[도시형 생활주택 투자가이드] 도시형 생활주택 무엇이든 물어보세요

입력2010.04.08 15:44 수정2010.04.08 15:44

Q) 서초동 역세권 임대관리는 어떻게
A) 레지던스 관리하는 전문업체에 위탁하세요

<문> 서초구 서초동 역세권에 있는 1150㎡(348평)토지에 도시형 생활주택 원룸형 주택(70세대)을 지어볼 생각입니다. 준공이후 임대관리는 어떻게 해야 할까요.

<답> 임대관리는 건물관리(Property Management)와 시설관리(Facility Management)로 나뉩니다. 건물관리(PM)는 부동산관리에 경영개념이 도입된 개념으로 총수익과 비용의 분석 및 체계적인 관리를 통해 건물의 수익을 극대화하는 데 초점을 둡니다.

시설관리(FM)는 전문관리기술을 활용해서 건물을 양호한 상태로 유지하는 데 목적이 있습니다. 건물은 완공 시점부터 경제적，물리적 감가상각이 진행되는데 이에 대한 대비를 잘 해야 부동산 가치가 높게 보전됩니다.

해당 사업지는 지하철 환승역과 도심 업무지역에 위치해 있어서 입지여건이 양호한 편입니다. 내 · 외국인 비즈니스맨들의 중장기 임대형 레지던스로 운영하는 방법이 좋을 듯합니다.

호텔 · 레지던스 등을 관리하는 전문 임대업체에 위탁하는 게 유리할 것으로 보입니다. 전문업체들은 월세 개념의 임대가 정착된 외국의 임대관리 노하우를 보유하고 있어 일정 수익률을 유지하는 데 도움을 받을 수 있습니다.

건물 로비에는 안내카운터를 두고 택배，우편물 보관，출입통제 등의 서비스를 제공하도록 꾸며야 합니다. 안내 카운터에서는 각종 생활안내 겸 보안지원도 해줍니다. 1층에는 레스토랑 또는 카페를 만들어서 조식 등 식사 제공이 가능하도록 합니다. 셔틀운행 및 청소，회의실 대여，사무기기 렌털，인터넷 설치 및 비즈니스센터 등을 통해 출 · 퇴근 등을 지원합니다.

세대 내부의 경우 풀옵션으로 모든 가전제품과 가구를 갖춰주는 게 좋습니다. 경우에 따라서는 주방 취사도구 및 침구도 구비해서 입주자가 몸만 들어가면 살 수 있게 만들어야 경쟁력이 있습니다. 이 서비스는 특히 1인 거주자들이 선호하는 것들입니다.

주변 원룸 · 오피스텔 등의 특성과 관리 실태를 파악해서 이들 상품과 차별화된 서비스가 가능하도록 준비해야 합니다. 서비스의 초점은 모든 내용이 수요자의 요구에 맞춰야 합니다. 인근 직장인 · 장기체류외국인 등 임차 수요가 어떤 계층인지도 확실히 파악해야 합니다. 그래야 맞춤형 서비스를 제공할 수 있기때문입니다.

임차인 선정시 실수요가 집중되는 각종 부동산 정보 및 원룸 임대 전문사이트에 되도록이면 많이 소개되도록 홍보에도 신경을 써야 합니다. 임차인들이 실물을 볼 수 있게 샘플하우스를 만들어서 예비입주자들에게 보여주는 것도 좋은 방법입니다.

앞으로 소형 임대주택의 공급이 대폭 늘어날 것으로 전망됩니다. 상품수익의 연속성을 위해서는 PM과 FM 영역이 더욱 커질 것입니다.

도시형 생활주택도 짓는 데 끝날 게 아니라 체계적 임대관리를 해서 수익을 최대한 끌어올릴 수 있는 방안을 강구해 적용해야 할 것입니다. 참고로 임대관리 용역비용은 임대수익의 5% 정도로 예상하면 됩니다.

서용식 수목건축 대표 seoys3777@naver.com

관련 뉴스

1

직방, 체질 개선 효과…작년 영업손실 절반으로 줄였다

부동산 플랫폼 업체인 직방이 지난해 체질 개선으로 영업손실을 줄였다. 분양 광고 사업으로 매출을 다각화했다. 27일 금융감독원 전자공시에 게시된 감사보고서에 따르면 직방의 지난해 매출은 922억원으로 2024년(978억원)보다 5.7% 줄었다. 영업손실은 121억원으로 전년도의 256억원에서 절반으로 줄었다. 직방은 별도의 보도자료에서 “상각 전 영업이익(EBITDA) 기준 적자는 150억원에서 6억원으로 95% 이상 줄었다”고 밝혔다. EBITDA는 영업이익에 현금 유출이 없는 감가상각비와 무형자산상각비를 더한 회계지표다. 기업의 현금 창출 능력을 볼 때 쓰인다. 회사는 "올해 1분기 EBITDA가 흑자 전환했고, 올해 연간으로도 흑자를 기대하고 있다"고 했다.직방은 구조 정비로 각종 비용을 줄이고, 체질을 개선해 수익성을 높였다고 설명했다. 중개 관련 자회사에 대해 손실을 일괄 반영하는 빅 배스를 단행했고, 인공지능(AI)을 도입해 업무 효율을 높였다. 사업 모델을 중개에서 광고 중심으로 개편해 작년 분양 광고 매출을 전년보다 10배 가량 늘렸다. 수익성 개선 노력 덕에 지난해 매출총이익률(매출총이익/매출)은 65.5%로 2024년(52.2%)보다 13.3%포인트 올랐다. 순손실은 350억원에서 646억원으로 커졌다. 자회사에 빌려준 대여금을 상당 부분 손실 처리(대손상각)한 결과다. 임근호 기자 eigen@hankyung.com
2

