서울시가 대규모 부지를 상업지역으로 변경할 수 있도록 함에 따라 그간 특혜 시비로 장기 표류해온 노른자위 땅 개발계획이 급물살을 타게 됐다. 그러나 기부채납 비율이 낮다는 지적이 있어 해당 기업에 대한 특혜.개발이익 사유화 논란이 불거질 전망이다.

◆눈가리고 아웅식 대상 지역 공개


서울시는 11일 브리핑에서 상업지역 변경 대상지 96곳 중 10곳 정도만 공개했다. 부지 소유주들이 실제 어떤 식의 개발을 원하는지 알 수 없는 데다 주변 지역 부동산 가격이 들썩이는 것을 막기 위해서라는 게 서울시의 해명이다. 그러나 대규모 개발 예정지는 이미 주변 지역에 다 알려져 있어 '눈가리고 아웅' 식의 발표라는 지적이 나오고 있다.

서울시가 밝힌 대상지를 보면 민간 소유 부지로는 서초구 서초동 롯데칠성 부지,성동구 뚝섬 현대자동차 부지,강서구 가양동 CJ.대상 부지,금천구 시흥동 대한전선 부지 등이 있다. 공공기관 이전 부지로는 강남구 삼성동 한전 부지,마포구 공덕동 산업인력관리공단 부지가 포함됐다. 공공시설로는 송파구 새팽이길 성동구치소가,도시계획시설로는 양천구 신정동 차량기지,중랑구 상봉동 상봉터미널 부지 등을 꼽았다.

서울시가 그동안 준공업지역 보전 대책 등을 통해 공개한 대규모 개발지 자료를 보면 나머지 대상 지역의 상당수를 쉽게 알 수 있다. 서남권 중에서 구로구 오류동 동부제강 부지,구로구 개봉동 한일시멘트 영등포공장 부지 등 총면적이 1만㎡ 이상인 곳은 모두 27곳이다.

또 상봉터미널뿐만 아니라 동서울터미널 반포고속버스터미널 등의 개발도 끊임없이 거론되고 있다. 도시계획시설로는 신정차량기지 외에 망우역 수색역 노량진역 구로역 성북역 등도 언급되고 있다. 중구 신당동 경찰기동대 부지，중구 방산동 극동공병단，강서구 공항동 독수리부대 등도 개발용지로 거론돼 왔다.

이들 부지 중 가장 개발이 빠를 것으로 예상되는 곳은 역시 민간 소유 부지다. 공기업 지방 이전,군부대 이전 등은 사업 시행 시기가 불투명하지만 민간 부지들은 지주들의 뜻에 따라 언제든 개발에 들어갈 수 있기 때문이다.

◆서울시,'무원칙.특혜 행정' 비판 거세질 듯

서울시는 그동안 용도변경에 대한 객관적 매뉴얼을 만들어놓지 않았다. 따라서 용도변경 관련 민원이 생길 경우 고밀개발에 따른 도시환경 악화와 특혜 논란 등을 우려해 보수적 태도를 취해왔다. 하지만 이번에는 지금까지와는 완전히 180도 다른 행보를 보였다. 지금까지의 원칙을 완전히 바꾼 셈이다.

이 때문에 서울시는 이번 조치와 관련, "건설경기 활성화에 도움을 주고,용도변경에 대한 객관적 기준을 만들어 특혜 시비를 원천차단하겠다"고 설명했다.

한편 성동구 뚝섬 현대자동차부지,서초구 서초동 롯데칠성부지 등은 그동안 개발이 시도됐지만 특혜 시비로 사업이 진척되지 못했다. 이들 사업이 본격적으로 착공하게 되면 수조원 이상의 경제적 파급효과와 고용창출 효과가 발생할 것으로 예상하고 있다.

그러나 문제는 기부채납 비율과 기부채납 방식이다. 기부채납 비율의 경우 서울시는 용도지역이 상향 조정될 경우 기부채납 비율을 20~40%로 확정했다. 하지만 전문가들은 50% 이상은 돼야 한다고 지적했다. 또 해당부지 외부의 땅을 기부할 수 있다거나 국공유지에 공공청사 등 공공건물이나 문화시설을 지어 기부채납하는 걸 허용해준 것도 지나친 특혜란 지적이 많다.

이에 김준기 서울시 도시계획 과장은 "대규모 부지 개발은 공공시설을 이미 잘 갖추고 있는 경우가 많다"며 "다양한 기부채납 방식을 활용하면 용도변경 이익을 사회화하는 데 효과적이라고 판단했다"고 설명했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com