수도권 과밀억제권역 내 미분양 단지에 대한 투자 원칙은 세 가지로 요약된다. 서울과의 접근성,주변 개발 재료,분양가의 적정성 등이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 지난 20일 한국경제신문과 한국경제TV가 공동으로 주최한 '수도권 미분양 투자설명회'에서 '에그프라이(egg fry) 이론'을 소개하며 서울과의 접근성에 대한 중요성을 강조했다.

에그프라이 이론은 달궈진 프라이팬 안에 놓여 있는 계란 프라이를 상상해 보면 쉽게 이해할 수 있다. 즉 열에 의해 데워진 흰자와 노른자가 프라이가 되는 것은 거의 동시지만 반대로 식을 때에는 노른자가 아닌 흰자부터 식어가는 데서 착안한 것이기 때문이다. 마찬가지로 불황기 투자는 철저하게 핵심 지역(노른자위)을 공략해야 큰 손해를 보지 않는다는 얘기다.

박 대표는 "과밀억제권역은 기본적으로 서울을 중심으로 이뤄져 있다"며 "핵심 노른자위인 서울과의 접근성을 가장 중요한 투자 잣대로 삼을 필요가 있다"고 조언했다.

서울과의 접근성은 단순히 물리적인 거리만을 의미하지는 않는다. 예를 들어 인천 청라지구(최근 성장관리권역으로 변경)는 성남이나 과천 등에 비해 서울과 멀지만 경인고속도로 인천공항철도 등 교통이 편리하므로 접근성은 괜찮은 편이다.

주변 개발재료도 주의깊게 관찰해 볼 필요가 있다. 특히 업무지구나 연구단지 등으로 개발되는 곳 주변지역은 앞으로 수요가 늘어날 가능성이 높기 때문에 현재 시점에서 투자를 고려해봄 직하다. 정부가 경기 부양 차원에서 진행 중인 경인운하,한강르네상스 프로젝트 등 대형 개발계획의 수혜 지역에도 주목할 필요가 있다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "과밀억제권역에서는 제조업 등 공장 설립이 상대적으로 까다롭기 때문에 인천경제자유구역이나 마곡지구 등 정부나 지방자치단체 차원에서 진행 중인 기존 개발 프로젝트가 아무래도 탄력을 받을 가능성이 크다"며 "물론 단기간에 끝날 프로젝트가 아니므로 장기적인 관점에서 투자를 진행할 필요가 있다"고 설명했다.

분양가에 대한 검증도 반드시 거쳐야 한다. 유엔알컨설팅의 박 대표는 "일산 남양주 등 과밀억제권역 내 아파트 단지의 3.3㎡당 평균 가격이 2006년 당시 1300만~1400만원에 달했지만 지금은 1050만원 남짓으로 떨어졌다"며 "현재 미분양 아파트 시세는 과거 기준에 맞춰져 있기 때문에 투자에 유의해야 한다"고 강조했다.

박 대표는 아울러 "건설사들이 자구책으로 분양가 감면 등의 후속 조치를 내놓을 가능성이 큰 만큼 좀 더 기다려 보는 것도 나쁘지 않다"며 "다만 현재 협상력이 구매자에게 많이 쏠려 있는 만큼 새시 설치,발코니 확장 등 계약 조건을 좀 더 유리하게 가져갈 수도 있을 것"이라고 덧붙였다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com