258억 빌딩… 122억 병원…초대형 경매 '우르르'

오피스 건물·고급주택 잇단 매물
상가 낙찰가, 시세 40% 밑돌기도

10억원 이상 고가 경매 물건이 쏟아지고 있다. 부동산 시장 침체로 가격 하락폭이 상대적으로 크고 환금성이 떨어지면서 매수세가 끊겨 경매시장에 나오는 것으로 분석된다. 작년 9월 DTI(총부채상환비율) 등 금융규제 이후 부동산 거래가 더욱 위축되고 있어 금융기관에 담보로 잡힌 상당수 대형 물건들도 경매목록에 곧 이름을 올릴 전망이다.

◆대형 경매물건 큰 장 선다

13일 경매정보 제공업체인 지지옥션에 따르면 올 1분기 전국 법원에 경매로 나온 10억원 이상 물건은 모두 4228건으로 집계됐다. 이는 작년 한 해 1만3794건의 31%에 달하는 수준이다.

업무 · 상업시설 경매 건수는 지난 1분기 2370건으로 작년 동기 1928건보다 23% 증가했다. 덩치가 크고 환금성이 떨어지는 토지는 증가세가 더 가파르다. 1분기 총 1130건이 경매목록에 올라 작년 같은 기간(888건)보다 무려 55% 급증했다.

시세파악과 처분이 상대적으로 쉬운 아파트 빌라 등도 증가세는 낮았지만 꾸준히 늘고 있다. 1분기 680건으로 작년 동기 대비 12% 많았다.

경매 건수가 늘어나면서 수도권에도 대형 물건들이 입찰자들을 기다리고 있다. 다음 달 13일까지 서울 인천 경기도 등에서 경매되는 10억원 이상 물건은 700여건에 이른다. 이 중 감정가 100억원이 넘는 초대형 물건은 32건이다. 14일엔 수원지법 경매4계에서 감정가 550억원짜리 용인시 동천동 창고용지(2만5941㎡)가,서울남부지법 경매5계에선 감정가 122억원짜리 구로 제중병원이 매각된다. 각각 3회 5회 유찰로 낙찰예정가는 감정가 대비 51%와 33%대로 각각 내려왔다. 서울동부지법 경매6계에선 감정가 172억원짜리 구의동 어린이대공원 인근 주차장이，서울중앙지법 경매 6계에선 감정가 258억원짜리 역삼동 빌딩 1개층 등이 내달 초까지 순차적으로 매각된다.

강은 지지옥션 기획팀장은 "작년 9월 DTI 등 금융규제 이후 물건들이 쌓이고 있는 상황이어서 하반기로 갈수록 대형 물건은 더욱 늘어날 것"이라고 예상했다.

◆임대료 수준 · 입지여건 고려해야

대형 물건들이 싸게 나왔더라도 최근 낙찰가 동향과 입지여건을 충분히 따져본 뒤 경매에 참여하는 것이 바람직하다는 지적이다. 경매에 나온 중소형 업무용 빌딩은 통상 시세보다 20~40% 싸게 낙찰된다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 서울이 70~80%,수도권은 60~70% 선이다. 상가는 세입자가 많고 권리관계가 복잡해 낙찰가가 시세의 40%선을 밑도는 경우도 있다.

업무용 빌딩,상가 등은 대부분 임대를 놓는 수익형 부동산이다. 경매 전문가들은 이런 물건을 고를 때엔 임대료 수준과 입지,접근성 등을 먼저 따져야 한다고 조언했다. 지하철과 전철 등 교통이 편리한 대로변에 있거나 남향인 물건은 상대적으로 임대료 수준이 높다. 예상 수익률은 공실 등을 감안해 보수적으로 계산하는 것이 바람직하다. 주차장 넓이도 반드시 체크해야 한다. 주차장이 좁으면 유동인구를 흡수하는 데 한계가 있다.

대형 물건은 이해 관계자가 많아 세입자를 내보내는 데 애를 먹는 경우도 있어 입찰 전 사전조사가 필요하다. 단란주점과 룸살롱 등 유흥주점이 있으면 낙찰 후에도 권리 행사가 지연되기 쉽다. 신축이나 증개축한 건물은 유치권 신고 여부도 살펴야 한다. 전 건축주로부터 건물 시설 · 공사 · 리모델링 대금을 못 받은 건축업자가 유치권을 신고해 건물을 점유할 경우 낙찰자가 이를 대신 물어줘야 하는 경우도 있다.

박합수 국민은행 부동산PB팀장은 "대형 물건들은 시세보다 싸게 낙찰받을 수 있기 때문에 수익성이 상대적으로 높다"며 "권리 관계가 복잡한 경우가 많기 때문에 입찰 전 변호사나 경매전문가 등과 상의하는 게 바람직하다"고 조언했다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com