크레인과 굴착기가 쉴 새 없이 움직였다. 이 구역에 들어서는 '래미안 엘라비네'는 총 557가구 중 272가구를 일반에 분양한다. 강서구에 처음으로 들어서는 '래미안' 브랜드 아파트라 일대 실수요자의 기대가 크다. 2028년 8월 입주할 예정이다.

새집이 들어선다는 기대감이 크지만 높은 가격에 인근 주민들이나 예비 청약자들을 중심으로 "가격이 너무 높다"는 볼멘소리가 나온다. 래미안 엘라비네 분양가는 3.3㎡당 평균 5178만원이다. 전용면적별 분양가(최고가)를 살펴보면 △44㎡ 9억200만원 △59㎡ 14억2900만원 △76㎡ 16억8000만원 △84㎡ 18억4800만원 △115㎡ 22억3700만원 순이다.

다만 현지에서는 합리적인 수준이라는 의견이 많다. 강서구 방화동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "마곡지구에 있는 대장 아파트 '마곡 엠밸리 7단지' 실거래가가 20억원에 육박한 것을 기준으로 10~20% 낮게 책정한 것"이라며 "바로 맞은편 '엠밸리 5단지(2014년 준공·439가구)' 30평대 호가가 17억~18억원에 형성돼 있는데 신축인 래미안이 이보다 낮을 이유가 없다"고 평가했다.

기대감 커졌지만…입주권 시장은 매물·자금 모두 실종

래미안 엘라비네가 분양에 나선다는 소식에 뉴타운 내 다른 단지들도 기대감이 커졌다. 방화뉴타운 6구역의 바통을 이어받을 것으로 예정돼 있는 방화뉴타운 5구역(GS건설·1657가구 예정)은 일반 분양 물량만 800가구가 넘는다. 서울 지하철 5호선 송정역과 9호선 신방화역·공항시장역 가까이 있는 트리플 역세권이다. 강서구청에 따르면 현재 이주율은 99% 수준이다. 일부 구역은 철거심의를 마치고 착공 준비 단계에 있다.

관심은 높지만 입주권 거래는 자취를 감췄다. 이미 정리할 집주인은 다 정리해서다. 방화동에 있는 B 공인 중개 관계자는 "5구역은 지난해 인기 평형 손바뀜이 대부분 끝나 현재는 프리미엄(웃돈) 4억~6억원 수준의 매물 2건 정도만 시장에 나와 있다"고 전했다.

시장에 남은 극소수 매물마저 대출 규제에 가로막혔다. 인근에 있는 C 공인 중개 관계자도 "지난해 부동산 규제 이후 대출이 나오지 않아 사실상 거래가 어렵다"고 말했다.

방화3구역(1476가구 예정)도 가구 수와 입지가 5구역과 비슷해 현지 중개업소로 매수 문의가 이어지고 있다. 이 구역 역시 거래는 드물다. 지난해 10월 투기과열지구 지정 이후 10년 보유·5년 거주·1세대 1주택 요건을 갖춘 극소수 매물만 양도가 가능해져서다. 시공사가 미정인 2구역은 상대적으로 매수 문의가 뜸하다는 게 현장의 반응이다.

한편 한국부동산원에 따르면 강서구 아파트 매매가격지수(2026년 1월=100)는 지난해 5월 94.67에서 올해 2월 101.19로 6.9% 올랐다.

거래량도 확연한 회복세다. 아파트 실거래가 분석 플랫폼 '아실'에 따르면 지난해 강서구 실거래 건수는 4631건을 기록했다. 재작년(2821건) 대비 64.1% 증가한 수치로, 2020년(5745건) 이후 최고치다.

이런 가운데 방화뉴타운 일대 매물은 감소세를 보이고 있다. 방화2구역 삼미아파트는 지난해 3월 최대 8건이던 매물이 '10·15 부동산 대책' 이후 3~4건 수준에 머물고 있다. 방화3구역 형제아파트는 지난해 3월 5~6건에서 같은 해 9월 이후 0~1건으로 급감했고, 인근 원미아파트도 같은 기간 4건에서 0~1건으로 줄었다.

이정우 한경닷컴 기자 krse9059@hankyung.com