종합부동산세는 헌법재판소의 위헌 결정으로 개인별 합산으로 바뀌었다. 공동명의 주택의 경우 부부간 지분비율에 해당하는 공시 가격을 가지고 과세 기준금액 6억원을 넘었는지 여부를 판단해 종부세를 매긴다. 공시 가격 19억원 주택(1세대 1주택이라고 가정)을 남편과 아내가 각각 75대 25의 비율로 지분을 갖고 있다면 남편의 지분가액은 14억7500만원으로 종부세 대상이 되고, 아내는 4억7500만원으로 대상에서 제외 된다. 이런식으로 따져보면 부부가 반반씩 지분을 나눠가진 공동명의 주택 1채만 보유한 세대는 12억원짜리까지 종부세 대상에서 빠지게 된다.

이 때문에 정부는 단독명의 주택이 '상대적 불이익'을 본다고 해서 각종 공제 혜택을 집중 시켰다. 우선 과세기준금액 판단에서 부터집값 6억원 초과분의 3억원을 기초 공제한다. 사실상 9억원이하 주택은 종부세를 내지 않는다는 것이다. 이와 더불어 고령자 세액 공제및 장기보유자공제등은 단독명의1세대1주택만 받을수 있다. 그결과 단독명의 주택이 종부세계산에서 더 유리해졌다.

◆지방 1주택은 과표 합산서 제외

종부세 과표는 집값 중 6억원을 넘는 금액에대해서다. 만약 15억원짜리 주택이라면 기본 과표는 9억원이라는 의미다. 여기서 단독명의 주택은기초공제 3억원을 추가로 빼준다. 15억원짜리주택(1세대1주택이라고가정)이 단독명의라면 6억원만 과표로 남는다는 얘기다. 지방 1주택은 과표합산에서 뺀다. 과표 적용 비율도 바뀐다. 기존에는 2005년 공시가격 60%를 시작으로 매년 과표 현실화를 진행해 2009년에는 100%를 과표에 반영할 계획이었다. 하지만 정부가 공정시장가액(공시가격의80%)을 도입하면서 사실상 과표 적용 비율은 지난해 수준에서 멈추게 됐다.

◆달라진 세율 과표 구간별로 적용

과표 계산이 끝났으면 세율을 곱해서 세액을 산출해야 한다. 과표가 6억원을 넘지 않으면 0.5%를 곱한게 산출세액이다. 6억원을 넘는 경우엔 각각 구간별 세율에 따라 다단계 누진세율 계산법을 적용해서 세액을 산출한다. 각각의 세율과 직전 구간까지 모두 더한 누진세액은 △6억원 초과 12억원 이하 0.75%(300만원) △12억원 초과 50억원 이하 1%(750만원) △50억원 초과 94억원 이하 1.5%(4550만원) △94억원 초과 2%(1억1150만원) 등이다.

공시가격 19억원 주택의 과표가 8억원으로 계산됐다면 6억원까지의 세액 300만원에다가 남는 '2억원에 세율 0.75%를 곱해서 나온 금액 150만원을 더해 450만원이 종부세 산출세액이 된다. 만약 과표가 20억원이면 12억원 구간까지의 누진 공제액 750만원(6억원×0.5%+6억원×0.75%)에다가 남는 8억원에 세율 1%를 곱한 금액 800만원을 더한 1550만원이 산출세액으로 계산된다.

여기에 마지막으로 이미 지방세로 납부한 재산세액 중 종부세 기준 금액인 6억원 초과분에 해당하는 금액을 빼고 세부담 상한선(전년 대비 150%)을 고려해서 덜어내면 종부세 결정세액이 나온다.

◆고령자 및 장기보유 공제는 단독명의 1주택자만

결정세액에서 각종 공제액을 덜어낸 게 바로 납세자가 낼 세금이다. 1세대1주택자 장기보유자와 고령자에 대한 배려가 없는 헌재의 헌법불합치 결정 취지에 따라 우선 고령자 세액 공제가 신설됐다. 60세 이상이면 10%,65세 이상은 20%,70세 이상 30%를 각각 결정세액에서 덜어내면 된다. 연령은 매년 6월1일 기준으로 해서 만 나이로 계산한다. 따라서 내년 기준으로 1949년 6월1일 이전 출생자부터 공제 혜택을 받는다.

장기보유자 세액공제는 5년 이상 10년 미만 보유시 20%,10년 이상 보유시 40%를 결정세액에서 들어낸다. 보유기간 산정은 역시 매년 6월1일 기준으로 하고 시작 시점은 등기 완료시를 기준으로 한다. 따라서 분양권을 갖고 있었던 기간은 주택 보유기간으로 인정되지 않는다. 이 두 가지 공제 혜택은 중복해서 적용된다. 만약 65세 이상이고 5년 이상 주택을 보유했다면 공제율은 각각 20%씩을 더해서 총 40%가 된다.

이같은 공제는 1세대 1주택자에게만 주어진다. 따라서 기존 1주택자가 종부세 과표에서는 빼주지만 주택수 계산에는 포함되는 지방 주택을 추가 매입하면 연령 및 보유기간에 따른 공제는 없어진다. 또 단독명의 세대만 해당된다. 정부는 인별 합산 변경으로 공동명의자가 상대적으로 유리해졌다며 단독명의자에게만 공제를 집중시켰으나 자칫 역차별이 우려되고 있는 상황이다. 지난 9월 세제 개편 당시 종부세액을 과표로 거기에 더해지는(sur-tax) 농어촌특별세(20%)는 폐지하고 본세에도 통합하지 않기로 정부안을 확정했다.

차기현 기자 khcha@hankyung.com