올 하반기 서울 신규분양 '최대어'로 꼽히는 은평뉴타운이 이르면 다음 달 초부터 분양에 들어간다.

하지만 일반 아파트는 분양가상한제를 적용해서 공급하겠다는 게 서울시의 복안이어서 청약시기는 12월로 늦어질 가능성도 있다.

은평뉴타운은 은평구 진관내동,외동,구파발동 일대에 약 350만㎡(105만평) 규모로 들어서는 강북권 '미니 신도시'다.

북한산국립공원을 끼고 있고 녹지율이 42%로 판교신도시(37.3%)보다 높다.

또 아파트 평균 용적률이 140%로 판교신도시(160%)보다 낮고 ha 당 인구밀도는 122명으로 분당신도시(198명)의 60% 수준이어서 주거환경이 쾌적할 것으로 기대되고 있다.

이에 따라 실수요자들의 청약열기도 다른 어느 곳보다 치열할 것으로 예상된다.

◆일반분양분은 분양가 상한제 적용될 듯

은평뉴타운은 총 1만6172가구 규모로,1~3지구로 나눠 개발되고 있다.

1지구는 현재 공정률이 80% 수준에 이르고 있으며 2지구는 40% 선이다.

3지구는 철거 등을 끝내고 터닦기 공사가 한창이다.

공사진행이 가장 빠른 1지구는 이르면 다음 달 초부터 분양이 이뤄질 것으로 예상되고 있다.

전체 4683가구이며 이 가운데 일반분양 물량이 2886가구,임대 물량이 1697가구에 달한다.

당초에는 1지구 특별공급 대상자 1172명만 1지구에 청약토록해 1지구 일반분양 물량이 약 1600여가구 나올 것으로 예상됐다.

사업주체인 서울시와 SH공사는 그러나 은평뉴타운 1~3지구 전체 이주대책 대상자 3338명에 대한 특별공급 물량을 1지구와 2지구에 일괄 공급키로 최근 방침을 바꿔 일반분양 물량이 크게 줄어들 전망이다.

만약 특별공급 대상자가 모두 1지구 분양을 신청하면 일반분양 물량이 전혀 나오지 않을 수도 있다.


은평뉴타운 1지구는 통일로를 따라 북한산 쪽으로 길게 늘어진 모양으로 A，B，C공구로 나뉘어 공급된다.

A공구는 삼환기업과 롯데건설이 시공하며 지하철 3호선 구파발역과 중심상업지구 등이 가장 가깝다.

태영과 현대건설이 짓고 있는 B공구는 도로 접근성이 좋은 편이다.

C공구는 대우건설과 SK건설에서 공급한다.

B，C공구는 북한산이 인접하여 좀 더 쾌적할 것으로 전망된다.

일반 분양물량은 태영과 현대건설이 1185가구,대우건설과 SK건설이 760가구，롯데건설과 삼환기업이 872가구를 각각 공급한다.

중·소형(전용면적 85㎡ 이하) 300여가구는 청약저축 가입자，중·대형(85㎡ 초과) 1300여가구는 청약예금(600만원 이상) 가입자가 각각 신청할 수 있다.

공정률이 80%를 넘긴 뒤 분양하는 '후분양제'가 적용돼 입주시기가 내년 6월께로 빠른 편이다.

2,3지구는 각각 내년 이후 분양이 진행된다.

2지구에서는 분양 3511가구，임대 1623가구 등 5134가구가，3지구에서는 분양 4694가구，임대 1684가구 등 6378가구가 공급된다.

2지구는 2008년 말,3지구는 2010년 상반기에 입주가 이뤄질 것으로 보인다.

◆분양가 3.3㎡당 1500만원 넘지 않을 듯

은평뉴타운 1지구가 다음 달 분양되면 전매제한을 받지 않는다.

내달 30일까지 분양공고를 내거나 분양승인을 신청하면 분양가 상한제를 적용받지 않기 때문이다.

이 경우 입주(등기) 시점인 내년 6월께 이후부터 곧바로 아파트를 전매할 수 있다.

이와 달리 내년 이후에 분양될 예정인 2,3지구는 분양가상한제가 적용돼 전매제한 규제를 받는다.

중·소형은 계약 후 7년，중·대형은 10년까지 전매가 금지된다.

1지구가 분양가상한제 적용을 받지 않더라도 2,3지구와의 분양가 차이는 거의 없을 것으로 예상된다.

서울시와 SH공사가 이미 공공주택에 대해 원가공개 제도를 시행하고 있기 때문이다.

1지구를 청약하는 것이 보다 유리한 셈이다.

서울시는 그러나 실수요자 위주로 청약을 받기 위해 1지구 분양을 12월로 늦추는 방안도 검토하고 있다.

이같이 분양이 늦어지면 1지구도 계약 후 7~10년 동안 전매가 금지된다.

그러나 이 경우에도 서울시는 원주민에게 주는 특별공급분에 대해서는 일반분양분과 별도로 11월30일 이전에 동·호수를 추첨해 전매 제한이 적용되지 않도록 하는 방안을 추진할 계획이다.

은평뉴타운 분양가는 현재 산출과정에 있다.

지난해 선분양 당시에는 3.3㎡ 당 1151만∼1523만원으로 책정됐다 고분양가 논란에 따라 후분양으로 전환됐다.

서울시는 선분양 때보다는 가격을 낮춘다는 방침이어서 분양가는 3.3㎡ 당 최고 1500만원을 넘지는 않을 것으로 예상되고 있다.

◆청약가점 50~60점 돼야 당첨 안정권

은평뉴타운 1지구 일반분양 아파트는 전량 서울 거주자에게 공급된다.

거주 요건은 입주자 모집공고일 현재 서울에 주민등록이 있는 거주자면 청약할 수 있지만 분양승인 과정에서 강화될 여지도 있다.

전문가들이나 주택업계는 은평뉴타운 당첨 가능 청약점수를 50~60점 선으로 보고 있다.

경기도 파주신도시(40~45점)나 인천 청라지구(35~45점)에 비해 높은 수치다.

청약저축 가입자 몫으로 순차제가 적용되는 전용 85㎡ 이하도 무주택기간 5년 이상에 저축납입 금액이 700만~800만원은 돼야 당첨 안정권에 들 것으로 예상된다.

그러나 실제 청약에서는 개별단지나 주택형에 따라 당첨권 점수차가 크게 벌어질 수 있는 만큼 이 같은 전망치는 참고자료 정도로 보는 게 좋다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com