[부동산 활성화 대책] 거래 활성화 물꼬ㆍ집값 불안엔 공급확대 카드

전매제한 5~10년에서 1~7년으로 완화

정부가 21일 발표할 부동산 대책은 크게 수도권에 주택을 지속적으로 공급하고,부동산 거래를 활성화하는 데 초점을 맞췄다. 특히 현 정부가 그동안 부정적인 입장을 보여오던 신도시 건설을 '주택 공급 카드'로 들고 나왔다는 점이 눈에 띈다. 정부는 또 도심재개발을 통해 주택공급을 확대하는 방안도 추진 중이어서 수도권 주택공급은 신도시개발과 도심재개발이란 '투 트랙(two-track)'으로 추진될 예정이다.

정부는 수도권 전매제한을 대폭 완화하는 한편 지방의 미분양 주택 해소를 위해 대한주택공사와 대한주택보증이 2조∼3조원을 들여 환매조건부 방식으로 주택을 매입하는 방안도 추진한다. 그러나 정부는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 현행대로 유지하기로 했다.

◆수도권 전매제한 완화

수도권 주택의 전매제한 기간이 최장 10년에서 최장 7년으로 줄어든다.

국토해양부는 수도권을 과밀억제권역과 그 외 지역(성장관리권역，자연보전권역)으로 분리해 전매제한을 차등 적용하기로 했다. 현재 전매제한 기간은 △공공택지는 10년(전용 85㎡ 이하),7년(85㎡ 초과) △민간택지는 7년(85㎡ 이하),5년(85㎡ 초과)이다. 과밀억제권역은 서울,인천,구리,남양주,수원,과천,군포,성남 등 16개 시다.

국토부는 공공택지의 경우 85㎡ 이하는 과밀억제권역은 7년,그 외 지역은 5년으로 줄일 예정이다. 민간택지는 85㎡ 이하는 과밀억제권역이 5년이며 그 외 지역은 3년으로 전매가 제한된다. 민간 85㎡ 초과 아파트는 과밀억제권역이 3년 그 외 지역은 1년으로 사실상 입주 전에 분양권 전매가 가능하게 된다.

동탄2신도시 예정지인 화성과 오산,김포,평택 등 신도시가 건설되거나 용인 등 인기주거지역은 과밀억제권역에서 빠져 있다. 따라서 이들 지역에서 전매제한 완화를 노린 투기를 막을 보완 대책이 필요하다는 지적이다.

수도권 전매제한이 단축되더라도 판교신도시 등 분양된 아파트에는 소급 적용되지 않는다.

◆미분양 아파트 매입

주공과 주택보증이 2조∼3조원을 투입해 지방의 미분양 아파트를 매입하는 방안도 추진된다. 주공과 주택보증이 미분양 아파트를 분양가의 반값에 매입해 임대한 뒤 일정기간이 지나면 건설업체가 이를 되사도록 하는 것이다. 일종의 '바이백(buy back) 옵션'으로 미분양 주택을 사들이는 구조다. 건설업체가 주택 매입을 포기하면 환매조건부 아파트와 같이 분양가를 시세의 60∼70% 수준에 입주자에게 팔게 된다.

이렇게 되면 미분양 주택으로 주택을 비축하는 한편 경영난을 겪고 있는 건설업체에 직접 자금을 지원하는 효과를 거둘 수 있을 것으로 보인다.

국토부는 이를 위해 관련법을 고쳐 주공과 주택보증의 업무범위를 넓혀줄 방침이다.

◆재건축 활성화ㆍ대출규제는 유지

국토부는 도심재건축 활성화를 위해 투기과열지구에서 재건축조합 설립 인가를 받은 뒤에 조합원 자격을 팔 수 없도록 한 조합원 지위 양도 금지 규정을 폐지하기로 했다. 이 규정은 단기차익을 노린 투기세력을 차단하기 위해 2003년 도입됐다.

국토부는 그러나 소형주택과 임대주택의무비율은 손대지 않기로 했다. 소형주택을 도심에 많이 공급하고 임대주택을 수요가 있는 곳에 짓겠다는 정부의 방침과 어긋난다는 지적에 따라서다. 현재 재건축할 경우 전체 주택의 60% 이상을 전용 85㎡ 이하로 지어야 하며,늘어난 용적률의 25%를 임대주택으로 건축해야 한다.

정부는 또 LTV와 DTI는 유지하기로 했다. 국토부는 이와 함께 분양가를 산정할 때 택지비의 실제 매입가를 일부 인정해 주는 방안,소비자만족도 우수아파트 및 주상복합아파트에 대한 가산비 추가인정 방안 등 이미 발표됐던 내용도 이번 대책에 포함시켰다.

부동산 관련 세제 개편안도 다음 달 초 발표된다. 정부와 여당인 한나라당은 1가구1주택자의 양도소득세를 대폭 완화하는 한편 종합부동산세는 현행대로 유지하기로 방침을 정한 것으로 알려졌다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com