창원 행정·상업 중심에 '49층 랜드마크' 뜬다

경남 창원이 성산구 중앙동 일대를 중심으로 확 바뀐다. 최근 중앙동을 가로지르는 중앙대로 주변을 주거와 업무, 상업, 문화 기능이 융합된 중심업무지구(CBD)로 개발하기 위한 계획을 잇따라 추진하고 있다. 1974년 국내 첫 계획도시로 조성된 지 약 50년 만에 대대적인 변화를 맞고 있다. 이달 분양에 나서는 ‘창원자이 더 스카이’가 관심을 끄는 이유다. 중앙동 창원공원 인근에 들어서는 이 아파트는 창원시의 2024년 지구단위계획 재정비 이후 첫 개발 사례로 꼽힌다.◇전매제한 없는 비규제지역 창원GS건설은 27일 ‘창원자이 더 스카이’ 견본주택을 열고 분양에 나선다고 밝혔다. 이 단지는 지하 5층~지상 최고 49층, 4개 동, 519가구 규모다. 이 가운데 기부채납 10가구(전용면적 84㎡E 타입)를 제외한 509가구가 일반분양 물량이다. 전용 84㎡ 464가구, 전용 106㎡ 45가구다. 40년간 창원과 경남지역 정·재계 인사의 사랑방 역할을 한 옛 창원호텔 부지에 조성된다.오는 30일 특별공급을 시작으로 31일과 4월 1일 각각 1·2순위 청약을 받는다. 당첨자 발표일은 4월 7일이다. 4월 20일부터 22일까지 3일 동안 계약을 진행한다. 2030년 상반기 입주 예정이다.창원은 현재 비규제지역이다. 전매 제한이 없다. 재당첨 제한도 받지 않는다. 거주의무기간 역시 없다. 초기 투자금 부담이 작다. 1차 계약금 5%로 계약이 가능한 조건을 적용했다. 이후 2차 계약금 5%를 포함해 총계약금은 10%다. 중도금 60%는 이자후불제가 적용된다. 잔금은 30%다.올 들어 창원에서 처음으로 분양하는 단지다. 부동산R114에 따르면 창원에서는 지난해 11개 단지, 총 8185가구가 입주했다. 올해에는 준공이 전년 대비 58% 감소한 3개 단지 34
3

"모아타운 60곳 사업성 높인다"…서울시 소규모 주택 정비 '속도'

서울시가 재개발 정비사업 속도가 더딘 동북권, 서남권 등 외곽 지역에 ‘사업성 보정계수’(허용용적률 인센티브)를 적용하기로 했다. 광진구 자양동 일대 노후 저층 주거지는 1900가구 대단지로 탈바꿈할 예정이다.서울시는 최근 소규모주택정비 통합심의 소위원회를 열고 모아타운(소규모 주택 재개발) 대상지 60곳의 ‘사업성 보정계수 반영 관리계획 수정안’, 가로주택 정비사업 8곳의 ‘사업시행계획 조건부 변경안’을 가결했다고 27일 밝혔다.통상 분양가는 토지 가격에 비례해 형성된다. 토지 가격이 높은 지역은 사업성이 좋고 낮은 지역은 떨어진다. 서울시는 이 같은 문제를 개선하고자 허용용적률에서 최대 40%포인트를 높여주는 사업성 보정계수 제도를 2024년 도입했다. 대상지 공시지가를 기준으로 임대주택 공급 비율과 용적률을 완화한다. 땅값이 낮을수록 계수(최대 2.0)를 더 높여 공공기여 부담을 줄이고 용적률을 올려준다. 이번에 보정계수가 적용된 모아타운 대상지는 동북권 26곳, 서남권 23곳, 서북권 6곳이다.모아타운 심의를 통과한 가로주택 정비사업 8곳에도 보정계수를 적용하기로 했다. 임대주택 10% 이상 확보, 세입자 주거안정대책 수립, 분양주택과 차별 없는 소셜믹스 등을 충족해야만 보정계수를 적용받을 수 있다.소위원회에서는 광진구 자양초 일대(자양1동 799) 모아타운 관리계획안도 통과했다. 노후 저층 주거지를 개발해 총 1900가구(임대주택 329가구 포함)를 공급할 예정이다. 이곳은 노후·불량 건축물 비율이 73%에 달해 개발 필요성이 제기돼왔다. 지하철 2호선 구의역이 도보 10분 거리에 있다.자양초 정문 앞 아차산로 44길을 기존 5m에서 8m로 넓히