내집 마련 실수요자나 투자자들은 이번 세제개편안 발표에 따른 '절세 기회'를 놓쳐서는 안될 전망이다. 거주 요건 강화 이후에는 실거주가 어려운 곳에서의 주택 매입은 자제하는 것이 좋다. 인천 김포 등 양도소득세 비과세 거주 요건이 강화되는 지역에서 기존 주택을 매입하려 한다면 제도 시행 전까지 발걸음을 서두르는 것이 유리할 수도 있다. 또 여러 채를 매입하기보다는 투자가치가 좋은 집 한채，즉 '똑똑한 집 한채'를 마련하는 게 세금에서 유리하다. 기존 다주택 투자자들은 매도 대신 세금이 줄어든 증여를 고려해볼 만하다.



(1) 주택수, '다다익선' 대신 '유아독존'으로

세제 개편으로 주택 여러 채를 보유하기보다는 고가라도 1개 주택을 보유하는 것이 유리해졌다.

1가구1주택 비과세 요건을 적용받는 고가주택 기준이 6억원 초과에서 9억원 초과로 상향 조정됐기 때문이다.

강북에서 4억원짜리와 5억원짜리 등 주택 두 채를 보유한 투자자는 이 가운데 한 채를 팔 경우 양도세 50%가 중과되지만 강남에서 9억원짜리 주택을 보유한 투자자는 3년 보유 및 거주 요건만 갖추면 양도세를 안낸다.

더욱이 주택 한 채의 값이 9억원을 넘더라도 1가구1주택에 대한 양도세 세율 및 과표구간이 하향 조정된 데다 장기보유특별공제도 확대돼 세금 부담이 크게 줄었다.

(2) 수도권 · 지방 '원정 투자'는 지양해야

수도권 무주택자들은 보통 내집 마련을 위한 중간 단계로 자신의 자금 여력을 감안해 투자 차원에서 수도권이나 지방 주택을 매입해 왔다. 그러나 실거주를 할 수 없다면 이 같은 '원정투자'는 지양해야 한다. 세제 개편으로 양도세 과세제도가 전반적으로 완화됐지만 유독 1가구1주택 비과세 요건 중 거주 요건만은 강화됐기 때문이다. 기존 서울과 과천，그리고 분당 등 5개 신도시 뿐만 아니라 수도권 모든 지역과 지방에서 3년 이상 보유하더라도 최소 2년 이상 살지 않으면 1가구1주택 양도세 비과세 요건에서 제외된다.

특히 실거주 계획이 없는 상태에서 전세를 낀 투자는 피하는 것이 좋다. 주민등록만 자신이 소유한 집으로 옮기는 위장전입은 위험하다.

(3) 매도 대신 증여하는 게 경제적일 수도

집을 팔려는 다주택자들은 매도 대신 자녀 등에게 증여하는 방안이 더 경제적일 수 있다. 증여세율이 기존 10~50%에서 내년에는 7~34%，2010년에는 6~33%로 완화되기 때문이다. 반면 다주택자가 집을 팔면 50~60%의 양도세를 내야 한다. 다만 자녀가 증여를 받은 후 5년 내에 다른 사람에게 팔면 이는 애초에 양도를 목적으로 한 것으로 간주，증여세가 취소되고 양도세가 부과되므로 유의해야 한다.

전세 보증금을 끼고 증여하는 '부담부 증여'는 이번 세제 개편으로 불리해졌다. 대출금이나 전세보증금은 '증여'가 아닌 '양도'로 보기 때문에 양도세 중과(50~60%)를 적용하기 때문이다. 따라서 되도록이면 단순증여를 택하는 것이 좋다.

(4) 지방 다주택자는 임대사업 해볼만

지방광역시나 지방에서 공시가격 3억원 이하 주택을 1채 이상 보유하고 있다면 양도세 절감을 위해 임대사업자 등록을 고려해볼 만하다. 기존에는 5채 이상의 85㎡ 이하 주택을 10년 이상 임대해야 양도세 중과에서 제외됐지만 앞으로는 1채 이상의 149㎡ 이하 주택을 7년 이상 임대하면 되기 때문이다.

임대사업자로 등록하는 절차는 까다롭거나 어렵지 않다. 구청을 찾아 임대주택사업 등록을 하면 된다. 등록을 하면 취ㆍ등록세를 감면 받을 수 있고 보유시에는 재산세를 감면받을 수 있다. 구청에 구비된 임대사업자 등록신청서를 작성하고 주민등록초본 또는 신분증 사본,등기부등본 또는 분양ㆍ매매계약서 사본을 제출하면 된다.

(5) 인천 · 김포서 기존 주택 사려면 서둘러야

거주 요건이 신설된 수도권 중 수요가 꾸준할 것으로 보이는 인천，김포 등에서 기존 주택을 사려는 수요자라면 발걸음을 서두르는 것이 유리할 수도 있다. 거주 요건 강화는 '공포일 시행 이후 최초로 취득해 양도하는 분'부터 적용되기 때문이다. 다만 실거주 계획을 어느 정도 갖고 있는 수요자들이라면 느긋하게 시장 상황을 봐가면서 투자하는 것이 좋다. 특히 신규 분양단지는 거주 요건 강화를 크게 신경쓸 필요가 없다. 취득일이 분양계약일이 아니라 잔금납입일(또는 등기신청일)을 기준으로 하기 때문에 애초에 거주 요건 강화를 피하기 힘들기 때문이다. 공포일 이전에 청약하더라도 등기 신청은 시행 이후에야 가능할 전망이다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com