올해 아파트 신규 분양 시장을 노리는 수요자들은 당첨 가능성을 높이기 위해 '청약전략 새 판 짜기'에 나서야 할 것 같다. 당장 다음 달부터 아파트 청약제도가 크게 바뀌기 때문이다. 지역우선공급 비율이 13년 만에 바뀌고 신혼부부나 노부모부양자 등에게 먼저 배정되던 특별공급도 비율이 조정된다. 다음 달에 위례신도시,오는 4월에 보금자리 2차지구에서 각각 선보일 보금자리주택도 사전예약 때 새로 바뀌는 청약제도를 적용받는다. 무주택 · 유주택 여부에 관계없이 아파트를 분양받으려는 수요자들이 청약자격이나 당첨 가능성 등을 미리 점칠 수 있는 '가늠자'인 만큼 꼼꼼히 챙겨야 낭패를 보지 않는다.

◆청약제도 대폭 수정

무엇보다 수도권의 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구에 적용되는 '지역우선공급 비율'이 바뀐다. 서울지역에 들어서는 택지지구는 서울 거주자 우선공급비율이 100%에서 50%로 줄어든다. 반면 경기 · 인천지역은 이 비율이 30%에서 50%로 늘어난다. 특히 경기도의 경우 20%는 해당 시 · 군에,30%는 경기도 거주자에게 각각 우선 공급된다. 공급물량의 50%를 해당 시 · 도 거주자에게 배정되는 서울 · 인천지역보다 비율이 더 세분화되는 셈이다.

이에 따라 서울 거주자는 청약여건이 더 불리해지고，인천 · 경기 거주자는 유리해지게 된다. 인천 · 경기 거주자 입장에서 보면 서울 입성 기회가 늘어나는 셈이다.

다음 달 말부터 사전예약을 받는 위례신도시를 예로 들면 이번에 공급될 2400채 가운데 1200채만 서울 거주자에게 우선공급된다. 3자녀 · 노부모부양 · 기관추천 등 지역우선공급제도를 적용받지 않는 특별공급분을 빼면 서울주민이 실제 우선청약할 수 있는 물량은 더 줄어들 수밖에 없다. 나머지 50%는 수도권(서울 · 인천 · 경기) 거주자가 모두 신청할 수 있다.

4월에 공급될 내곡 · 세곡2지구 등 보금자리 2차지구는 물론 올해 말 본청약을 받는 보금자리 시범지구 중 강남세곡 · 고양원흥 · 하남미사지구 등도 새 공급비율을 적용받는다.

다만 서초 우면지구는 면적이 36만㎡로 작아 서울 · 과천거주자에게 100% 우선공급된다. 서울 강서구 마곡지구도 면적은 336만㎡로 신도시급이지만 택지지구가 아닌 도시개발구역이어서 서울 거주자에게 전량 우선공급된다.

◆특별공급도 청약통장 있어야

아파트 특별공급 신청자도 오는 8월부터 청약통장이 있어야만 신청이 가능해진다는 점을 알아둬야 한다. 지금까지는 신혼부부 · 생애최초 특별공급만 통장에 가입해야 했지만,3자녀 · 노부모부양 · 국가유공자 등도 통장 가입 후 6개월이 지나야 청약할 수 있게 된다. 다만 철거민과 장애인은 여전히 통장 없이도 신청할 수 있다.

공공주택의 경우 청약저축을 6개월 이상 납입해야 한다. 민영주택은 청약예 · 부금,주택청약종합저축 등에 6개월 이상 가입하고 지역별로 최소 예치금 이상을 납입해야 한다. 예치금 최저 한도는 서울 · 부산은 300만원,광역시는 250만원,기타 지역은 200만원 이상이다.

생애최초 주택 특별공급도 청약 기회가 늘어난다. 소득 기준이 전년도 도시근로자 월평균치의 80%에서 100%까지 늘어나기 때문이다. 이에 따라 작년 기준 월평균 소득이 389만원 이하인 무주택자는 위례신도시나 보금자리 2차지구 등에 청약할 수 있다.

◆신혼부부 특별공급 노려볼 만

신혼부부 특별공급의 경우 공급비율(민영주택)이 10%로 줄지만 공급 물량은 되레 늘어나게 된다. 공급 대상 주택 규모가 전용 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하까지 확대되기 때문이다. 민영주택의 경우 전용 60㎡ 이하 공급물량 자체가 워낙 적어 특별공급 비율 30%를 적용해도 실제 공급은 많지 않았다. 하지만 전용 85㎡까지 주택 규모가 커지면 비율을 10%로 줄이더라도 실제 공급은 30~40% 안팎 더 늘 것으로 추산된다. 따라서 청약조건이 상대적으로 까다로운 생애최초주택공급에 신청할 수 없는 청약자는 신혼부부 특별공급을 노려볼 만하다.

청약자격도 유자녀(입양 포함) 세대는 물론 다음 달부터는 임신부부도 신청할 수 있게 된다. 자녀가 있거나 임신한 신혼부부로 결혼한 지 3년 이하는 1순위，3년 초과~5년 이내는 2순위 청약이 가능하다. 청약신청 당시에는 임신 중이었다가 유산하는 경우에도 고의 낙태만 아니라면 신청 및 당첨 자격이 유지된다. 입주자모집 공고일 현재 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 월평균의 100% 이하면서 청약통장에 가입한 지 6개월 이상 지나야 한다.

◆통장 불법 거래 꼼짝마

3월부터는 아파트 청약통장을 불법 거래하다 적발되면 매도자,매수자,알선자 모두 청약통장 가입과 주택공급 신청(1~3순위)이 금지된다. 금지기간은 검사의 공소 제기 또는 기소유예일부터 5년간이다. 불법 거래 통장 역시 자동으로 효력을 상실한다. 또 불법 거래 · 알선자에게는 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금이 부과된다.

그 대신 부적격 당첨자에 대한 규제는 일부 완화된다. 지금까지는 당첨 취소는 물론 통장 효력까지 사라졌다. 하지만 앞으로는 과밀억제권역은 2년，기타 지역은 1년간 통장 사용은 금지되지만 통장 효력은 그대로 유지된다.

보금자리주택의 경우 5년 의무 실거주 요건이 신설된다. 분양가가 저렴한 보금자리주택에 당첨됐다가 금세 되팔아 시세차익을 챙기는 투기 행위를 막기 위한 조치다.

◆지방권 청약자격 완화

미분양이 쌓여 있는 지방권의 경우 청약 1순위 요건이 통장 가입 후 2년 이상에서 6개월 이상으로 크게 완화된다. 다만 청약 과열이 우려되는 등 필요할 경우에는 지자체장이 24개월까지 요건을 강화할 수 있다. 청약가점제 적용 여부와 적용 비율도 지자체가 자율적으로 결정할 수 있게 된다. 다만 지방권이라도 주택거래신고지역이나 투기과열지구로 지정될 경우에는 현행 가점제를 의무적으로 적용해야 한다. 청약가점제는 무주택기간,부양가족수,청약통장 가입기간 등에 따라 점수(만점 84점)를 매겨 고득점자가 우선 당첨되는 제도다. 전용면적 85㎡ 이하는 전체 공급물량의 75%,전용 85㎡ 초과는 50%에 대해 가점제가 적용된다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com